내 집 마련 잠재수요층, “최대 43만”

전세 이용 서민 중 내 집을 마련할 가능성이 있는 잠재수요가 32만∼43만 가구에 이르는 것으로 추정됐다. 따라서 이들이 주택매입을 실시할 경우 금융위기 이후 침체된 주택시장 회복이 가능하다는 주장이 제기됐다.

한국주택금융공사 주택금융연구소 김덕례 연구위원이 지난 15일 발표한 ‘전월세가구 자산구조를 고려한 [전세→자가] 전환 가능 잠재수요 분석‘보고서에 따르면, 전국 294만 무주택 전세가구 중 부채가 없는 32만∼43만 가구는 전세가격 지속상승에 따라 주택을 구입할 의사가 있는 잠재수요 가구다. 김 연구위원은 이들이 매매수요로 전환해 주택을 구입하면 전세가격 안정화, 봄철 전세난에 대한 선제적 대응, 거주안정효과, 매매거래 증가 및 지방세수 증가효과가 기대된다고 주장했다.

그는 “최근 매매가격 대비 전세가격 비율이 60%를 웃도면서 자가가구 전환 기조가 형성되고 있는 가운데, 전세가구 중 부채가 없는 32만∼43만의 가구가 주택을 매입하게 되면 동일 가구 수의 전세주택이 시장에 재공급돼 가격안정화가 가능하다”며 “일 년 전세거래량(‘11년 약 93만건 전세거래)의 34~46%가 감소하는 효과발생으로 전세가격 상승압력이 둔화되면서 봄철(내년 2~5월)에 전세난에 선제적 대응이 가능하고, 일 년 전세거래량(2011년 약 93만건)의 34∼46%가 감소하는 효과가 발생한다”고 설명했다.
이어 “전국 자가 점유비중 또한 54.2%(2010년)에서 56∼56.7%까지 최대 2.5%p 상승한다”며 “여기에 지방세수가 5179억∼6391억원 증가할 것”이라고 덧붙였다.

한편, 김 연구위원은 최근 주택시장에서 월세가구가 늘어나면서 전세제도가 사라질 수 있다는 의견에 대해 회의적인 입장을 나타냈다. 장기적으로 전세시장 규모가 축소되는 것은 불가피하지만, 아직까지 월세시장으로 전환될 수 있는 제도적 환경이 충분치 않다는 것. 또 주택소비자들이 전세제도가 가지고 있는 내 집 마련 징검다리 속성 등을 선호하는 점을 들어 전세 중심의 주택시장이 당분간 유지될 것이라고 주장했다. 아직까지 내 집 마련하기에는 경제적 부담이 크고 ‘주거비 절약’, ‘목돈 마련’을 원하는 가구, 매월 임대료 지불이 번거로운 가구가 월세보다 전세를 선호한다는 분석이다.

이 같은 주장의 근거로 김 연구위원은 서울·수도권 지역의 높은 전세비중을 내세웠다. 2010년 기준 전국주택들 중 전세가구 비중은 50.3%다. 지역별로는 수도권인 서울·경기지역은 각각 57.2%, 57.6%를 기록해 절반 이상이 전세가구다. 지방광역시는 44.3%, 지방지역은 38.8%를 나타냈다. 그는 “전제세도는 내집마련의 징검다리 속성과 주거안정성 및 편리성을 가지고 있다”며 “주택가격이 비싼 서울·수도권은 아직까지 전세비중이 높아 당분간 전세중심의 시장이 유지될 것”이라고 밝혔다.

이어 “지난 10월 기준금리 인하로 내 집 마련 대출 사용자의 상환여력이 개선됐으며, 취득세 감면 등으로 실수요 가구의 주택구매 환경이 크게 개선됐다”며 “이 뿐 아니라 정부는 주택소비자가 보증부월세→전세→자가로 이동할 수 있는 ‘주거이동 사다리시스템’ 등을 구축할 수 있도록 주택정책과 금융지원 프로그램이 결합된 정책을 추진해야 한다”고 덧붙였다.


서효문 기자 shm@fntimes.com