카뱅 '집단대출 확장'·케뱅 '아담대 4639억↑'…토뱅 가세에 주담대 '3파전' [인뱅 주거금융 전략]

[한국금융신문 지다혜 기자] 인터넷전문은행 3사가 주택담보대출을 중심으로 주거금융 사업을 확대하고 있다. 지난달 토스뱅크가 첫 주택담보대출을 출시하면서 3사 모두 일반 주담대 시장에 진입했다. 비대면 대출이라는 공통점을 갖고 있지만 기존 사업 규모와 상품 구성에 따라 시장 공략 방식에서는 차이를 보이고 있다.

카카오뱅크는 분양잔금대출을 통해 집단대출 시장으로 사업 영역을 넓히고, 케이뱅크는 기존 아파트담보대출과 대환대출의 경쟁력 강화에 집중하고 있다. 후발주자인 토스뱅크는 다양한 주택 유형과 자금 용도를 포괄하는 상품으로 고객 확보에 나섰다. 가계대출 총량관리 기조 속에서 은행별 성장 여력과 건전성 관리 방향도 주요 비교 지점으로 떠올랐다.

카카오뱅크, 집단대출 시장 확대

카카오뱅크는 지난 9월 16일 출시한 분양잔금대출의 취급 대상 아파트를 29개 단지로 확대했다. 출시 당시 수도권 11개, 비수도권 9개 등 총 20개 단지에서 시작한 이후 신규 입주 예정 단지를 추가했다. 입주기간이 종료된 일부 단지는 대상에서 제외됐다.
분양잔금대출은 신축 아파트 입주자가 기존 중도금대출을 상환하고 남은 분양대금을 납부하기 위해 이용하는 대출이다. 기존에는 은행별 상담 부스나 지정 영업점을 방문해야 했지만 카카오뱅크는 한도 조회부터 신청과 실행까지 모바일로 처리하도록 했다.

입주 시작 약 2개월 전부터 예상 한도와 금리를 조회할 수 있으며, 이후 시장 금리 변화에 따라 금리 인하를 검토한다. 이미 약정을 체결한 고객에게도 인하된 금리를 적용할 수 있도록 했고 중도상환해약금도 면제했다.

집단대출 진출은 가계대출 성장 둔화에 대응하는 사업 다변화 전략과 맞닿아 있다. 지난 4일 발표한 3분기 실적에 따르면 전체 여신 잔액은 48조6000억원으로 전분기 대비 약 1% 증가했다. 같은 기간 개인사업자 대출 잔액은 4조360억원으로 늘어 여신 성장을 뒷받침했다.

가계대출 총량관리로 일반 주담대의 성장 속도가 제한되는 가운데 분양잔금대출은 신규 여신 수요를 확보할 수 있는 영역이다. 금융당국이 지난 8월 신축 입주단지 집단대출을 금융회사별 총량관리 목표에서 제외하면서 공급 부담도 일부 완화됐다. 다만 개별 대출 심사와 담보가치 평가 등 관련 규제는 그대로 적용된다.

카카오뱅크는 내년 중도금대출로도 사업을 확대할 계획이다. 분양잔금대출이 입주 단계의 자금 수요에 대응한다면 중도금대출은 분양 이후 입주 이전 단계의 수요를 확보하는 사업이다. 두 상품을 연계하면 분양부터 입주까지 고객과의 거래 접점을 넓힐 수 있다.
카카오뱅크 관계자는 "비대면 주택담보대출의 범위를 집단대출 시장까지 확대하고 고객의 금융 접근성과 선택권을 높였다는 점에서 의미가 있다"고 설명했다.

실제 성장 효과는 앞으로의 대출 실행 실적에서 드러날 것으로 보인다. 현재 확보된 29개 단지는 취급 대상 규모로 실제 대출 실행액과는 구분된다. 신규 단지 확대가 여신 잔액 증가로 이어지는 정도를 살펴볼 필요가 있다.

케이뱅크, 기존 주담대 경쟁력 강화

케이뱅크는 아파트담보대출과 대환대출을 중심으로 주거금융 경쟁력을 강화하고 있다. 2020년 비대면 아파트담보대출을 출시한 이후 축적한 심사·실행 경험을 바탕으로 모바일 편의성과 금리 경쟁력을 높이는 전략이다.

올해 3분기 말 아파트담보대출 잔액은 6조8269억원으로 전분기 말 6조3630억원보다 4639억원 증가했다. 지난해 말 6조4045억원과 비교해도 4224억원 늘었다. 상반기까지 감소했던 잔액이 3분기 들어 증가세로 전환되면서 기존 주담대 사업의 외형이 확대됐다.

주담대 시장에서는 신규 주택 구입과 기존 대출을 갈아타려는 대환 수요가 함께 발생한다. 대환대출은 주택 구입 수요가 늘지 않더라도 금리와 상환 조건에 따라 고객 유치가 가능하다. 케이뱅크는 비대면 운영 경험과 금리 경쟁력을 활용해 기존 고객을 유지하면서 대환 수요를 확보한다는 구상이다.

정책모기지인 아낌e보금자리론도 운영 중이다. 일정 요건을 충족하는 실수요자가 이용할 수 있는 장기 고정금리 정책대출로, 일반 아파트담보대출과 함께 주거금융 수요에 대응하는 상품이다.

케이뱅크 관계자는 "고객이 영업점 방문 없이 모바일로 대출 신청부터 실행까지 편리하게 이용할 수 있도록 서비스를 지속 고도화하는 한편, 경쟁력 있는 금리를 제공해 고객의 이자 부담을 낮추기 위해 노력하고 있다"고 말했다.

