수도권 주택시장 불안

주택 구입을 미루니, 전세수요는 늘지만 가격상승으론 이어지지 않아

수도권은 공급도 초과상태이고, 가계부채부담도 높아 침체 지속 우려

금융위기 이후 수도권 주택가격은 전반적으로 하락하고 있으며, 하락세는 신도시 지역에 분명하게 나타나고 있다. 금융위기 이후 최고점에서 2012년 6월말까지 수도권은 약 2.5%p하락한데 비해 분당, 일산서구, 과천 등 신도시지역은 각기 5%p, 10%p, 13%p 이상 하락하고 있다. 수도권의 경우 가격뿐만 아니라 아파트거래량 면에서도 크게 위축되고 있다.
이에 정부는 얼마 전 수도권 시장의 주택거래 정상화를 위하여 강남 3구 투기지역과 주택거래신고지역 해제 등을 골자로 하는 5.10 부동산대책을 발표하였다. 강남 3구의 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)이 기존의 40%에서 50%로 높아지고, 주택 계약 신고기간도 15일에서 60일로 완화하였다. 전용 85㎡ 이하 수도권 공공택지의 전매제한 기간이 3년에서 1년으로 축소하고, 주택을 1년 미만 보유할 때 50%인 양도세 중과세율을 40%로 축소 하는 등이 5.10 대책의 주요 내용이다. 그럼에도 불구하고 수도권 주택시장은 침체 상황을 지속하고 있다.

반면 그동안 매매가격의 하락과는 달리 전세가격은 급등하였다. 수도권의 주택 매매시장의 불안정, ‘부동산 불패’에 대한 인식 변화, 보금자리주택 기대 등으로 주택구입을 지연하고 대신 전세수요가 크게 증가하고 있기 때문이다. 하지만 전세가격 상승이 전반적인 매매가격 상승으로 이어지지 않고 있는 점이 다른 측면에서 수도권 주택시장 침체의 장기화를 시사하고 있다.

수도권 아파트 매매가격대비 전세가격 비율이 2009년 7월부터 2012년 6월까지 수도권의 경우 약 13%p 올랐으나 전세가격이 매매가격으로 이어지지 못하고 있다. ‘부동산불패’ 신화가 약해진 상황에서 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어지기는 쉽지 않은 상황이다.

그런데다 수도권 주택시장의 수급요인이 점점 악화되고 있다. 먼저 수도권 가계들의 소득증가를 통한 주택구입 수요가 약화되고 있다. 글로벌 재정위기 등의 여파로 2012년 국내 경제는 4%이하의 성장률 전망이 지배적인 가운데 체감경기 악화 현상이 지속될 것으로 전망되고 있다. 경제성장률 저하에다 물가상승 등으로 가계의 체감경기는 더욱 악화될 가능성이 높아지고 있다.

뿐만 아니라 국민처분가능소득(명목)중 개인이 차지하는 비중이 지속적으로 감소하는 등 경제성장에 따른 소득상승에서 가계가 차지하는 몫이 점점 줄어들고 있다. 한국주택금융공사의 주택구입능력지수는 금융위기 이후 서울은 140 이상 수준에서 움직이고 있지만 부산의 경우 70이하 수준에서 머물고 있다. 그만큼 서울 수도권 지역의 주택구입 능력이 떨어지고 있음을 의미한다.
둘째, 차입을 통한 수도권 주택구입 수요도 약화되고 있다. 대출금리 상승과 가계대출 총량규제 및 상환압력 등 가계대출 축소 움직임 등으로 원금상환압력이 증가하고 있다. 경기둔화와 금융시장 불안 등에도 가파른 물가오름세로 기준금리 상승 가능성이 크며, 특히 신용대출과 비은행예금기관대출 등 취약 대출에 대한 금리가 뚜렷한 상승세를 보이고 있다. 뿐만 아니라 금융기관의 가계대출 증가를 억제하려는 움직임이 수도권에 집중되고 있어 수도권 지역의 차입에 따른 주택수요가 어려운 상황임을 반영하고 있다.

실증적으로도 비수도권에 비해 수도권의 가계부채 부담이 월등히 높은 상태가 유지되고 있다. 통계청(한국은행, 금융감독원)의 2011년 2월 기준 가계금융자산 조사에서 나타난 수도권과 비수도권 가처분소득대비금융부채 비율이 각기 139.4%와 78.7%로 수도권이 약 2배가량 높다. 뿐만 아니라 저축액대비 금융부채 비중도 각기 90.4%와 51.8%로 2배 가까이 높은 수치를 기록하고 있다.

셋째, 수도권 주택시장의 초과공급 현상이 상당 기간 지속될 가능성이 높다. 수도권의 초과공급 현상은 여전히 지속되고 있으며, 그 질이 악화되고 있다. 비수도권 미분양아파트는 정부의 정책과 지방 주택경기 활황 등으로 인하여 큰 폭 감소하고 있으나, 수도권의 경우 오히려 증가하고 있다. 비수도권 미분양은 2009년 7월 116,176호에서 2012년 4월 현재 35,270호로 큰 폭으로 하락한 반면 수도권의 경우 같은 기간 24,010호에서 26,115호로 소폭 상승하고 있다. 이러한 수도권 미분양은 악성으로 분류되는 ‘준공 후 미분양’으로 꾸준한 누적되면서 질적인 측면에서도 악화되고 있다.

이처럼 수도권 주택시장의 수급요인이 악화되고 있는 가운데 현재의 아파트 시장 침체 흐름이 지속되어 장기 침체 국면으로 이어질 가능성이 높다. 이에 따라 얼마 전 정부는 아파트 분양가상한제를 폐지하고, ‘재건축 부담금’을 2년간 부과하지 않는 내용의 주택관련법 개정안을 입법예고하기로 했다. 결국 정부는 5.10대책의 보완 수단으로 아껴둔 마지막 카드를 꺼내들은 셈이다.
하지만 초과공급이 지속되고 있는 상황에서 국지적이며, 일시적일 가능성이 크다. 오히려 지방의 버블을 확대시킬 수 있다. 그동안 5.10대책을 포함하여 그동안 수도권을 타켓으로 한 수요 진작 규제완화 정책의 효과가 오히려 비수도권 지역에 파급되었다.

특히 부산, 대전 등 일부지역의 경우 과열에 가까운 모습이 보였다가 최근 급등세가 약화되고는 있지만 여전히 강세를 유지하고 있다. 뿐만 아니라 규제완화 주택정책의 효과도 규모별 수급상황을 고려하면 중소형 주택에 대해서만 정책의 효과가 나타나고 있다. 자칫 규제완화 정책으로 현재 호황을 누리고 있는 지방 소형 아파트의 가격 상승폭이 커질 만큼 서민들의 주거생활이 더욱 어려워질 수 있는 상황이다. 이제부터는 정책당국뿐만 아니라 모든 경제주체들은 수도권 주택가격의 움직임에 더욱 민감해질 필요가 있다.



관리자 기자