상가 분양가, 1층이 2층보다 1550만원 높아.. 2배 격차

[한국금융신문 조은비 기자] 전국의 1층 상가 평균 분양가가 2층보다 약 1550만원 높아 2배 이상 분양가 차이가 나는 것으로 나타났다.

29일 상업용 부동산 전문 플랫폼 상가의신은 업체에 등록된 344개 분양상가(2018년 중반기 이후 준공 혹은 준공 예정 상가) 총 9155실 중 3층 이하 7734실을 대상으로 해당 통계를 산출했다고 밝혔다.

상가의신 조사에 따르면 1층 상가 평균 분양가는 3.3㎡당 3020만원으로, 2층 상가 평균 분양가인 1470만원보다 평균 1550만원 가량 높은 것으로 나타났다. 1층과 비교했을 때 2층은 1층의 절반이 채 안되는 분양가를 기록했다. 3층 분양가는 1140만원으로 2층보다 약 325만원 낮은 77% 수준으로 형성됐다.
상가의신은 "1층은 유동인구 진입이 용이해 다른 층에 비해 3.3㎡당 분양가가 높은 편이며 윗층으로 올라갈수록 3.3㎡당 분양가가 낮아지는 모습을 보이는 게 일반적"이라고 말했다.

권강수 상가의신 대표는 “상가투자자들이 지상 1층을 선호하는 경향이 높은데, 1층은 분양가가 상대적으로 높은 만큼 이를 감안해 예상 수익률 체크 후 투자할 필요가 있다”며 “높은 수익률을 목표로 하는 투자자라면 입지에 따라 분양가가 상대적으로 낮은 상층부에 관심을 가져보는 것도 나쁘지 않아 보인다. 그리고 투자 전 반드시 입지분석을 실시하고 예상수익률을 체크하는 것이 중요하다”고 말했다.

권 대표는 “1층이 2층 이상 층보다 3.3㎡당 평균 분양가가 두 배 수준으로 높아 임대료 또한 높게 책정되는 만큼 상대적으로 저렴한 2층에 관심을 보이는 임차인이 증가하고 있어 임차인과 창업자 관점에서 투자를 실행해야 한다”며 “결국 임차인에 의해 상가투자의 성패가 결정되므로 임차인과 공생관계라는 점을 염두에 둬 사고팔고가 자유로운 곳을 선택하는 것이 핵심”이라고 덧붙였다.

하지만 강남(강남, 서초, 송파)의 경우 층별 상가 분양가가 차이가 전국보다 낮았다. 강남3구 상가는 3.3㎡당 1층 평균 분양가가 5206만원이었다. 2층은 3829만원으로 1층의 약 73% 수준으로 형성됐다. 이길용 상가의신 연구원은 "강남3구는 타 지역 대비 용지 가격이 높아 평균 분양가 또한 높게 책정돼 있으며 1층과 2층 차이가 크지 않은 것이 특징"이라고 전했다.

한편, 상가의신이 한국감정원의 ’2019년 2분기 상업용부동산 임대동향조사‘ 자료를 분석한 결과, 서울시 상가의 3.3㎡당 평균 임대료는 1층이 약 19만1000원으로 가장 높았으며 그 뒤로 2층과 3층의 3.3㎡당 평균 임대료가 각각 약 8만2000원과 6만5000원으로 나타났다. 각각 1층 대비 약 43%와 34% 수준으로 형성되며 분양가 편차와 비슷한 양상을 보였다.
강남3구의 경우 1층 평균 임대료는 3.3㎡당 약 24만원으로 서울시 평균 임대료와 약 5만원 차이가 났다. 2층과 3층은 각각 10만8000원과 8만7000원으로 1층에 비해 약 45%와 36%의 수준으로 형성됐다.

분양전문 마케팅사인 금맥산업개발 최신기 대표는 “통상적으로 지상 1층에는 은행·프랜차이즈 음식점·약국·핸드폰 판매점 등 다양한 업종들이 입점할 수 있는데 반해, 위층으로 올라갈수록 병원·학원 등 입점가능한 업종이 줄어들고 유동인구 접근성이 약해져 분양가도 낮아진다”고 말했다. 최 대표는 “단 5층 이상부터 최상층 바로 아래층까지는 엘리베이터를 이용한 접근성 측면에서 큰 차이가 없다고 판단되기 때문에 가격대도 유사한 수준으로 매겨진다”고 설명했다.

조은비 기자 goodrain@fntimes.com