최근 전체 여신 성장에서는 기업금융의 비중도 커지고 있다. 3분기 기준 총여신 잔액은 20조5800억원으로 처음 20조원을 넘어섰다. 기업대출 잔액은 전년 동기 대비 89% 증가했고 전체 여신에서 차지하는 비중도 17.7%로 확대됐다.

3분기 아파트담보대출 잔액이 증가세로 돌아선 가운데 케이뱅크는 기존 사업 기반을 활용해 주거금융 경쟁력을 강화하고 있다. 신규 시장에 진입한 토스뱅크와 달리 기존 고객 유지와 대환 수요 확보가 핵심이다. 다만 신규 대출뿐 아니라 기존 대출의 상환 규모도 잔액에 영향을 미치는 만큼 향후 성장세가 지속될지는 지켜봐야 한다.

토스뱅크, 담보대출로 여신 다변화

토스뱅크는 지난달 27일 첫 주택담보대출을 출시하며 신용대출과 보증부대출 중심의 여신 포트폴리오를 담보대출로 확대했다. 후발주자인 만큼 다양한 주택 유형과 자금 용도를 포괄하는 상품으로 차별화에 나섰다.

새 상품은 전국 아파트와 연립·다세대주택을 대상으로 주택 구입, 기존 대출 대환, 생활안정자금, 전월세보증금 반환 등을 지원한다. 기존 전세대출이나 주담대를 상환하는 조건으로 신규 주택 구입자금을 빌려주는 '상환 조건부 구입자금 대출'도 비대면으로 구현했다.

연립·다세대주택은 아파트와 달리 개별 물건의 특성이 달라 시세 산정이 상대적으로 복잡하다. 토스뱅크는 자동시세산정모형(AVM)과 내부 검증 절차를 활용해 대출 한도를 실시간으로 조회하도록 했다.

다만 연립·다세대주택 취급 자체가 토스뱅크만의 사업 영역은 아니다. 카카오뱅크도 2023년부터 해당 주택 유형을 취급하고 있다. 토스뱅크는 취급 주택과 자금 용도를 넓히면서 심사 과정의 편의성을 높이는 방식으로 차별화를 추진하고 있다.

신청부터 심사와 약정, 잔금일 실행까지 진행 상황을 확인할 수 있는 '알기 쉬운 진행 사항' 기능도 도입했다. 서류 자동 연동과 법무사 배정, 주담대 전용 상담봇 등을 통해 대출 과정의 불편을 줄인다는 취지다.

토스뱅크 관계자는 "그동안 신용 위주였던 여신 구조를 개인사업자 보증대출, 전월세보증금대출 등 보증부대출 확대를 통해 다변화해 왔다"며 "이번 주택담보대출 출시는 그 흐름을 담보대출로까지 넓히는 것으로, 특정 상품에 치우치지 않는 균형 잡힌 여신 구조를 갖추는 계기가 될 것으로 기대한다"고 말했다.

주담대는 부동산을 담보로 확보한다는 점에서 신용대출과 위험 구조가 다르다. 담보대출 확대는 여신 포트폴리오의 위험을 분산하는 수단이 될 수 있지만 주택가격 하락과 차주의 상환능력 악화에 따른 손실 가능성은 남는다.

토스뱅크는 향후 보금자리론 등 정책모기지와 단독주택 등으로 취급 범위를 확대할 계획이다. 신규 시장에서 고객을 확보하는 동시에 담보평가와 심사 체계를 안정적으로 운영하는 데 집중할 것으로 풀이된다.

총량관리 속 성장·건전성 변수

인터넷은행 3사의 주거금융 확대 전략은 가계대출 관리 정책과도 맞물려 있다. 신축 입주단지 집단대출이 금융회사별 총량관리 목표에서 제외되면서 카카오뱅크에는 새로운 여신 수요를 확보할 기회가 생겼다. 반면 일반 아파트담보대출을 중심으로 영업하는 케이뱅크와 토스뱅크는 총량관리 범위 안에서 공급 규모를 조절해야 한다.

하나증권은 지난 9월 보고서에서 카카오뱅크의 분양잔금대출 성장이 본격화되면 4분기 대출이 4% 이상 증가하고 연간 8%대 목표 성장률 달성도 가능할 것으로 전망했다. 다만 실제 대출 실행액과 기존 대출 상환 규모에 따라 결과는 달라질 수 있다.

건전성 관리도 변수다. 케이뱅크의 3분기 말 은행 전체 연체율은 0.62%로 전분기보다 0.02%p 상승했다. 고정이하여신(NPL)비율도 0.59%에서 0.60%로 높아졌다. 반면 카카오뱅크의 연체율은 0.49%로 0.02%p 하락했고 NPL비율도 0.53%로 0.01%p 개선됐다. 다만 두 은행 모두 전체 여신 기준으로 주담대 부문만의 건전성을 보여주는 지표는 아니다.

토스뱅크는 신규 주담대 신청이 집중돼 심사가 지연되는 상황을 방지하기 위해 일일 신청 규모를 탄력적으로 조정할 계획이다.

토스뱅크 관계자는 "가계대출 총량 관리 범위 안에서 안정적으로 운영하는 데 중점을 두고 있다"며 "심사 지연을 막고 안정적인 대출 환경을 유지하기 위해 접수 상황에 따라 일일 신청 규모를 유연하게 관리해 나갈 계획"이라고 말했다.

주거금융 사업 확대가 실제 성장으로 이어지는 정도는 은행별로 달라질 것으로 보인다. 카카오뱅크는 분양잔금대출 실행 규모, 케이뱅크는 기존 주담대 잔액의 증가세 유지, 토스뱅크는 신규 담보대출 고객 확보가 실적을 가를 주요 변수로 분석된다.

지다혜 한국금융신문 기자 dahyeji@fntimes.com