부동산 대책의 기대와 우려

9.1 재건축 규제완화로 부동산시장 할성화 위한 정부의지 커

전세가격 안정 및 주택수급조절과 임대차, 세제등 제도개선 필요

글로벌 금융위기 이후 다양한 부동산 정책에도 불구하고 수도권 주택 매매시장의 침체가 지속되고, 전세가격이 급등하는 등 주택시장의 불안이 지속하고 있다. 정부는 지난해 4.1, 8.28, 12.3 부동산대책을 잇달아 내놓으면서 주택시장의 정상화를 도모하고 있다. 연이은 부동산 대책으로 연초 경기회복세 분위기와 어울려 오랜 침체를 지속하던 수도권 주택시장이 반전되는 양상을 보였다.
저리의 공유형 모기지 상품을 주 내용으로 하는 12.3 대책에다 오랫동안 국회계류 중이었던 취득세 영구인하, 리모델링 수직증축 법안들이 통과하였고, 향후 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등에 대한 기대감이 크게 작용하였던 것이다.

그런데 금년 4월부터 수도권 주택시장의 상승세가 주춤하고 있다. 하락세로 돌아섰다고 단정하기는 이르지만 금년 초반의 상승 분위기는 식어가고 있다. 부동산대책의 약발이 떨어진데다 오히려 2월말에 발표된 전월세주택 임대소득 과세를 주 내용으로 하는 ‘임대차시장 선진화 방안’이 주택시장으로 향하던 자금들을 돌아서게 하고 있다는 볼멘소리도 나왔다.

이에 정부는 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민주거안정강화방안’ 9.1 부동산대책을 발표하였다. 과거 시장과열 시기에 도입되어 국민들과 민간부문에 과도한 부담으로 작용하고 있는 오래되고 낡은 규제를 과감하게 개혁하여, 최근 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장은 물론, 기존 주택의 거래를 활성화하여 주택시장의 활력을 회복해 나가기로 한 것이 대책을 내놓게 된 배경이다.

9.1대책 중에서 법 개정이 필요한 사항은 국회를 통과해야 하는 불확실성이 있지만 부동산 투자심리 회복에 활력을 주고 있음은 분명하다. 부동산시장의 선두주자이자 파급효과가 큰 재건축 규제를 완화시켜 전체 부동산시장을 살리겠다는 정부의 강력한 의지를 보이고 있다.

특히 재건축연한이 현재 40년으로 정해놓은 서울·경기·부산·인천·광주·대전 등 지역이 효과를 볼 수 있으며 서울 강남지역의 재건축시장을 중심으로 활기를 보이고 있다.
그러나 9.1대책으로 부동산시장의 완전히 상승 반전되었다고 판단하기는 시기상조이다. 냉정히 판단할 경우 주택시장의 수급관련 기초여건들은 여전히 불확실하다. 수요측면에서 국내 경기는 글로벌 경기 회복세에 힘입어 경기 회복세가 전망되나 잠재성장률을 상회할 가능성은 낮고, 주택구입 주체인 가계들의 체감경기는 여전히 냉랭하다. 금리는 한국은행의 기준금리 인하로 단기적으로는 금리 하향세가 유지되겠지만 중장기적으로 주요 선진국의 경기회복과 美 테이퍼링 등에 따른 글로벌 시장금리 상승세, 물가상승 추세 등으로 상승 추세가 전망된다.

특히 내년도 예견되는 미 연준금리 인상이 실제로 진행될 경우 우리나라도 지금의 초저금리기조 유지가 어려울 수 있다. 그리고 가계부채 문제로 은행권뿐만 아니라 비은행권 가계대출시장도 위축될 가능성이 높다.

최근 가계부채 증가세가 다시 상승하고 있으며 비은행대출 비중 증가 등 질적인 측면에서도 악화되고 있다. 공급측면에서도 수도권 중대형 주택시장이 여전히 초과공급 상황에 있다. 중대형 미분양 물량이 좀처럼 줄어들고 있지 않는 가운데 2011~12년 주택건설 인허가 증가가 당분간 시장에 공급물량으로 나올 수 있다. 금융위기 이후 전국 주택건설실적(주택건설사업계획승인 및 건축허가)이 40만호 이하로 축소되었다가 2011~12년 55만호 이상 큰 폭 증가하였다.

종합해볼 때 9.1 대책에도 불구하고 수도권 주택시장이 특히 중대형을 중심으로 장기침체 터널에서 벗어나고 있다고 판단하기는 이르다. 현재의 불확실한 상황에서 벗어나 수도권 주택시장이 상승세로 돌아서려면 다소 시간이 걸리더라도 주택시장의 기초를 하나하나 근본적으로 고쳐나갈 필요가 있다.

무엇보다도 먼저 주택시장의 기초여건을 개선해야 한다. 가장 시급한 것은 가계의 체감경기를 회복하여 주택수요를 창출해야 한다. 양질의 일자리를 많이 창출하고 그것이 가계소득 증대로 연결되어야 한다. 특히 현재 사회진입에 어려움을 겪고 있는 청년층의 일자리 창출이 중요한데, 기존세대에 비해 비교우위가 있는 기술, 문화 등 창조적 영역에서의 사회 진입을 정책적으로 유도할 필요가 있다.

그리고 글로벌 금리상승 추세에 대비하려면 높아진 가계부채 특히, 비은행 금융기관의 가계부채 연착륙 대책이 필요하다. 하나의 방편으로 주택관련 대출자의 입장이 충분히 고려된 하우스푸어 및 렌트푸어 대책이 요구된다.

그리고 다소 시간이 걸리더라도 내성이 생긴 부동산대책의 효율성을 제고해야 한다. 이를 위해서는 지역별로 양극화 현상이 나타나고 있는 현재의 주택시장에서 그 대책도 양극화에 맞춰 차별화되어야 한다. 수도권에 대한 주택정책은 전세수급 조절과 거래 안정을 통해 장기침체 현상을 예방하고, 비수도권의 경우 버블확산을 방지하고 버블붕괴에 따른 폐해를 최소화시키는 방향으로 유도해야 할 것이다.

또한 신규주택 공급이 비탄력적인 상황에서 시장이 정책을 예견하고 맞춰나갈 수 있게 일관된 주택정책이 요구된다.

마지막으로 점점 경제적으로 악화되고 있는 서민의 주거안정도 중요하다. 임대차 보호기간 연장, 확정일자의 법적효력 강화 등 임대차제도를 개선하고, 주거복지 사각지대에 있는 고령자 및 다세대·다가구 주택의 주거환경 개선을 위한 세제지원 등도 고려할 필요가 있다.



관리자 기자