[2023 한국금융투자포럼] 고준석 고부자 대표 “자금계획 있다면 내 집 마련 나서야 할 때”

[한국금융신문 주현태 기자] 고준석 제이에듀투자자문(고부자) 대표는 오는 19일 오후 서울 중구 은행연합회 국제회의실에서 열리는 ‘2023 한국금융투자포럼 : 코·주·부(코인·주식·부동산) 대전환 시대 투자전략’에서 패널발표를 진행한다.

고준석 대표는 올해 하반기부터 집값 반등을 끊임없이 주장한 인물이다. 실제로 올해 7월부터 서울을 중심으로 수도권까지 집값이 반등하고 있다.

부동산 시장이 호황기였던 지난 2020~2021년 과거 집값 수준에는 미치지 못하지만, 지난해 하반기부터 꺾였던 거래량을 회복하고 있다. 특히 수도권 청약시장도 분양가에 관계없이 큰 인기를 끌고 있다.
고 대표는 이미 무주택자의 내 집 마련 시점을 올해 상반기 정도로 예상했다. 최근 잇따른 규제 완화로 문턱이 낮아진 재건축과 재개발 등 정비사업지 중 속도를 낼 가능성이 큰 지역을 주목해야 한다고도 전망하고 있다.

고준석 대표는 “목돈으로 아무 곳이나 집을 사는 것은 추천하지 않는다. 어디를 사느냐에 따라 미래 부동산 자산가치는 크게 뒤바뀐다”고 설명한다

고 대표는 시장을 전망할 때 중요하게 보는 것은 ‘수요’와 ‘공급’이다. 이에 부동산 업계에서 집값을 좌우하는 가장 기본 요소가 수요·공급이라고 언급하는 만큼, 이에 따른 예측 방법을 분석할 예정이다.

고 대표는 “부동산가격은 수요와 공급이다. 우리나라의 부동산 시장은 공급이 부족한 상황”이라며 “특히 수요와 공급 외에도 부동산에 영향을 주는 것은 금리다. 단기적으로 금리가 떨어지면 부동산가격은 오르고 금리가 오르면 부동산이 빠지는 점을 주목해야한다”고 설명한다.

수요·공급을 통제할 수 있는 게 금리지만, 우리나라에서 금리를 크게 조정할 수 없을 것이라는 게 고 대표의 설명이다.
그는 “정부가 내놓은 1·3 부동산 대책에서 공급효과는 장기적으로 가야 성공할 수 있는 정책인 만큼 부동산 시장에 큰 영향을 줄 수 없다”며 “현재로서 집값 반등시기는 금리가 내리는 시기가 될 것으로, 한국은행에서 금리를 더는 올리기 부담스러울 것으로 전망한다”고 말했다.

이어 “지난해에는 예측했던 금리보다 급격히 상승하면서 시장에 대한 전망도 흔들렸지만, 상반기에는 금리가 어느정도 자리를 잡으면서 물량만으로도 시장을 내다보기 수월해졌다”며 “이에 서울의 경우 수요와 공급의 법칙에 따라 자연스럽게 집값이 오르고 있다”고 설명했다.

특히 미국은 내년 대통령 선거를 앞두고 있는 만큼, 경기 활성화를 위한 인하 시그널이 올해부터는 시작될 것이라는 평가도 있다.

이와 관련해 고 대표는 “현재 시장에선 금리가 가격을 통제하고 있지만, 미국 금리인화 소식이 전해지면 시장의 위험이 요소가 해결된다”며 “국내 금리도 자연스럽게 내려갈 것이고, 집값은 오를 수밖에 없는 구조”라고 강조했다.

특히 윤석열 정부가 추진하고 있는 주요 부동산 정책엔 어떤 내용이 담겼는지 하나하나 살펴볼 예정이다.

정부가 특례보금자리론 출시로 무주택 실수요자의 내 집 마련이 매우 수월해졌고, 규제 완화로 1주택자들이 상급지로 갈아타는 수요까지 형성되고 있기 때문이다.

실제로 서울 아파트 거래량은 지난 4~6월 3개월 연속 월 3000건을 돌파했다. 경기도도 지난 3월 이후 월 9000건대 이상 거래량을 유지하고 있다. 이런 상황을 감안하면 추석 후로 서울 거래량은 더욱 증가할 수 있다는 게 고 대표의 설명이다. 이로써 시장 자체가 매수자 우위에서 매도자 우위로 바뀔 수도 있다고 전망한다.

또한 주택담보대출에 대해서도 설명한 예정이다. 현재 주담대 금리가 살짝 올라가고 있지만 우리나라 경제는 감안하면 크게 올라가거나 하는 가능성은 낮다는 게 고대표의 설명이다.

이밖에도 그는 발표에서 국내 금리와 물량의 과거·현재·미래를 예측하는 방법을 통해 향후 부동산 시장 동향도 진단할 계획이다.

미국 금리 추이를 공개하면서, 우리나라 금리 유동성과 주택가격 관계가 어떤 연관성이 있는지 들어볼 수 있다. 이를 통해 국내 집값 상승 시기를 관측할 계획이다.

고 대표는 “5~10년 중장기적인 자금 계획이 서 있으면, 내집 마련을 하루라도 빨리 하는게 자산관리에 도움된다.

부동산 실물자산이기 때문에 한 번에 우상향해서 오르지 않는다”며 “가격이 우하향해서 쭉 빠지지도 않는다. 부동산의 특징은 극단적으로 올라가거나 떨어지지 않는다는 점을 기억해야한다”고 말했다.

부동산 가격은 경제 성장률 범위 내에서 물가가 오르고 그 물가성장률 범위 내에서 부동산 가격도 연착륙한다는 설명이다.

그는 “하반기 시장에 대해선 안심하고 자금 계획에 서있는 사람이라면 내집마련을 해야한다. 가격이 떨어질때까지 기다렸다가 시기를 놓지는 우를 범하지 않았으면 한다”고 설명했다.

한편 고 대표는 이번 발표를 통해 부자들의 특징과 저축률 등 부동산시장에서 많은 국민이 궁금해하는 질문에 대한 답을 해결해줄 전망이다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com