올들어 전세가격 하락한 지역 13곳, 전년비 2곳 늘어..광주, 전남 등은 전세가 상승 -한은

[한국금융신문 김경목 기자] 올해 들어 1~2월 중 전세가격이 하락한 시·도(광역지자체 17개) 수가 13개로 지난 2018년 11개에서 2개 늘어난 것으로 나타났다.

한국은행이 19일 발표한 '최근 전세시장 상황 및 관련 영향 점검'에 따르면 서울, 경기, 인천 등이 올해 들어서 하락폭이 커지고 있는 가운데 경남, 울산 등은 주력산업 침체에 따른 지역경기 부진이 가세해 큰 폭의 하락세를 지속하고 있다.

한은은 "17개 광역지자체 가운데 13개 지역이 올들어 전세가격이 하락세를 보인 반면에 광주, 전남, 대전, 세종 등 4개 지역은 상승하는 모습을 나타냈다"고 밝혔다.
지방 전세가격은 2017년 4월부터 하락세(17.4~19.2월중 -2.6%)를 지속하고 있다. 한은은 "수도권은 2017년말 이후의 하락세가 지난해 9~10월 중 일시 주춤했다가 11월부터 다시 하락세(17.12~19.2월중 -2.1%)로 전환했다"고 밝혔다.

전세 공급 대비 수요 상황을 나타내는 전세수급지수는 지방이 2017년 1월(99.8), 수도권은 2017년 12월(98.1) 이후 공급우위 기조로 전환했다.

2019년 2월 현재 수도권 전세수급지수는 83.3으로 지방(82.4)과 비슷한 수준을 나타냈다. 하위 5개 지역(19.2월 기준)은 울산 60.2, 부산 61.0, 경남 65.7, 경북 68.7, 서울 75.7이었다.

한은은 "지난해 이후 전세가격 하락폭이 컸던 10개 시·도의 경우는 2018~19년중 아파트 입주물량이 예년(15~17년중) 수준을 크게 상회해 전세수급지수 하락을 주도했다"고 설명했다.

개별주택(아파트 기준) 단위의 전세가격(보증금) 변화를 국토교통부 실거래가 자료를 활용해 시산한 결과, 올들어 전세가격이 하락한 아파트 비중이 전국적으로 절반을 상회했고 10% 이상 크게 하락한 비중도 늘어나고 있다고 밝혔다.
직전 계약시점과 비교해 전세가격이 하락한 아파트 비중을 보게 되면 2019년 1~2월 거래된 아파트중 전세가격이 2년전보다 하락한 비중이 52.0%(전국 기준)에 달했고, 그 비중도 2017년부터 대체로 상승세를 보인 것으로 나타났다.

서울은 (17년중 10.0% → 18년중 16.7% → 19.1~2월중 28.1%)은 올해 들어, 지방(35.8% → 50.8% → 60.3%)은 2017년부터 큰 폭의 상승세를 기록했다.

한은은 "전세가격 하락률별로 아파트 비중을 보면 2019년 1~2월 현재 전세가격 하락 아파트(전국 기준 52.0%)의 절반 정도(25.3%)가 10% 미만 수준의 하락을 기록했다"고 밝혔다.

전세가격이 10~20% 하락한 아파트 비중은 14.9%, 30% 이상 하락한 비중은 4.7%로 최근 그 비중이 상승했다. 특히 보증금 규모가 상대적으로 작은 아파트에서 전세가격 하락폭이 큰 것으로 나타났다.
한은은 "2019년 1~2월중 전세가격이 10% 이상 하락(2년전 대비, 전국 기준)한 아파트 비중을 보면, 보증금 3억원 미만 아파트의 경우 상승폭과 그 수준이 고가전세에 비해 높은 편(1억원 미만 32.6%, 5억원 이상 9.5%)인 것으로 드러났다"고 밝혔다.

■ 임대가구 재무건전성 양호..전세가격 하락 리스크 크지 않을 것



전세가격 하락이 임대인의 보증금 반환에 부담이 될 수는 있지만, 임대가구의 소득 구성을 보면 고소득 비중이 2018년 3월 현재 64.1%로 전체가구(40.0%)를 크게 상회하는 등 재무건전성이 양호해 관련 리스크는 크지 않을 것으로 예상했다.

