[투자 포커스] 8·2 부동산 대책, 1년의 명암

서울시를 비롯해 경기도 과천, 세종시를 투기 과열지구로 지정하고 다주택자 양도세 중과 등을 담은 8·2 부동산 대책을 발표한지 1년이 지났다.

최근 국토교통부는 8·2 대책 이후 전국 주택시장이 안정화되고 실수요자 중심의 시장으로 재편되고 있다고 자평했다. 하지만 실제로는 서울 일부지역 집값이 상승하고 지방 시장의 침체가 지속되면서 양극화 현상이 두드러지고 있다.

주택시장 안정을 위한 목표는 ‘절반의 성공’
투기수요를 막고 단기 시세차익을 목적으로 한 갭투자는 어느 정도 진정되었다는 게 대체적인 평가다. 실제로 하늘 높은 줄 모르고 올라가던 강남권 집값과 재건축시장은 급등세를 멈추고, 갭투자자는 설 자리를 잃게 됐다.

또 경쟁률이 수백 대 일에 달하던 청약시장은 거품이 잦아들었고 무주택자들은 가점 비율이 올라 과거보다 당첨확률이 더 높아지는 등 주택시장 안정을 꾀하는 기본적인 목표는 어느 정도 달성했한, 이른바 ‘절반의 성공’인 셈이다.

반면 양적 규제와 집값 상승 억제에 연연한 정책으로 오히려 피해를 보는 이들도 적지 않다.

8·2 대책 발표 당시만 하더라도 가진 자(다주택자)를 투기세력으로 정의해 심판하고 그렇지 못한 자(실소유자 및 무주택자)를 지원키 위한 묘책이라는 분위기가 역력했다.

국민의 대다수에서 반기는 사람들도 많았다. 실제 8·2 대책이 발표될 때 빌라를 주로 짓는 한 건축업자는 “돈 있는 것들은 고생 좀 해 봐야 해. 돈줄을 죄고 갭투자도 막아야 해”라면서 자신과 무관하다는 듯 환호했다.
서민들의 내 집 마련 꿈은 오히려 더 어려워져

하지만 현재 서울은 집값이 상대적으로 싸, 서민들이 주로 사는 빌라조차도 전세를 끼고 매수해야 하는 것이 현실이다.

2010년에 전국 주택보급률이 100%를 이미 넘어섰으며 서울 역시 97%에 이르렀다. 반면 전국의 자가점유율(2015년 기준)은 평균 56.8%, 서울은 42.1%였다.

또 올해 6월 기준 매매가 6억원을 초과하는 서울 아파트는 32만 460가구다. 올해 1월 서울 가구수가 379만 가구인 것을 감안하면, 주민의 90%는 6억원 이하 아파트나 아파트 외의 주택에 거주하고 있다는 것을 의미한다.

게다가 자가점유율로 따진다면 무주택 서민은 절반이 넘는다는 결론이다. 6억원 아파트 한 채를 사려면 3억원은 들고 있어야 한다는 얘기인데, 실제 3억원을 들고 있는 서민이 얼마나 있을까?

8·2 대책 이전에는 서울에서 2억원인 신축빌라 한 채를 매입하는 경우, 실입주금(자기자본)이 5,000만원 정도였지만, 이후는 최소 1억~1억 2,000만원이 들게 됐다. 서울에서 자기자본 없으면 빌라도 못 산다. 전·월세로 거주하면서 내 집 마련은 꿈꾸지도 말라는 뜻이다.

대출규제로 인해 서민들의 내 집 마련을 오히려 어렵게 만들었다는 비판도 나오는 이유다. 임차주택에 살고 있는 실수요자나 무주택자의 구매욕구조차 억제돼 향후 몇 년 동안은 무주택 설움은 지속될 수밖에 없다.

지역별 형평성과 대상 물건별 차등 규제 등 8·2 대책의 보완책에 대한 목소리가 나오는 것도 이 같은 이유다. 따라서 서민들의 내 집 마련 꿈을 실현시켜 주기 위한 정부의 다각적인 노력이 필요할 때다.

박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진'<웰스매니지먼트 9월호>'에 게재된 기사입니다.