[투자포커스] 2018년 부동산시장의 향방은?

2017년은 주택시장 규제 강화가 지속된 해였다. 정부의 8.2 부동산 대책이 본격적으로 시장에 영향을 미치면서, ‘2018년은 지난 수년간 저금리 호황을 톡톡히 누려온 부동산시장이 냉각기에 접어들 것으로 예상되기도 한다. 하지만 '그래도 부동산' 이라는 인식을 깨기는 어려울 전망이다.
2017년 부동산은 지역별 차별화 뚜렷
지난해 부동산시장의 화두는 지역별 차별화 현상이었다. 서울의 상승 속에 인천과 경기 등은 강보합세였다. 5대 광역시는 대전과 광주의 강보합세 속에 부산의 상승이 여전했다. 대구와 울산은 상반기까지 침체가 이어졌고, 대구는 8월을 기점으로 상승세로 반전됐으나, 울산은 연말까지 하락세를 면치 못했다. 기타 지방은 공급과잉 지역인 경남과 경북, 충남과 충북의 하락 속에, 제주와 강원을 중심으로 상승 폭이 컸다. 부동산시장을 획일적으로 진단하긴 어렵지만, 대체적으로는 수도권의 상승 속에 지방의 약세로 정리할 수 있다.

현재 부동산 가격은 전반적으로 단기간 급등한 측면이 있어, 큰 틀에서는 실수요자의 구매력 한계와 추격매수에 대한 부담이 큰 상태이다. 대출규제와 금리인상이 꾸준하게 시장의 화두로 자리할 것으로 예상됨에 따라 지속적인 상승은 한계가 있어 보인다. 다만, 수급불균형 즉, 공급부족을 이기는 변수는 거의 없는 만큼 지역별 동향에 따라 달라질 것이다. 또한 시장에 유동성은 충분한 상태이기 때문에 강남 재건축, 강북 재개발 등 인기지역에 대한 관심도는 유지될 것으로 예상된다. 올해는 큰 상승폭 없이 전국적으로 보합세 유지할 듯
세부적으로 살펴보면, 서울은 2018년 아파트 입주물량 3.4만 가구 중 최대 단지인 ‘송파헬리오시티’ 9,510가구가 12월에 입주함에 따라, 가을까지는 수급불균형 해소가 어려운 측면이 있다. 물론 재건축과 재개발에 대한 분양시장의 집중력은 여전할 것으로 보여진다. 연초부터 8.2 부동산 대책이 가시화되고 금리인상과 대출규제 등의 영향력이 작동하는 등 다양한 변수가 혼재하는 시장상황을 고려하면, 전반적으로 강보합세 수준으로 전망된다. 인천과 경기도 시장도 보합세 수준은 유지할 것으로 예상된다. 경기도는 입주물량이 16만 가구로 많긴 하지만, 화성, 용인 등 특정지역의 문제인데다, 미분양아파트의 부담이 거의 없는 상태로 큰 어려움은 없어 보인다.

5대 광역시는 2017년의 연장선상에서 볼 수 있으나, 다소 변화도 예상된다. 부산은 입주물량 증가와 규제로 인해 약보합세 수준으로 예상된다. 대구는 2017년 8월 이후 상승세로 반전된 국면을 2018년에도 이어갈 것으로 전망된다. 미분양물량의 부담이 없고 입주물량도 감소하여 상승추세는 지속될 것이다. 대전과 광주의 약진도 여전할 것으로 예상된다. 울산의 입주물량은 2017년과 비슷하나 경제여건 개선이 쉽지 않을 것으로 보여 약세가 불가피해 보인다.

기타 지방의 경우는 2017년에 이어 공급과잉지역에 해당되는 경남, 경북, 충남, 충북의 상황은 개선되기 쉽지 않아 하락세를 이어갈 것이다. 대부분 조정양상이 지속될 것으로 보인다. 동계올림픽을 치르는 강원도는 입주물량이 급격히 증가하는 상황이라 상승폭이 둔화될 것이다. 제주는 단기간 급등에 따른 부담으로 보합권에 머물 것으로 예상되고, 세종시는 각종 규제와 입주물량 부담으로 약보합세로 전망된다.

[글｜박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원]