[금융안정보고서⑤] 임대가구, 원리금 상환부담·재무구조 등에서 재무건전성 떨어져

[한국금융신문 김경목 기자] 임대가구가 원리금 상환부담(유량) 및 실물자산을 포함한 재무구조(저량)의 측면에서 비임대가구에 비해 상대적으로 재무건전성이 떨어지는 것으로 분석됐다.

한국은행은 28일 '금융안정 상황(3월)'에서 임대가구의 DSR(소득 대비 원리금상환액 비율)은 2018년 현재 40.8%로 비임대가구(28.4%)를 큰 폭 상회하고 있으며, 금융부채/금융자산 비율도 106.0%로 비임대가구(80.9%) 보다 높다고 밝혔다.

한은은 "총부채/총자산 비율은 임대가구가 30.1%로 절대적으로는 낮은 수준이나, 비임대가구(23.1%)에 비해서는 소폭 높다고"고 설명했다.
또한 임대가구중에서 DSR 및 금융부채/금융자산 비율 측면에서 채무상환 능력이 상대적으로 떨어지는 가구 비중이 비임대가구보다 높은 것으로 나타났다고 밝혔다.

임대부동산 유형별로는 다주택 또는 비주택 임대가구가 상대적으로 취약한 것으로 분석됐다고 밝혔다.

한은은 "향후 부동산 시장 및 임대가구의 재무 상황 변화 등을 면밀히 점검할 필요가 있다"며 "금융기관도 대출 취급시 차주의 부채상환능력 및 담보가치 평가를 보다 엄격히 하는 등 리스크 관리 강화 노력을 기울일 필요가 있다"고 밝혔다.

2018년 기준으로 원리금 상환액이 연간 처분가능소득을 상회하고 금융부채가 금융자산보다 많은 임대가구 비중(DSR>100% 및 금융부채/금융자산>100%)은 금융부채 보유 임대가구(195.1만 가구)의 6.8%(비임대가구 3.6%) 수준인 것으로 나타났다.

실물자산까지 고려한 총부채/총자산 비율이 100%를 상회하는 가구 비중은 1.0%(비임대가구 6.0%) 수준을 기록했다.
부동산 임대가구의 현황 및 부채 시산규모 자료를 보면 그동안 다주택자 및 등록 임대사업자 수가 크게 증가하고, 부동산 임대업 개인사업자 대출도 높은 증가세를 지속했다.

지난 2017년 말 기준해 다주택자 211.9만명, 등록 임대사업자 24.9만명으로 집계됐다. 지난 2013~18년 연평균 증가율(국내은행 기준):이 전업종은 10.4%, 부동산 임대업은 17.5%를 기록해 부동산 임대업 성장세가 뚜렷했다.

부동산 임대가구는 2018년 가계금융·복지조사에서 임대보증금 부채 또는 임대소득이 있는 임대부동산(주택, 상가, 오피스 등) 보유 가구로 정의(이하 ‘임대가구’)됐는데, 동 기준에 따른 2018년 임대가구 수는 328.0만 가구(전체 1,969만 가구의 16.7%)로 시산됐다.

보증금 보유 주택 임대가구는 전체가구의 10.7%(211.0만 가구)를 차지했다.

한은은 "이 가운데 주택 임대가구는 전체가구의 8.1%(159.6만 가구), 비주택(상가, 오피스 등) 임대가구는 5.2%(101.7만 가구), 주택과 비주택을 동시에 임대(이하 ‘동시임대’)하는 가구는 3.4%(66.8만 가구)로 시산됐다"고 밝혔다.

전체 임대가구(328.0만 가구)중 임대보증금만 있는 가구는 28.3%(92.7만 가구), 임대소득만 있는 가구는 16.2%(53.3만 가구), 임대보증금 및 임대소득이 모두 있는 가구는 55.5%(182.0만 가구)에 달했다.

임대가구는 고소득 계층, 60세 이상 고연령층 비중이 상대적으로 높은 편으로 나타났다.

전체 임대가구의 소득분위별 비중은 소득 4~5분위 가구가 59.5%(4분위 22.3%, 5분위 37.2%)로 여타 소득분위 가구를 크게 상회했다.

임대부동산 유형별로는 주택 및 비주택에 대한 동시임대가구의 소득 4~5분위 비중이 68.7%(4분위 22.8%, 5분위 45.9%)로 여타 유형에 비해 높은 편이었다.

전체 임대가구의 연령별 비중은 60세 이상 고령층이 41.8%로 가장 높고, 특히 임대부동산 유형별로는 비주택(57.4%) 및 동시(44.5%) 임대 가구의 고령층 비중이 상대적으로 높은 편을 기록했다.

지난해 임대가구의 금융부채* 규모는 372.4조원으로 시산되며, 이들 가구의 평균 금융부채 규모는 2018년 1.9억원으로 비임대가구(0.7억원)를 크게 상회했다.

임대가구중 금융부채 보유가구 비중은 59.5%(195.1만가구 보유, 비임대가구중 금융부채 보유가구 비중 57.1%), 부동산 임대 자영업자의 개인사업자 대출도 포함됐다.

임대부동산 유형별로는 동시임대(2.5억원) 및 비주택 임대(2.4억원) 가구가 1주택(1.6억원) 및 다주택(1.3억원) 임대 가구보다 평균 보유부채 규모가 큰 편을 기록했다.

대출종류별로 임대가구의 경우 담보대출이 84.7%, 신용대출이 10.7%로 비임대가구(담보대출 76.4%, 신용대출 16.2%)에 비해 담보대출 비중이 높은 편이었다.

임대부동산 유형별로는 비주택 임대가구의 담보대출 비중이 89.3%로 여타 임대가구를 상회했다.

부채 만기 및 상환방식별 비중을 보면, 임대가구의 단기(만기 1년 이내, 26.9%) 및 일시상환방식(35.3%) 대출 비중이 비임대가구(20.6%, 26.7%)를 상회해 부채구조가 상대적으로 취약한 것으로 드러났다.

한은은 "비임대가구의 경우 실거주자의 장기 분할상환방식의 주담대가 많은 반면 임대가구의 경우 단기 일시상환방식의 개인사업자 대출이 비주택(상가, 오피스 등)을 중심으로 상대적으로 많이 포함돼 있기 때문"이라고 밝혔다.

김경목 기자 kkm3416@fntimes.com