나신평 "증권사, 손실 인식 안 한 해외부동산 펀드 3.6조 규모…잠재 부실 리스크"

[한국금융신문 정선은 기자] 국내 증권사들의 해외부동산 펀드 익스포저(위험 노출액) 중에서 아직 한 번도 손실 인식이 안된 규모가 3조6000억원으로, 잠재적인 추가 손실 발생 리스크가 되고 있다는 분석이 나왔다.

나이스신용평가는 15일 이 같은 내용을 포함한 '증권사 해외 부동산 익스포져 현황 및 관련 손실 점검' 리포트를 발표했다.

2023년 9월 말 기준 나신평 커버리지 25개 증권사의 해외 부동산 익스포저 총액은 14조4000억원 규모다.
대부분 완공된 부동산에서 발생하는 임차수익 등 현금흐름을 수취하는 구조이다.

투자형태 별로는 부동산펀드 및 리츠/지분투자 형태가 8조7000억원 규모로 가장 많고, 우발부채 규모는 4조4000억원으로 부동산펀드를 기초자산으로 한 유동화증권에 제공한 신용공여 등으로 구성되어 있다. 대출/사모사채 등(1조3000억원)은 확약실행 및 문제발생 등으로 대출실행 한 건들이 대부분이다.

지역 별로 살펴보면, 2023년 9월말 나이스신평 커버리지 기준 미국 지역의 해외 부동산 익스포저 규모가 6조6000억원으로 가장 많고, 이어 유럽 지역(5조4000억원)이다.

용도별로는 상업용 부동산이 대부분(8조8000억원)을 차지하고 있다. 코로나19 팬데믹 이후 미국과 유럽의 원격근무로 전환기조는 사무공간에 대한 수요를 크게 감소시켰다. 이에 따라 2023년 4분기 미국 오피스 공실률은 19.6%로 역대 최고기록(19.3%)을 제쳤다.

최근 미국의 지역은행인 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)가 상업용 부동산 대출 부실 현실화로 인해 신용등급이 투기등급으로 하향조정되는 등 미국을 포함한 글로벌 상업용 부동산 가격이 하락하면서 관련 투자자들의 손실이 확대되고 있다.
국내 증권사들도 2023년 해외 부동산 익스포저가 높은 증권사들을 중심으로 관련 손실이 크게 발생하였다.

나신평은 "2023년 9월말 나신평 커버리지 증권사는 해외 부동산펀드 8조3000억원에 대해 약 1조8000억원의 평가손(22%)을 이미 인식했다"며 "절반 이상의 펀드(4조6000억원)에 대해서 약 40%의 높은 평가손실률을 보였으나, 약 3조6000억원의 해외 부동산펀드에 대해서는 아직 손실을 한 번도 인식하지 않았다"고 짚었다.

나신평은 "만기 별로는 2023~2026년에 만기도래하는 펀드들에 대하여 2023년 9월말 기준 약 26%의 평가손실률을 나타내고 있다"며 "2023년 4분기 해외부동산 관련 손실을 추가로 인식하였으나, 임차수요 감소와 고금리 기조의 지속이 해외 부동산 시장에 부정적인 요소로 작용하고 있어 국내 증권사들의 해외 부동산 익스포져에 대한 추가손실발생 가능성이 상존한다"고 판단했다.

2023년 9월말 기준 해외부동산 익스포저 규모가 1조원을 상회하는 나신평 커버리지 증권사는 미래, NH, 하나, 메리츠, 신한, 대신 6개사로 지목됐다.
2023년 9월말 기준 이 6개사의 자기자본 대비 해외 부동산 익스포저는 약 31%로 관련 양적 부담이 존재한다.

나신평은 "해외 부동산 익스포저 부담이 높은 증권사들의 2023년 잠정 연결 당기순이익을 살펴보면, 미래, 하나, 메리츠, 신한 4개사를 중심으로 전년 대비 실적저하가 크게 나타났다"며 "4개사의 2023년 해외부동산 관련 손실규모가 상당한 점을 고려할 때, 해외부동산 익스포저에 대해 대규모 손실인식을 단행한 게 관련 증권사의 지난해 실적저하의 주요 원인으로 보인다"고 분석했다.

정선은 한국금융신문 기자 bravebambi@fntimes.com