국유부동산, 매각중심 관리 탈피해야

국내 사회가 지식기반 사회로 전환, 국유부동산 관리·활용에 있어서 이를 선제적으로 대응해야 한다는 주장이 제기됐다. 한마디로 전문성 제고, 관리·활용 싸이클의 변화 등을 추진해 선제적 관리기법을 도입해야 한다는 얘기다.

지난달 29일 캠코에서 개최한 ‘국유부동산 관리정책의 선진적 패러다임’세미나에서는 이 같은 주제가 논의됐다. 세미나에서는 국유일반재산의 분할관리, 국유부동산의 선제적 관리체계 구축 등을 선제적으로 도입해야 한다는 주장이 주를 이뤘다.

장영철 캠코 사장은 이날 축사에서 “캠코는 단순 업무위탁방식에서 탈피해 국유부동산 종합관리 전략을 도입하는 한편, 지리정보시스템(GIS) 등의 전산프로그램을 적극 활용한 업무 고도화를 통해 국가자산종합관리기관으로의 새로운 도약을 준비하고 있다”며 “국유부동산의 선진적 관리와 다양한 활용방안 모색 등을 논의하기 위해 개최되는 이번 세미나에서 학술적으로 질 높은 논의 결과가 도출되기를 기대한다”고 밝혔다.
◇ 자본주의 4.0시대, 국유부동산 관리 변화해야

국내 사회가 지식기반사회로 들어선 가운데, 국유부동산 관리·활용 또한 패러다임의 변화가 불가피하다. 지식기반 사회는 정보의 공유, 사회적 요구 소통을 통해 실현되는데 국유부동산 관리·활용에도 이를 적용해야 한다는 얘기다. ‘자본주의 4.0’시대가 본격 돌입되기 때문이다.

자본주의 4.0시대는 2008년 금융위기를 계기로 ‘新자유주의’를 대체할 경제모델로 부상했다. 공유시장경제를 의미하는 자본주의 4.0은 소통과 공유가치를 키워드로 시장논리에 의한 금융산업 규제와 적극적인 정부역할을 요구한다. 언론뿐 아니라 국내 사회에서 소통부재를 문제점으로 꼽는 것 역시 자본주의 4.0 시대 개막을 알리는 신호탄이다. 교류와 소통부족으로 인한 사회문제 등이 최근 지속적으로 발생됐기 때문이다. 전준우 캠코 국유정책실 수석연구원은 “공유와 소통이 국내사회의 키워드로 부상하면서 비영리조직과 영리기업의 중간형태인 사회적기업이 출연했다”며 “공유와 소통이 없는 영업활동은 향후 영위하기 어려울 것”이라고 설명했다.

이에 따라 국유부동산의 선제적 자산관리를 위해서는 자본주의 4.0에 맞는 패러다임 변화가 필요하다는 주장이 제기됐다. 그간 산업기반사회에서 국유부동산은 매각중심으로 관리돼왔는데, 이를 전면적으로 수정해야 한다는 의미다. 전 수석연구원은 “국내사회는 최근 자본주의 4.0시대로 돌입했다”며 “대선정국을 맞아 정치권에서는 자본주의 4.0을 ‘경제민주화’라는 또 다른 이름으로 부르고 있다”고 말했다.

이어 “이에 따라 소통과 공유가치가 전 사회적인 키워드로 부상했다”며 “국유부동산 관리·활용에 있어서도 이를 활용해야 한다”고 덧붙였다. 전 수석연구원은 이를 위해서는 국유부동산의 전통적 시장가치. 즉, 기존 국유부동산의 자산가치를 제고한 후 잠재가치 발굴을 실시해 공익에 기여하는 구조로 전환해야 한다고 설명했다. 자산가치제고는 정보의 공유, 잠재가치 발굴은 사회적 요구를 소통하는 개념이라는 의미다.
그는 “국유부동산 관리·활용의 패러다임 변화는 공유가치 및 공유시장경제 창출이 목적이다”며 “금융 등의 자산가치 제고를 통해 정보 공유를 실시하고, 보유역량의 단계적 비즈니스 플랫폼 구축을 통한 가치복합체(Value Complex : 다양한 제품, 서비스, 기술 등이 서로 결합·연결돼 함께 소비됨으로써 가치를 제공하는 제품 및 서비스의 집합) 구현으로 잠재가치를 발굴해 사회적 요구와 소통해야 한다”고 말했다. 이어 “정부는 캠코뿐 아니라 다양한 기관을 이용해 관련 전문성을 제고하는 등 적극적인 역할을 수행해야 한다”며 “이들 기관들은 국유재산관리 전문기관으로서의 전문성 등을 공유해야 한다”고 덧붙였다.

◇ 국유일반재산 비효율적… 관점·관리방법 세분화해야

국유재산 중 소유자가 분명한 국유일반재산에 대해서는 중장기 중점관리재산 선정, 공공용재산에 대한 관리전환 및 매각·양여 적극 추진 등을 실시해야 한다는 의견이 나왔다. 현재 국유일반재산은 증권, 부동산 등으로 구성돼있다. 특히 부동산이 대부분을 차지한다. 그간 국유일반재산 관리는 매각과 자금회수에 집중돼 행정재산과 달리 민간영역에서 수익창출을 위한 부동산 임대, 매매, 개발의 관점에서 가치를 평가해야 한다는 것. 최근 국내 경제가 지식기반경제로 돌입한 가운데 점진적인 방법의 개선이 이뤄져야 한다는 얘기다.

