"선투자 증강 등 부동산PF 구조개선해야"

3월 말 현재 은행권에서만 부실채권비율이 18.35%, 금액으로는 6조 7000억원에 이르는 부동산 PF대출의 악순환 구조를 해소하려면 ▲총사업비 가운데 선투자 비율을 20~30%로 끌어올리는 등 자본구조 건전화 ▲대한주택보증 보증서 발급시점 또는 입주자모집공고 시점을 기성률에 따라 점진적으로 늦추는 등 후분양제로 이행 등 특단의 대책이 필요하다는 지적이 나왔다.

또한 분양자들이 납부한 분양계약금 및 중도금 전액을 대한주택보증이 배상해 주도록 한(부보비율 100%) 환급이행의 경우 90%, 80%, 70% 등으로 부보비율을 단계적으로 낮춰 수분양자들도 투자에 따른 책임을 분담하도록 해야 한다는 대안도 포함됐다.

여기다 공신력과 전문성을 갖춘 GP(General Partner)가 책임껏 추진하되 재무 이익에 초점을 맞춘 LP(Limited Partner)가 주주로 참여하는 `투자도관체` 정비 역시 시급하다고 강조했다.
한국개발연구원(KDI, 원장 현오석)은 23일 서울시정개발연구원 김진 부연구위원과 지규현 한양사이버대학교 조교수가 참여한 `부동산 PF 대출의 현황과 정책대응`이라는 보고서를 통해 이같이 주장했다.

연구진은 금융사들의 부실채권 감축 노력에도 불구하고 부동산PF 대출과 관련, 이미 부실화된 채권규모와 연체에 들어간 채권비율 증가세가 꺾이지 않고 있다고 우려했다.

이 상황이 계속되면 주택 공급부족 및 가격불안이 이어져 부동산경기와 건설사 위기, 그리고 금융권 부실증가의 악순환이 가중될 것이기 때문에 현행 부동산PF대출 구조를 개선해야 한다고 이들은 밝혔다.

연구진은 사업비 4~5%에 불과한 자기자본만 들이고 시행사가 부동산 프로젝트를 일으켰다가 잘못되기라도 하면 시공사인 건설사가 채무부담을 떠 안아 부도위험에 처하는 동시에 프로젝트에 돈을 대준 금융사는 연체와 채권 부실화로 악순환에 이르는 구조 극복 정책을 주문했다.

가장 먼저, SOC(사회간접자본) PF금융처럼 총사업비 가운데 시행사 자기자본비율이 20~30% 정도는 선투입되어 사업을 진행시킨 다음 타인 자본을 끌어들여 사업비를 지원하는 구조를 만들어야 한다고 강조했다.
이렇게 하면 재원조달이 사전에 확정되고 분양성적과 무관하게 목적물이 준공되기 때문에 부실화 하더라도 건설사는 채무보증 이행에 시달리지 않아도 되고 금융사는 목적물을 담보로 처분해 채권 회수가 가능하다는 이유를 제시했다.

둘째로는 대한주택보증 분양보증을 받고 입주자모집공고 승인을 받기만 하면 착공 전에라도 분양을 할 수 있도록한 제도는 중국이나 동남아에서도 매우 위험한 제도이므로 적극 개선해야 한다고 지적했다.

대한주택보증 보증서 발급 시점 또는 입주자모집공고 승인시점을 처음에는 기성률 10% 이후로 하고 나중에 20%, 30%, 40%, 50% 등 점진적으로 늦추자는 처방이다.

연구진은 특히 기성률을 50%까지만 늦출 수 있다면, 사업약정과 공사도급계약 과정에서 분양율에 연동하셔 공사기성을 유보한다든지 하는 방법 등을 활용해 시공사가 채무보증을 서지 않아도 되는 구조가 될 수 있다고 주장했다.
셋째로는 대한주택보증이 100% 물어주도록 돼 있는 환급이행 부보비율을 단계적으로 낮출 것을 권고했다.

이렇게 하면 분양률 저조 또는 프리미엄이 성에 차지 않는다는 이유로 사업진행 방해 등으로 환급이행을 유도하는 수분양자 도덕적 해이를 억제하는 동시에 투자책임을 분담시킨다는 측면에서 자본주의 원리와 부합한다고 연구진은 설명했다.

끝으로 GP에 대한 자격요건을 엄격히 한 가운데 기관투자가들이 LP로 참여할 수 있도록 규제를 합리적으로 조정하면 부동산 PF대출이 건전화하는데 도움이 될 것이라고 제기했다.

단기적으로는 현행 프로젝트금융투자회사(PFV)를 확대하거나, 지금은 일률적인 PFV 감세혜택을 자본충실도와 금융기관 참여지분에 따라 차등 조정하는 방식도 유익하다는 견해를 내놨다.

다만, 리츠(REITs) 등을 통한 공모투자 만큼은 대리인 문제를 극복할 정도로 GP들이 성장하기 전까지, 불특정 다수의 투자자들에게 공모형태로 자본을 모집하도록 할 경우 시스템 리스크를 증폭시킬 수 있으므로 위험하다고 경계했다.



정희윤 기자 simmoo@fntimes.com