[Money Plus] 분양가상한제가 부동산 시장에 미치는 영향

2019년 하반기 주택시장 대미를 장식한 핫이슈는 분양가상한제다. 2014년 12월 폐지된 이후 근 5년만의 부활이다.

11월 8일 발표에 따르면 서울은 25개 전 지역구가 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 이미 충족했으나 모두 지정하지는 않고 정량적 요건을 통해 구를 선별하고 구 안에서도 동별 검토를 해 최종 27개동을 선정했다.

또 집값 상승률이 높아 불안한 지역을 최소화해 선별함에 따라 시장에 미치는 영향을 최소화하고 서울 외의 투기과열지구는 지속적인 모니터링을 통해 추가 지정도 가능하다는 여지를 남겼다.
이번 분양가상한제 확대 시행의 목적은 집값 안정과 실수요자의 내 집 마련 부담 완화다. 그렇다면 실제로 분양가가 기존 주택 가격에 큰 영향을 줄까?

민간택지 분양가상한제가 공급자에게 미치는 영향은

주택도시보증공사의 자료에 따르면 2019년 8월 서울 민간 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 2,675만원이다. 전년과 비교했을 때 약 20% 이상 급상승했다. 그런데 동일한 기간 동안 서울 기존 아파트 가격은 1.13% 하락했다.

고분양가가 반드시 주변 주택 가격 상승의 견인하는 역할을 하는 것은 아니라는 뜻이다. 반면 분양가상한제가 시행됐을 때나 보금자리주택 정책 등으로 강남 및 서초에 3.3㎡당 900만원대로 공급된 아파트는 일정 기간이 지나면 주변 시세에 맞게 상승해 큰 차익을 얻는다.

시세 대비 분양가를 낮추는 분양가상한제는 조합원보다 일반 분양자의 혜택이 너무 크다. 조합원이라고 모두 자산가고 일반 분양자라고 모두 서민은 아닌데 사업시행자, 조합원의 몫이 줄어들고 그만큼 일반 분양자의 매입가격이 줄어들면서 큰 시세차익을 기대할 수 있으니 조합원 입장에서는 억울할 수 있다.
따라서 공급자인 재건축, 재개발 정비사업을 진행하는 조합이나 건설사의 부담은 커질 수밖에 없다. 상품 가치가 있는 단지 중 일부는 임대 후 분양을 검토하기도, 주택임대사업 회사에 통매각을 추진하기도 하고 규제 대상인 일반 분양분을 대폭 줄여 1:1 재건축을 추진해 고급 아파트 프리미엄으로 차별화를 꾀하려는 움직임을 보이기도 한다.

수요자에게는 어떤 영향이 있을까

가장 큰 수혜자는 청약 가점이 높고 현금 동원 능력이 있는 무주택자다. 주변 시세보다 낮은 분양가로 신규 아파트 일반 물량이 나오는 것이기 때문에 청약 자격을 갖추고 대금 납부 여력이 되는 수요자라면 어느 때보다 적극적인 청약 전략을 세우고 실행해야 한다.

내집마련을 원하는 실수요자라도 강력한 대출규제 때문에 현금 여력이 없다면 그림의 떡일 수밖에 없는 것은 아쉬운 부분이다.
정부에서는 로또아파트를 방지하기 위해 전매 제한 기간을 최대 10년으로 늘렸지만, 당첨만 되면 바로 수억원의 차익이 생기기 때문에 청약 가능한 수요자들이 크게 고려하진 않을 것으로 보인다.

그리고 분양가상한제 대상이 된 지역들처럼 주택 가격이 급상승하려면 실수요자만으로는 어렵다. 반드시 투자수요가 뒷받침되어야 가능한 일이다.

해당 지역 인기 아파트는 약 16억원 전후의 시세를 형성하고 있다. 최대한 대출을 받는다고 가정해도 현금으로 10억원 이상 있어야 매입이 가능하다. 내집마련을 원하는 평범한 사람이 매입할 수 있는 수준이 아니다.

최근 해당 지역의 주택 가격 상승은 저금리 시대에 투자가 마땅치 않은 고소득층이 고가 아파트를 매입하기 때문이다. 거주가 목적인 실수요가 아니라 주택 가격 상승을 기대하며 투자 목적으로 매입하는 금융적 수요인 것이다.

향후 부동산 시장의 향방은

분양가상한제를 적용 받으면 조합원분담금이 늘어나면서 사업 기간이 장기화 될 수 있어 단기적으로는 가격이 약보합세로 나타날 수 있다.

그러나 2020년에 추가 금리 인하 등이 예상되면서 재건축 아파트 가격이 낮아지기를 기다리는 예비 수요자들 때문에 예전처럼 급하락은 어렵다.

반면 신축 아파트 및 분양가상한제 적용 지역에서 제외된 곳의 주택은 상대적으로 가격 상승이 기대된다.

특히 강남과 인접한 지역이나 과천, 하남, 광명 등의 정비사업 대상 주택과 분양 아파트 단지는 청약 가점이 낮은 실수요자들 중심으로 큰 관심을 가질 전망이다.

지역적으로는 서울에서도 GTX, 신림선 등 교통호재가 있는 지역의 주택이나 분양가상한제 대상 지역구 내에서 지정 제외된 동 등을 유심히 볼 필요가 있다.

예를 들어 동작구 및 중구, 동대문구, 서대문구 등은 해당 지역에서 제외되었지만 관리처분인가 후 분양준비 중인 재개발 및 재건축 대상지가 있다.

분양가상한제 아파트는 지역 특성상 낮은 분양가가 책정되어도 중도금, 잔금 등을 일정에 맞춰 납입하기가 쉽지 않다.

따라서 예전처럼 일단 분양을 받고 잔금이 모자라면 전세를 주는 방식의 매입 전략이 불가능하다.

또한 분양가상한제 지역 내 당첨자는 전수 조사를 통해 자금출처를 확인할 가능성이 높으므로 각별히 신경을 써야 한다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 12월호>'에 게재된 기사입니다.

김효선 NH농협은행 WM자문센터 부동산수석위원