송용철 캠코 국유정책실 박사는 “국유일반재산을 금융·행정·회계 등 관점을 세분화해서 바라봐야 한다”며 “한마디로 소유권을 중심으로 한 토지활용을 모색하는 방향으로 나아가야 한다”고 말했다.
이어 “국유일반재산 관리 효율화, 토지이용규제 분석을 통한 등화를 통해 관리전환, 양여 대상추출을 통한 효율적인 관리방안을 제고해야 한다”며 “특히 매각가능재산과 대부재산을 중점적으로 관리할 필요가 있다”고 덧붙였다. 송 박사는 국유일반재산 관리를 수익·공공성 측면으로 나눠, 관리기관도 세분화해야 한다고 주장했다. 매각 및 자금회수에 편중된 관리방법으로 인해 국유일반재산의 효율성이 떨어지기 때문이다. 캠코 국유정책실에 따르면 국유일반재산 60만4489필지(1765만4213m²) 중 주거·상업·공업지역의 용도로 활용될 수 있는 곳은 16만2161필지에 불과하다. 국유일반재산 중 26.8%만이 향후 활용가치가 있는 상황이다. 송 박사는 “현 관리방법으로 인해 다양한 용도로 이용가능한 국유일반재산은 전체의 30%가 안된다”며 “수익·공공성의 관점을 나눠, 관리하는 기관을 세분화해야 한다”고 말했다.

공공용재산에 대한 운용방법도 전환해야 한다고 주장했다. 그는 개발제한·수변·국립공원 등의 재산은 매수에 집중하고, 국가지정문화재·도로·철도·항만·국가하천구역 등은 각 중앙부처로 관리대상전환을 추진해야 한다고 말한다. 또 도립·도시자연공원, 시도지정 문화재구역, 도시계획시설도로, 도시철도, 지방하천구역, 공원, 광장, 녹지 등의 국유일반재산은 관리주체를 지방자치단체로 전환, 매각·양여대상 추출 및 추진을 실시해야 한다고 역설했다. 송 박사는 “개별 부동산가치를 결정하는 가장 기본적인 것은 ‘토지이용규제’다”며 “現토지이용규제는 비효율적이다”고 말했다.

이어 “관점과 관리기관을 세분화해 국유일반재산의 활용가능성을 극대화해야 한다”며 “정확한 실태조사 및 시장가치평가, 국유일반재산 전담관리를 위한 전산시스템 고도화도 추진해야 한다”고 덧붙였다.

◇ 국유부동산, 효율적 관리방법 추구해야

국유부동산 관리 또한 관점을 다각화해야 한다는 의견이 제시됐다. 관리전략 및 수익구조를 개선하고 관리시스템의 고도화, 국유재산 유상사용 등을 실시해야 한다는 것. 국유부동산 관리정책은 시간에 따라 크게 4단계의 시대로 구분된다. 1기(해방후~1976년)의 경우 매각 및 처분을 초점으로 재원조달의 목적을 추구했다. 2기(1977년~1993년)는 보존 및 유지를 통한 국유재산 보존, 3기(1994년~2007년)는 국유재산 활용을 목적으로 한 확대 및 활용 정책, 4기(2008년~현재)는 계획적 관리 및 개발을 통한 국유재산의 체계적 활용을 추구하고 있다.

이준용 캠코 국유정책실 박사는 “1기의 경우 수익성을 추구했기 때문에 효율성이 여타분기보다 높았다”며 “그러나 시대가 흐르면서 수익·효율성을 동시 추구해야 하는 방향으로 국유부동산 관리의 초점이 전환될 필요가 있다”고 강조했다.

이를 위해 그는 자원의 효율적 배분을 위한 선순환 구조의 관리법을 도입해야 한다고 설명했다. 그간 간과했던 공공성을 확대하면서 부동산 투자 등 수익·효율성을 늘리는 방향으로 설정해야 한다는 것. 이 박사는 “국유부동산의 공시지가 대비 매각금액을 분석한 결과, 대다수의 매각 국유지가 공시지가의 약 80% 수준으로 거래됐다”며 “이는 기존의 국유부동산 관리방법이 비효율·수익적이라는 것을 나타내고 있으며, 이에 따라 매각중심의 관리방법에서 탈피해 선순환 구조를 도입해야 한다”고 설명했다. 이어 “국유부동산에서 ‘사용주체 불명확재산’이 총 6만2702필지(178.9m²), ‘사용실태 불명확재산’이 6만9394필지(225.14m²)에 달한다”며 “이는 소관부처·재산구분의 중복, 토지 특성의 상이 등에 기인한 것으로 현 국유부동산 관리현황을 개선해야 한다는 것을 의미한다”고 덧붙였다.

이를 위해 그는 총괄청 통합관리, 국유재산 종합계획, 일반재산 관리기관 일원화, 국유재산 관리기금 설치 등 관리정책 개선을 실시해야 한다고 주장했다. 또 비축·매각 및 임대·개발활성 등 수익구조 개선, 국유재산 통합관리 시스템 도입 등 관리시스템의 고도화, 국유재산특례제한법을 통한 무단사용 방지 등의 국유재산 유상사용을 실시해야 한다는 의견을 피력했다.

송 박사는 “국유부동산 관리의 비효율성은 관리개선구조를 통해 실시할 수 있다”며 “관리구조 개선이 실시된다면 국유부동산의 효율·공공성이 확대될 수 있다”고 말했다. 이어 “국유부동산은 사용자에게 많은 특례를 제공한다”며 “이를 개선해 국유재산 유상사용을 실시, 수익성 확대를 추구해야한다”고 덧붙였다.

   〈 개발행위 용이한 국유일반재산, 주요 도시계획시설별 현황 〉
                                            (자료 : 캠코 국유정책실)



서효문 기자 shm@fntimes.com