[서지용 상명대 경영학부 교수] 캐피탈사의 부동산 리스 활성화 방안

최근 캐피탈사의 수익성이 개선된 것으로 나타났다.

올해 상반기 국내 캐피탈사의 당기순이익은 전년동기 대비 22.2%나 증가했다. 이자수익이 3.1% 증가했으며, 대손비용이 19.7%나 감소한 것이 주요 요인이었다. 당초 코로나 19 바이러스 사태 확산에 따른 수익성 감소가 우려된 상황을 감안하면 기대이상의 성과라고 평가된다.

하지만, 캐피탈사의 영업실적을 상세히 살펴보면 우려되는 부분도 있다. 캐피탈사의 고유업무중 리스업의 순이익은 오히려 전년동기 대비 2.3% 감소했기 때문이다. 이는 리스상품 마진율의 감소에 기인한 결과라고 해석된다.
최근 자동차 분야 리스업에 대한 경쟁이 가속화되고, 금융리스부문의 시장수요 감소세 지속이 마진율 축소의 주요 원인이라 판단된다. 여신전문금융업상 캐피탈사의 고유업무(리스, 신기술, 할부)는 인허가제가 아닌 등록제이기 때문에 일정 자본금 요건만 충족할 경우 진입이 어렵지 않은 편이다. 최근 카드사의 리스업종 진출로 인한 자동차 리스업의 경쟁이 가속된 점이 이러한 분석을 방증한다.

하지만, 캐피탈사의 순이익 증가의 일등공신은 대손비용의 대폭 감소이다. 연체율 하락이 대손비용 감소의 주요 이유지만, 이면에는 최근 코로나 19 바이러스 확산으로 인한 대출 원금 상환 연기 및 이자 유예 조치로 인해 명목 연체율이 오히려 낮아진 점도 간과할 수 없다.

이로써, 향후 코로나 19 바이러스 사태 지속에 따라 PF 대출 등 기업금융부문의 자산건전성이 악화될 경우 오히려 대손비용이 급증할 가능성도 배제할 수 없다. 캐피탈사의 순이익 증가에도 불구하고, 고유업무에서의 리스부문 수익성 감소, 잠재적 건전성 악화 가능성은 캐피탈사의 향후 경영전망이 결코 밝지 않음을 시사한다.

더욱이, 최근 리스업중 금융리스에 대한 실적 부진도 우려될 만한 상황이다. 산업 및 건설장비에 대한 리스 수요는 지속적으로 감소하고 있다.

2019년 해당 부문 리스실적은 이전년도 대비 16%나 감소한 상황이다. 제조업 부문의 리스 이용 감소세는 더욱 심각하다. 2019년 제조업종의 리스이용실적은 전년대비 30%나 감소했기 때문이다. 리스 업종이 캐피탈사의 고유업무로서 경쟁력이 있는 지 의문이 들 정도이다.
하지만 새로운 부수업무에서 사업의 활로를 찾는 것도 중요하지만 캐피탈사가 오랜 기간동안 영업의 노하우를 갖고 있는 리스업에서 승부를 거는 것도 필요하다고 사료된다.

올해 2월중 부동산 리스에 대한 금융당국의 규제완화 조치가 발표되었기 때문이다. 그동안 자동차 리스업을 제외하고, 리스 규모가 총자산의 30%를 넘어야 한다는 감독규정으로 인해 사실상 부동산 리스업이 방치되어온 것이 사실이다.

하지만, 이번에 해당 제한 규정이 삭제되어 부동산 리스업 진출 또는 확대에 대한 캐피탈사의 부담이 줄어든 상황이다. 대체로 자동차금융에 집중된 캐피탈사의 사업구조상 부동산 리스에 주력할 수 있는 캐피탈사는 중소형사에 한정되어 있었기 때문이다.

이는 자동차 리스업에 쏠린 사업포트폴리오를 다각화할 수 있는 좋은 기회이기도 하다. 최근 부동산 가격 상승에 따른 임대 수요가 높아지며, 공간에 대한 공유경제 서비스 시장이 활성화 국면에 접어들고 있다는 점도 부동산 리스업 전망을 밝게 한다.

부동산 리스업은 2009년부터 영업이 가능했었다.

그동안 해당 사업에서는 중소기업을 대상으로 세일 앤 리스백(sale and lease back) 방식의 시장수요가 있었다. 중소기업 입장에서는 부동산 가격 상승에 따라 해당 부동산을 매각한 후, 이를 다시 리스를 통해 이용하고, 매각 자금은 중소기업의 설비투자 등 주요 사업부문에 투자해왔다.

또한, 부동산이 없는 중소기업의 경우에도 리스를 통해 부동산을 임대하는 등 시장 수요가 존재했었다.

물론 부동산 리스시장의 진입장벽이 상당부분 낮아졌음에도 수익성 제고를 위한 걸림돌은 여전히 남아있는데 이는 세제부담이다. 즉, 세일 앤 리스백 방식의 부동산 리스업 영위를 위해 취득한 부동산의 경우 캐피탈사는 매입액의 4% 정도를 취득세로 지불해야 한다. 취득세, 등록세는 리스의 원가에 반영되어 캐피탈사 입장에서 적지 않은 재무적 부담이 된다.

이를 해소하기 위해서는 장기 리스를 통해 세금부담을 줄여야 한다. 즉, 장기 리스의 운용을 통해 세금을 분할 상환하는 방법이 필요함을 의미한다.

관건은 장기 부동산 리스 수요를 창출하는 노력이 필요하다. 결국 장기 리스를 위한 새로운 리스업 모델 모색이 필요하다. 최근 인기를 얻고 있는 개발 앤 리스 방식이 장기 리스 수요를 이끌어내는 데 도움이 될 듯싶다.

공간의 단순 임대에서 벗어나 건물 개발 단계에서부터 수요자가 원하는 공간을 설계함으로써 수요자 맞춤형 공간 장기대여가 가능하다는 점에서 개발 앤 리스 방식은 공급자와 수요자가 모두 만족할 수 있는 리스모델이다.

또한, 개발 앤 리스방식은 사무실 공간의 리모델링을 통해 재임대하는 방식의 단점을 보완할 수 있는 리스모델이다.

특히, 리모델링을 통한 재임대 방식은 공실률이 높아질 경우 사무실 공간의 리모델링 비용이 상당한 부담으로 작용할 수 있다. 하지만, 개발 앤 리스방식은 사무실 신축 초기부터 리스계약을 통해 리모델링 소요 비용을 절감할 수 있다.

결론적으로 최근 부동산 규제완화와 시기를 맞추어 부동산 시장에 대한 임대 수요가 증가하고 있다는 점에서 부동산 리스업을 고려해볼만하다.

장기 리스 수요 창출차원에서 개발 앤 리스 방식이 적합하고, 이는 자동차 금융에 집중된 사업구조 탈피, 세제부담 해소, 리모델링 비용절감을 통해 안정적 이익 창출에 기여할 것으로 판단된다.

[서지용 상명대 경영학부 교수]