실거주의무 폐지, 오늘(21일) 국회서 최종 논의…필요성과 문제점은?

[한국금융신문 장호성 기자] 분양가 상한제 주택에 대한 실거주 의무 폐지 여부를 두고 정부 인사들의 국회 통과 요청이 연일 빗발치고 있다.

윤석열 대통령을 필두로 원희룡닫기원희룡기사 모아보기 국토교통부 장관은 물론 박상우 차기 국토부장관 후보자까지 청문회에서 잇따라 실거주의무를 폐지해야 한다는 요청을 국회에 전하고 있다. 국회 국토위는 오늘(21일) 법안심사소위를 열고 실거주 의무 폐지에 대한 올해 마지막 논의를 진행할 예정인데, 이 날 관련 합의가 이뤄지지 않으면 실거주의무 폐지는 21대 국회 내에서는 사실상 통과가 불가능해진다.

실거주 의무는 분양가 상한제를 적용받은 아파트 청약에 당첨되면 입주 시점에서 2∼5년간 직접 거주해야 하는 규정이다. 전세를 끼고 집을 사는 갭 투기를 막겠다는 취지로 2021년 도입됐다.
실거주의무 폐지는 자칫 부동산 갭 투자를 비롯한 투기를 합법화하고 부추길 가능성이 크다는 우려가 있다. 이에 더불어민주당이 과반 이상을 차지한 국회 문턱을 통과할 가능성은 높지 않을 것으로 전망되고 있다.

◇ 윤석열 대통령도, 원희룡 국토부장관도 모두 ‘실거주의무 폐지’ 촉구

정부는 올해 초 1.3 부동산대책을 통해 전국 대부분 지역의 규제지역 완화는 물론 전매제한 완화까지 시행해 부동산시장의 연착륙을 유도하려 했다. 그 결과 올림픽파크 포레온(둔촌주공재건축)을 비롯한 서울 주요 단지들이 수혜를 볼 수 있게 됐다.

그러나 전매제한이 풀렸음에도 실거주 의무폐지 조항이 국회 문턱을 넘지 못하면서 해당 규제완화는 시장에서 반쪽짜리로 전락, 이렇다 할 효험을 보지 못하고 있는 것으로 나타났다. 현행법상 2021년 2월19일 이후 분양된 수도권 분양가상한제 아파트 일반분양 청약에 당첨된 경우 최초 입주일로부터 2~5년간 실거주를 해야 한다. 그 전에 전세를 놓아 잔금을 치르거나 집을 파는 경우 최대 징역 1년 혹은 1000만원 벌금 처분을 받게 될 수 있다.

12월 현재 네이버부동산에 따르면 서울 강동구 둔촌주공을 재건축한 1만2032가구 규모의 초대형 단지 '올림픽파크 포레온'의 분양권 전매가 지난 15일부터 가능해졌지만 조합원들이 갖고 있는 '입주권'이 아닌 일반분양을 통한 '분양권' 매물은 전무한 상태인 것으로 나타났다.
윤석열 대통령은 지난 19일 “국무회의에서 분양가상한제 적용주택의 실거주 의무를 폐지하는 ‘주택법 개정안’이 아직 국회를 통과하지 못하면서 우려가 커지고 있다”며 “이번 임시 국회에서 처리될 수 있도록 논의를 서둘러 주시기를 당부드린다”고 전했다. 그는 “실거주 의무가 적용되는 아파트 4만7000여 호 중 3분의 1 가까이가 내년에 입주를 앞두고 있다”고 주장하기도 했다.

같은날 원희룡 국토부장관 역시 기자들과 만나는 자리에서 "이것(실거주 의무 폐지)을 갭 투자로 활용하는 일을 막아야 한다는 것 때문에 야당은 아예 틀어막자는 것"이라며 "중간 지점에서 적정 수준을 찾아야지, 전부를 틀어막는 것은 4만여세대 넘는 선의의 피해자들을 낳는다"고 밝혔다.

원 장관에 이은 차기 국토부장관 후보자로 지명된 박상우 후보자도 출근길은 물론 인사청문회 자리에서 거듭 실거주의무 폐지를 촉구했다.

박상우 후보자는 “실거주 의무를 둔 것은 과열된 시장에서 투기를 막기 위한 것이었다"며 "지금은 시장 상황이 그렇지 않기 때문에 여름에 쓴 약은 겨울에는 거둬들여야 한다”고 주장했다.

그는 동시에 “전세를 끼고 집을 사는 게 투기도 있겠지만, 주거 사다리의 중요한 한 부분"이라며 "내가 다 사서 들어갈 수 없을 때는 전세라도 끼고 뒀다가 돈을 모아서 들어가는 게 우리 사회에 있는 주거 사다리의 한 부분”이라며 부동산 갭 투자를 옹호하기도 했다.



◇ 실거주의무 폐지 두고 “부동산시장 경색 막아야” vs “투기꾼들 장 만들어주는 격”

정부 주장에 따르면 실거주의무는 부동산시장의 연착륙을 방해하는 장애물 중 하나다.

현재 경기악화와 분양경기 침체로 미분양 아파트가 늘어나고 건설사들이 주택공급을 연일 줄이고 있는 상황에서, 실거주의무 유지는 미분양 증가와 금융권 대출의 부실화를 부를 수 있다는 지적이다.

미시적인 관점에서는 실거주 의무 규제는 당장 현금이 있는 부자만 분양을 받게 하는 제도라는 주장도 있다. 국토부는 설명자료를 통해 “사회초년생, 서민 무주택자들은 거주할 주택을 분양받아도 목돈이 부족해 우선 임대하고 나중에 입주할 수밖에 없는데 실거주 규제로 최초 입주부터 거주해야 해 주거상향이 제약된다”고 주장했다.

반면 실거주의무가 필요하다는 쪽에서는 실거주의무 폐지가 없다면 부동산시장에 무분별한 갭 투자와 투기가 넘쳐날 수 있다는 우려를 표하고 있다.

맹성규 더불어민주당 의원은 국토부가 언급한 목돈 없는 분양권 수요자를 가리켜 “준비가 안 된 사람들이 사겠다는 이야기”라며 “(전세사기 때는) 사적자치 영역이라며 (국가재정을 투입해 피해자를 돕는) 개입을 할 수 없다던 정부 논리와 안 맞지 않나”라고 지적했다.

심상정 정의당 의원은 “실거주 의무 폐지가 다음번 전세사기, 깡통주택으로 이어지지 않는다고 어떻게 보장할 수 있나”는 우려를 밝혔다.

부동산 한 전문가는 “실거주의무가 폐지됐을 때 수혜를 입는 실수요자들보다는 갭 투기로 이익을 보려는 투자자들이 훨씬 더 환호성을 지를 것”이라며, “이미 우리나라 아파트 시장은 주거보다 투자의 목적으로 바라보는 시각이 더욱 강하기 때문에, 이런 상황에서 무작정 실거주의무 폐지를 주장하는 것은 투기꾼들의 장을 열어줄 수 있는 측면이 있다”고 주장했다.

김정재 국민의힘 의원은 실거주 의무를 완전 폐지하는 대신, 주택 처분 전까지만 실거주 의무를 충족하도록 하는 절충안을 제시했지만 이마저도 적극적으로 논의되지는 않은 것으로 전해졌다.

국토교통부 등에 따르면 현재 실거주 의무가 적용되는 전국의 주택은 66개단지, 4만4000여채 규모로 알려져 있다. 서울의 대표적인 단지로는 서울 강동구 올림픽파크포레온, e편한세상 강일어반브릿지, 헤리티지자이 등이 있다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com