한남3구역 조합원 잡기 비현실공약 논란 초래

[한국금융신문 조은비 기자] 한남3구역은 대대적 홍보로 세간의 눈길을 끌고 있지만 정작 시공사 결정권을 가진 조합원들이 가장 꼼꼼히 따지는 부분은 분양가와 이주비 대출 한도다.

재개발사업 수익성과 직결되므로 거의 절대적인 시공사 선정 기준이 된다.

GS건설은 파격적인 조건을 내놓았다. 먼저 일반분양가는 분양가상한제 미시행시 최저 7200만원을 보장하고, 조합원분양가는 평당 3500만원 이하로 52% 이상 할인하겠다고 공약했다
. 상가 분양가는 경쟁사 및 시세 대비 일반분양가의 110%를 보장하겠다고 했다.

대림산업과 현대건설은 아파트 및 상가 분양가 보장 조건은 달지 않고, 조합원분에 대해 각각 최대 할인, 50% 할인을 약속했다.

이주비는 재건축 혹은 재개발 완료 이후 기존 조합원들의 주택매매 등에 필요한 금융지원 명목으로 책정된다. 도시및주거환경정비법은 건설사의 추가이주비 대여 제안을 허용하고 있다.

시공사는 은행을 비롯한 금융기관과 협약을 맺어 조합원에 낮은 금리 대출을 제공하는 조건으로 재개발 사업을 진행한다.

한남3구역은 서울시에 속해 투기과열지역에 포함되므로 기본 주택담보대출(LTV) 한도가 40%로 제한돼 있고 조합원 1+1 분양도 불가능하다. 수주전에 뛰어든 건설사들은 과도한 이주비 지원 조건을 제시하고 있다.
대림산업은 LTV 100%, GS건설은 LTV 90%, 현대건설은 LTV 70%에 최저이주비 5억을 보장했다. 구체적인 금액은 시공사 선정 후 책정되는 감정평가액에 따라 달라진다.

하지만 무이자 대출은 불법이어서 최근 대림산업의 참여자격 박탈 여부 문제가 점화됐다. 뿐만 아니라 자회사 대림AMC에 임대분양분을 통매각해 임대가구 ‘0(제로)’를 제안한 공약도 논란이 되고 있다.

국토교통부는 점검을 위해 서울시에 각 사의 한남3구역 입찰제안서 자료를 요청해 위법 여부를 파악 중인 것으로 알려졌다.

GS건설의 분양가 공약도 미지수다. 최저 보장 7200만원은 ‘분양가상한제 미시행시’라는 단서를 달고 내세운 분양가다. 한남3구역이 속한 용산구는 정부가 가장 집값이 많이 올랐다고 핀셋으로 콕 집어 지난 11일부터 합동점검까지 실시했던 지역이다.
오는 29일 한남동이 분양가상한제 지정을 피해야만 일단 적용 가능한 분양가이며, 현재 HUG 기준인 4000만원 선과도 맞지 않는다.

조합원들은 정부 핀셋이 한남3구역으로 향하지는 않을까 떨고 있다. 정비업계에 따르면 건설사들은 이러한 정부 규제 분위기를 의식해 변형된 조건을 다시 내걸고 있다.

GS건설은 가능성이 크진 않지만 미분양 발생 시 평당 7200만원 대물변제를 제시한 것으로 알려졌다.

예상 일정에 따라 12월 15일 조합원 투표로 시공사가 선정되면 본격적인 이주 및 철거에 들어가 2022년 첫삽을 뜨게 된다.

공사 기간은 35~39개월 내외로 보고 있다. 사업 완료 예상 시점인 7~8년 후 한남3구역 일대는 명실상부 용산 대표지역으로 변모할 예정이다.

조은비 기자 goodrain@fntimes.com