한은은 "전세가격 하락이 일차적으로 임대인의 보증금 반환 부담 요인으로 작용하나, 임대가구의 재무건전성이 대체로 양호한 점에 비추어 관련 리스크가 크지 않은 것으로 보인다"고 밝혔다.

한은은 "임대가구가 실물자산을 많이 보유(가구당 평균 8.0억원)하고 있어 임대가구의 총자산(금융+실물자산) 대비 총부채(보증금 포함) 비율이 26.5%로 낮은 수준을 유지하고 있다"며 "특히 전체 임대가구중 총자산 대비 총부채 비율이 100%를 초과하는 가구 비중이 2018년 3월 현재 0.6% 수준에 머물고 있다"고 설명했다.

실물자산이 아닌 금융자산만을 고려해 보면 임대가구의 보증금 반환 능력은 전반적으로 약화되고 있는 것으로 나타났다. 한은에 따르면 2012년 3월~2018년 3월중 임대가구의 보증금이 연평균 5.2% 상승했으나 금융자산은 3.2% 증가에 그쳤다.

한은은 "금융자산 증가폭이 3% 초반대에 머물며, 차입 및 갭 투자를 통한 부동산 구입 등으로 임대가구의 금융부채(연평균 7.4%) 및 실물자산(6.1%)이 상대적으로 큰 폭 증가한 것과 대조적인 모습을 나타냈다"고 밝혔다.

2018년 3월 현재 임대가구의 가구당 평균 금융부채(1.1억원) 및 실물자산(8.0억원) 규모는 전체가구를 크게 상회했다. 이에 임대가구 금융자산이 전체적으로 보증금을 상회하는 수준이나, 보증금/금융자산 비율이 계속 상승(12.3월 71.3% → 18.3월 78.0%)하는 모습을 보였다.

특히 금융부채 보유 임대가구의 경우 2018년 3월 현재 보증금이 금융자산의 91.6% 수준까지 높아진 상황이다.

지난해 3월 기준 금융부채 보유 임대가구의 처분가능소득 대비 원리금상환액 비율(DSR, 40.6%) 및 연소득 대비 금융부채 비율(264.6%)도 일반가구(31.8%, 183.0%)를 크게 상회했다.

한은은 "향후 전세가격이 추가 조정되더라도 임대가구의 대부분이 보유 금융자산 처분 및 금융기관 차입을 통해 전세가격 하락에 대응이 가능할 것"이라며 "부채레버리지가 높은 일부 다주택자 등의 경우 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 것으로 보인다"고 분석했다.

전세가격 10% 하락시 92.9%의 임대가구는 금융자산 처분만으로 5.6%의 가구는 금융기관 차입 등을 통해 보증금 반환이 가능하겠지만, 1.5%(3.2만가구) 가구는 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 것으로 분석됐다.

■ 전세자금대출 최근 증가세 둔화..전세가격 추가 하락해도 금융안정성 측면에서 리스크 낮아

전세자금대출은 2016년 이후 빠르게 증가했으나 수도권 전세가격 하락, 대출규제 강화 등으로 최근 증가세가 둔화되고 있다.

국내은행의 전세자금대출 규모는 2018년말 현재 92.5조원(은행재원 71.5조원 및 기금재원 21.0조원, 전체 가계대출의 6.4%)을 기록했다.

전세자금대출은 보증기관과 협약을 맺은 은행을 통해 주로 취급되기 때문에 비은행 취급 규모는 작은 것으로 드러났다.

한은은 "최근의 전세가격 하락 움직임은 입주물량 확대 등 공급측 요인 이외에 일부 지방의 경기 부진, 전세가격 상승누적에 따른 조정압력 등 다양한 요인이 가세한 데 기인한다"고 밝혔다.

전세가격이 추가 조정받아도 금융시스템 안정성 측면에서의 위험은 현재로서는 크지 않을 것으로 보인다고 전망했다.

한은은 "가구별, 지역별, 주택유형별로 전세가격 조정폭이 상이하게 나타나고 있어 전세가격이 큰 폭 하락한 지역이나 부채레버리지가 높은 임대주택 등을 중심으로 보증금 반환 관련 리스크가 증대될 가능성을 배제할 수 없다"고 밝혔다.

한은은 "이 경우 전세·매매시장 위축은 물론 금융기관의 대출건전성 저하, 보증기관의 신용리스크 증대로 전이될 가능성도 있는 만큼 이에 유의할 필요가 있다"고 덧붙였다.

김경목 기자 kkm3416@fntimes.com