판교권역, 전매제한 조건 해제 시 기관투자자의 주요 투자시장 성장 전망

[한국금융신문 장호성 기자] 글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE코리아는 ‘판교 2030 - 판교 오피스 시장 현황 및 전망’ 보고서를 발표했다. 이에 따르면 경기도 성남시 판교 테크노밸리 오피스 시장, 즉 판교 권역은 시장 형성 10년이 경과한 시점에서 오피스 자산의 전매 제한 조건이 해제될 경우 기관투자자의 주요 투자 시장으로 빠르게 성장할 것으로 전망됐다.

판교 권역은 견고한 수요와 접근성 향상 등 우수한 인프라를 기반으로 오피스 시장으로써 성공적으로 안착하면서 현재 상업용 부동산 투자자로부터 높은 관심을 받고 있다.

실제로 판교 권역은 공실 부족으로 임차 수요를 충족하지 못하고 있는 실정인데, CBRE 분석에 따르면 지난해 4분기 기준 약 90여개에 달하는 판교 내 오피스 자산의 총면적 약 300만 제곱미터에 가운데 공실 면적은 전체의 약 1.8%로 나타났다. 이는 서울 주요 3대 업무 권역의 평균 공실률 약 8.7%에 비해 상당히 낮은 수준이다.
평균 임대료도 지난 2016년 대비 약 11% 증가율을 보였는데, 동 기간 서울 평균 명목 및 실질 임대료가 각각 약 5% 상승한 것과 비교할 때 매우 높은 수치이다. 이렇듯 판교 오피스 시장은 임대인 우위 시장으로 형성돼 있으며 안정화 기간 역시 주요 권역 대비 짧게 나타나고 있다.

임동수 CBRE코리아 대표는 “안정된 수요와 높은 시장 점유율을 보이는 판교 권역에 대한 투자자의 관심이 높아지고 있지만 전매 제한 규정으로 그동안 판교 내 실물 거래는 많지 않았다”며 “테크노밸리 조성 10년 차인 지난해 상반기부터 전매 제한이 해제되는 자산이 늘고 있어 앞으로 판교 시장의 거래는 활발해질 것이며, 특히 지난 2011년 이후 신규 자산이 집중 공급됐던 점을 감안하면 오는 2021년 이후 매각 가능 물건은 더욱 확대될 것”이라고 설명했다.

CBRE 보고서에 따르면 조사 대상 오피스 자산의 약 40% 이상은 사옥 목적으로 소유 및 활용되고 있으며, 소유자 유형별로는 기업과 기관투자자가 각각 85%, 15% 보유하고 있는 것으로 드러났다.

산업군별 점유현황을 보면 지난해 4분기 기준 출판, 영상, 방송·통신 및 정보 서비스업(IT) 산업군이 전체 점유 면적의 약 38.6%로 가장 큰 비중을 차지했으며, 제조업과 전문, 과학 및 기술 서비스업이 각각 27.1%, 11.2%로 그 뒤를 이었다.

주요 권역에서 임차인 점유 면적이 증가하고 있는 것과 달리 지난해 4분기 기준 판교 권역 내 오피스 빌딩 전체 면적 중 임차인이 사용하는 비중은 약 52%로 지난 2016년 대비 2.7% 포인트 감소했다. 이밖에 IT산업 성장에 따른 대기업 비중 증가와 함께 국내 기업이 91%에 달하는 높은 점유율을 기록하고 있는 것으로 나타났다.
정부가 제2, 3판교테크노밸리 추가 개발 계획을 발표 및 진행함에 따라 향후 판교 전체 면적은 170만 제곱미터까지 확대되고, 2500여개 기업체가 입주할 것으로 전망했다. 특히, 미래 스마트 시티 기술을 접목한 첨단 산업 단지로 조성되고 있는 제2판교테크노밸리의 경우 자율주행, 사물인터넷(IoT), 인공지능(AI), 헬스케어 관련 기업의 R&D 센터 거점이 될 것으로 보이며, 총 예상 근무 인원은 약 5만명 수준으로 예상됐다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 팀장은 “한국의 실리콘밸리로 통하는 판교는 디지털 시대를 선도하는 기업들의 집합체이자 종사자 3분의 2 이상이 향후 인력의 대부분을 차지할 Z세대 및 밀레니얼로 구성되어 있다”며 “따라서 판교 권역은 오피스 시장에 예상되는 여러 변화를 가장 빠르고 신속하게 수용하고 적극적으로 활용할 것으로 보인다”고 말했다. 또한 “기술 관련 인력 확보가 필수적인 판교 오피스 시장에서는 인재 유치를 위한 기술 및 부동산적 투자가 가속화될 것으로 전망된다”고 덧붙였다.

CBRE 보고서에 따르면 판교는 향후 10년 동안 높은 기술적 인프라를 바탕으로 유연한 업무 공간이 확대되고 베이비붐세대, X세대, 밀레니얼세대, Z세대, AI 등 5세대가 공존하는 ‘5G+ 근무환경’의 필요성이 증대할 것으로 내다봤다. 더불어 오피스의 호텔화(Hotelification) 및 환경친화적인 스마트 빌딩이 증가할 것으로 예상했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com