[부동산 Q&A] 말도 많고 탈도 많은 명의신탁부동산

[한국금융신문 김성욱 기자] 부동산 명의신탁을 둘러싼 갈등이 끊이지 않고 있다. 명의신탁이란 자신의 부동산을 다른 사람 명의로 등기하는 것으로, 일반적으로 재산은닉과 탈세를 위한 수단으로 이용되는 경우가 많다.

부동산실명제가 실시된 지 25년 가까이됐음에도 명의신탁은 왜 여전히 유효할까.

Q1 : 몇 년 전 지방에 작은 아파트 한 채를 마련했습니다. 그런데 사실 명의만 제 것일 뿐, 실제 주인은 작은 아버지이시고, 저는 적은 돈이지만, 월세를 드리며 살았습니다. 그러던 중 최근 직장 문제로 서울에 올라오게 되면서 그 집을 자연스럽게 처분하게 됐습니다. 굳이 제가 집 2채를 보유해야 할 이유가 없었기 때문입니다. 그런데 그 사실을 안 작은 아버지께서 “이 계약은 무효”라며 발끈하고 계십니다. 제 명의로 된 집인데, 당연히 팔 수 있는 것 아닌가요?
자기 재산의 공부상 명의를 다른 누군가에게 갖게 하는 것을 ‘명의신탁’이라고 합니다. 위 질문자의 경우처럼 작은아버지가 질문자에게 공부상 소유명의를 신탁한다고 의사표시를 하고, 이것을 질문자가 받아들여서 합의가 성립할 경우 부동산에 관한 명의신탁 관계가 성립됩니다.

여기에서 소유권을 갖는 사람은 엄연히 작은 아버지이지만 공부상에는 질문자가 주인인 것처럼 나오게 되죠. 그러나 질문자는 소유자가 아니기 때문에 집을 처분할 권리는 물론 세금 등의 의무도 부담하지 않습니다. 이 때 명의를 맡긴 사람 작은 아버지를 신탁자, 명의를 맡은 질문자를 수탁자라고 합니다.

사실 이 문제는 오래 전에 결론이 내려졌고 지금까지도 그 결론이 유지되고 있습니다. 법원은 판례를 통해 소유권이전등기가 있었어도 소유권은 신탁자가 갖고, 언제든지 수탁자를 상대로 소유권을 주장할 수 있다는 입장을 취하고 있습니다.

Q2 : 따지고 보면 명의신탁 자체가 불법이니 불법원인급여 아닌가요?

맞습니다. 부동산실명법에서는 ‘명의신탁약정은 무효’라고 명시하고 있고, ‘누구든지 부동산에 관한 물건을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 된다’고 못박고 있습니다.
즉, 작은 아버지가 질문자의 명의로 등기하는 건 불법입니다. 게다가 민법에서는 ‘불법의 원인으로 인하여 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다’고 규정하고 있습니다.

이를 불법원인급여라고 합니다. 즉 문제의 집도 불법원인급여이기 때문에 질문자는 반환하지 않아도 된다는 결론이 나오는 것입니다.

하지만 대법원에서는 이 같은 사례들에 대해 ‘부동산실명법은 소유권을 실권리자에게 귀속시키는 것을 전제로 하고 있고, 명의신탁에 불법원인급여 규정을 적용하면 재화의 귀속에 관한 정의관념에 반할 수 있다’고 했습니다.

이는 ‘재화 귀속에 관한 정의관념’에 따른 것으로, ‘산 물건은 돈을 낸 사람의 것’이라는 기초적인 관념을 토대로 하고 있습니다. 즉 대법원은 개인의 재산권을 보호하는 것에 더 중점을 둔 것입니다.

Q3 : 명의신탁약정시 주의해야 할 점이 있나요?

명의신탁약정은 신중해야 할 필요가 있습니다. 대부분 불법행위에 해당하는데다 부동산의 실소유자와등기상 명의인이 서로 달라 법률상 문제를 일으킬 소지가 크기 때문입니다.

수탁자 입장에서도 불합리한 상황이 발생할 가능성이 있습니다. 예를 들어 신탁자가 수탁자 명의로 주택을 취득한 경우, 수탁자는 벌금뿐만 아니라 재산세 등 세금 부담을 질 수 있습니다.

그리고 1주택자로 분류돼 청약 시 순위에서 밀리게 되죠. 물론 신탁자 입장에서도 등기상 명의인인 수탁자가 명의신탁된 부동산을 악의적으로 이용할 가능성이 있다는 점을 충분히 염두에 둬야 합니다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 10월호>'에 게재된 기사입니다.

김성욱 기자 ksu@fntimes.com