부동산 신탁사, 정부 주도 부동산 사업서 먹거리 확대

[한국금융신문 홍지인 기자] 정부 주도 부동산 정책에서 부동산 신탁사의 역할이 커지고 있다.

부동산 시장에서 금융사의 역할이 커지고 신탁사가 꾸준히 개발 사업 영향력을 키운 점이 밑바탕이 된 것으로 보여진다.

정부는 지난 19일 관계부처 합동으로 ‘서민·중산층 주거안정 지원방안’을 발표했다. 오는 2022년까지 전국에 11만4000호를 공급한다는 내용을 골자로 했다.
정부는 대량의 주택 공급을 위해 신축 위주의 단기간 공급 확대와 중장기적 주택 공급기반 마련을 얘기했고 모두 신탁사의 역할을 포함시켰다.

정부는 주택 단기 공급 확대를 위해 공공 전세 주택 방안을 도입해 2022년까지 전국에 1만 8000천호를 전세 공급하기로 했다.

이때 전세 공급을 위한 매입형 공급방식에 신탁사의 주택이 포함됐다.

정부는 신속한 공급을 위해 준공된 신탁사의 미분양 주택을 매입하기로 했다.

부동산 신탁업계에 따르면 LH는 각 신탁사에 서울 및 수도권 지역 미분양 오피스텔과 주택 자료를 요청했고 관련 내용을 검토중이다.
이미 10개 신탁사가 LH와 MOU를 체결했고 지난 27일에는 LH 주관으로 협약 신탁사 대상 설명회가 개최됐다. 하나자산신탁의 경우 책임준공사업 준공 후 분양이 미진했던 상품을 LH가 매입하기로 이미 협의했다.

신탁업 A 관계자는 “신탁업계가 다같이 LH와 MOU를 맺는 분위기”라며 “매입 확약에 대한 사업건으로는 몇 년 전부터 이야기가 오갔지만 조건이 까다로워 진행이 지지부진하다 제도 변경을 바탕으로 내년부터 협업이 본격 시작되는 분위기다”라고 말했다.

신탁사는 건축물 준공 후 분양률이 사업 성과를 좌지우지한다. 신탁사는 높은 분양률을 위한 비용을 투자하게 되는데 LH를 통해 일시매각하면 수익실현면에서 효율적일 수 있다.

그러나 국가 사업이기 때문에 LH는 시중보다 비교적 저렴한 가격으로 거래를 하게되므로 신탁사의 수익성은 크지 않다. 분양에 대한 리스크는 줄지만 그에 비례해 수익성도 하락하는 것이다.

신탁업 B 관계자는 “주택 공급 확대 필요성에 대한 공감대가 커지는 있는 가운데 사회가치 측면에서 신탁사가 일조할 수 있어 긍정적이라고 생각한다”고 했다. 하지만 사업 수익성 측면에서는 큰 기대를 보이지 않았다.

B 관계자는 “정부 사업은 신탁사 입장에서는 수익률이 좋지 않다”며 “정부 주도 사업에 신탁사들이 아직 주도적으로 참여하지는 않는다”고 말했다.

이어 “부동산 신탁사의 경쟁이 심화되는 상황인만큼 앞으로 먹거리가 떨어지면 수익성은 낮아도 공공자금을 바탕으로 리스크가 낮은 국가 사업으로 관심이 전환될 가능성은 큰 것 같다”고 덧붙였다.

LH의 신탁사 미분양 주택 매입에는 지역에 대한 고민도 있다. 이번에 발표된 ‘주거안정 지원방안’은 서울과 수도권을 중점으로 한 공급을 계획하고 있다. 반면 신탁사가 준공한 미분양 주택·오피스텔의 경우 주로 지방에 위치하고 있어 지역 조율에 어려움이 있다.

C 신탁사 관계자는 “지역 조율이 쉽지 않은 상황이지만 신탁사 준공 상품 중 서울·수도권에 해당되는 것이 적지 않고 LH가 지방을 포함해서 전국적으로 검토하고 있기 때문에 좋은 결과가 있을 것으로 예상한다”고 밝혔다.

정부는 공공전세 및 매입임대주택 신축 공급 활성화를 위한 방안 중 신탁사의 역할을 늘리는 내용도 담았다.

기존 신탁사는 공공주택사업에서 관리만 담당했었다. 제도 변경 후에는 신탁사는 단순히 관리 업무를 넘어 대규모 신축주택 공급을 위해 직접 자금조달·시공관리를 하는 사업시행자로 나설 수 있다.

정부는 중장기 공급기반 확대 방안 중 하나로 토지거래허가구역 내 신탁을 통한 주택공급도 허용하기로 했다.

기존에는 토지거래허가구역 내에서 토지 등을 직접 이용하는 경우만 허가해 토지신탁을 활용한 주택개발이 어려웠다.

한 신탁사의 경우 제도 발표 1주일 정도 지난 시점에서 이미 관련 내용으로 문의가 들어오고 있다고 밝혔다.

정부 사업에서의 신탁사 역할 확대에 대해 업계는 신탁사에 대한 규제를 풀지 않은 수 없는 상황이라고 말했다. 이미 부동산 개발사업에서 신탁의 역할이 커졌기 때문이다.

C 신탁사 관계자는 “과거 시공사 주도였던 부동산 시장은 금융위기 이후 금융이 주도하는 시장으로 변화하며 신탁사들의 역할이 커졌다”고 말했다.

이어 “지난 몇 년간 민간 부동산업에서 신탁사들이 꾸준한 성과를 낸 것도 흐름 변화에 바탕이 됐을 것이라 생각한다”고 덧붙였다.

홍지인 기자 helena@fntimes.com