[투자포커스] 2019년 하반기 이후 주택 시장 어디로

상승보다는 하락에 무게… 대체적으로는 안정세 보일 듯

주택 시장을 둘러싼 여러 환경을 종합해보면 2019년 하반기 이후 주택 시장은 상승보다는 하락 쪽에 좀 더 무게가 실릴 것으로 예상된다. 집이 2채 있으면 대출을 받아 집을 사는 것이 어렵고, 무주택자도 서울의 경우에는 담보대출비율(LTV)이 40%에 불과해 자금이 넉넉하지 않은 사람은 집을 구입하는 것이 힘들다.

그동안 주택 가격이 많이 오른 점도 부담스럽고, 3기 신도시 발표 등으로 향후 예정된 물량도 많은 편이다. 재개발·재건축 사업에 대한 지자체장의 의지도 약한 편이다. 양도소득세 부담으로 집 파는 것도 힘들고, 재산세와 종합부동산세 부담으로 투자자가 주택 시장에 들어오기도 어렵다.

따라서 하반기 주택 시장은 거래량이 많지 않은 가운데 일부 호재 지역을 제외하고는 실수요자 중심으로 움직일 것이고, 투자자가 유입되지 않아 가격 상승도 제한적일 전망이다. 다만, 부동산 시장의 중요한 변수 중 하나인 금리가 하락세에 있는 점은 긍정적이다.

돌이켜보면 2008년 고점이던 시절 전국 아파트 미분양 물량은 16만 5,600여가구에 달했지만, 2019년 5월 기준 아파트 미분양 물량은 6만 2,741가구에 불과하다. 이 정도 미분양 물량이면 아주 많다고 할 수 없어 정부의 강력한 규제 대책에도 집값은 안정된 흐름을 보일 것으로 예상된다.

특히 서울은 미분양 물량이 178가구로 미미하고, 도심 회귀 심화로 하락보다는 보합이나 강보합으로 올해와 비슷한 추세가 예상된다. 반면, 입주 물량이 많고, 지역 경제가 좋지 않은 지방 지역은 내년에도 하락이 전망된다.

KB금융지주 경영연구소가 지난 6월 4일 발간한 보고서 ‘2019 주택 시장 동향 및 전망’에서도 2019년 하반기 이후 2020년까지 주택 시장은 약보합세를 띨 것으로 전망하고 있다.

보고서에 따르면 2019년에 매매는 전국 –0.2%, 서울 2%, 수도권 0.7%로 예상하며, 2020년에는 전국 –1.3%, 서울 0%, 수도권 –0.8%로 예측한다.

무주택자는 청약 시장 노릴 것

그렇다면 내 집 마련을 위한 주효한 전략은 무엇일까. 무주택자라면 청약 시장을 적극적으로 노려야 한다. 지금도 HUG(주택도시보증공사)에서 분양가를 규제하고 있어 분양가가 낮은데, 민간 택지 분양가 상한제가 시행되면 청약 시장의 매력은 한층 배가될 것이다.

다만, 무주택자라도 분양가가 9억원을 초과할 경우 대출이 안 되기 때문에 자금을 꼼꼼히 따진 후 청약에 나서야 한다. 아파트 가격이 많이 오른 상태이기 때문에 기존 아파트 구입보다는 아파트 입주권을 받을 수 있는 재개발 주택이나 재건축 아파트를 구입하는 것도 좋은 전략이다.

재개발이나 재건축 투자는 10년을 바라보고 긴 안목으로 접근해야 한다. 최근에 지은 아파트일수록 최첨단 IT 시스템을 접목하고, 단지 조경이나 커뮤니티(골프 연습장, 키즈 카페, 사우나, 독서실, 피트니스 센터 등)가 우수하며 아파트 평면도 매우 훌륭하다.

투자자라면 서두를 필요는 없어 보인다. 당장 아파트 가격이 큰 폭으로 상승하기는 힘들어 보이므로 상황을 좀 더 지켜본 후 투자에 나서도 좋을 것 같다. 자금에 여유가 있는 사람이라면 소형 아파트를 매입해 월세를 받으며 임대하다가 추후 자녀에게 증여나 상속으로 넘겨주는 것도 좋은 방안이다.