팬데믹 이후 유럽 > 아태 > 미국 순으로 오피스 투자매력 높아 - 신금투

[한국금융신문 장태민 기자] 신한금융투자는 22일 "팬데믹 이후 유럽 > 아시아태평양 > 미국 오피스 시장 순으로 투자매력이 높다"고 밝혔다.

신금투는 대체투자 보고서 '팬데믹 이후 오피스 시장'를 통해 "팬데믹 이후 글로벌 오피스 수요는 10% 내외 감소할 것"이라며 이같이 전망했다.

김선미 연구원은 재택근무로 인한 오피스 임차수요 축소분은 10~15% 내외로 예상되나 오피스 밀도 완화, 협업공간 확대 등으로 1인당 필요 면적이 증가해 전체 임차수요는 10% 내외에 그칠 것으로 예상했다.

지역별로는 미국, 유럽, 아시아태평양 국가들 순으로 축소폭이 클 것으로 전망했다. 이는 상대적으로 재택근무에 보수적인 아시아태평양 국가들의 기업 문화, 유럽국가들의 재택근무 채택율 등을 고려한 결과라고 밝혔다.

그는 1) 중장기 오피스 임차수요 축소, 2) 오피스 투자선호도 하락, 3) 자산거래 증가 전망 등을 고려했을 때 글로벌 오피스 자산 Cap-rate는 향후 현 수준 대비 상승할 가능성이 높다고 풀이했다.

과거 대비 지역별, 자산별 자산가격 차별화 정도는 심화될 것으로 전망했다.

김 연구원은 기존에 투자선호도가 높았던 대도시의 CBD 오피스보다는, 1) 인구유입이 많고 이동편의성이 좋은 거점도시 내 오피스나 2) 대도시 내 신축자산 또는 3) 공유 오피스 등 임차인 선호시설을 갖춘 자산들 중심으로 Cap-rate가 안정적일 것이라고 기대했다.

다만 오피스 자산별 Cap-rate 차별화가 가시화되는데에는 다소 시간이 필요할 것으로 봤다.

그는 "오피스 복귀한 후에나 본격적인 향후 오피스 운영전략에 대한 논의가 가능하기 때문"이라며 "S&P Global 조사에 따르면 아시아 국가들은 2022년 전후, 미국과 유럽은 2024년 이후 계약 만기 시점이 비중있게 도래한다"고 지적했다.

해당 시점 전후로 오피스 시장에 변화가 예상된다는 것이다.

지역별로 볼 때 유럽 시장은 타이트한 공급물량과 이미 높은 재택근무율에도 불구하고 해외자본유입 축소로 오피스 자산의 Cap-rate가 높아졌다고 밝혔다. 팬데믹 이후 경제활동이 재개되면 오피스 임대료 및 자산가격 상승이 예상된다고 밝혔다.

현재가 좋은 투자시점이 될 수 있다고 조언했다.

아시아태평양 시장의 경우, 보수적인 기업문화에 따른 제한적인 재택근무 영향, 상대적으로 높은 업무공간 밀도, 강화된 국내 투자 기반 등으로 향후 안정적인 오피스 시장을 예상했다.

미국 오피스는 유동성 효과에 힘입어 자산 Cap-rate는 낮아졌으나 재택근무 도입으로 중장기 임차수요 축소 가능성이 가장 큰 시장이라고 밝혔다.

상대적으로 임차잔여기간이 길어 시장 내 단기변동성은 제한되겠으나, 기존 자산 투자시 주의가 필요해 보인다고 조언했다.

서울 오피스 시장은 2020년에도 양호한 시장 흐름 지속했다고 평가했다.

이는 1) 미국/유럽 대비 제한적이었던 코로나19 타격, 2) 2021년 이후 서울 프라임 오피스 공급 둔화 전망, 3) 국내 상업용부동산 투자자금의 국내시장 회귀 등에 기인한다고 밝혔다.

그는 "백신 보급으로 해외투자 재개의 시점이 다가오고 있으나, 상대적으로 견고한 국내 오피스 임차수요, 자산가격 추가 상승 가능성, 글로벌 투자자들의 아시아태평양 선호도 확대 등을 고려했을 때 국내 오피스 시장은 당분간 양호한 흐름을 지속할 것"이라고 관측했다.