[집중분석] DTI 규제 완화 기간 연장 등 매매 활성화 필요

2009년 초반부터 전세가격 상승세가 가파르다. 주택매매를 통한 시세 차익 실현이 어려워지고 있으며 매매 대기 수요 증가와 재개발 및 재건축으로 인한 전세 이주 수요 증가의 영향이 작용한 것으로 분석되고 있다. 또한 월세 및 전월세 혼합형으로 전환돼 전세 공급량이 감소됐으며 전세 주택 공급과 소형 주택 공급이 감소한 것도 전세가격 상승 원인으로 평가되고 있다.

이에 전세값 상승에 대한 대응책이 필요하다는 지적이 나왔다. 현대경제연구원은 ‘최근 전세 가격 상승 배경과 전망’이라는 보고서를 내고 이같이 설명했다. 이에 본지는 이 보고서를 통해 전세값 상승에 따른 대응책을 살펴봤다.

◇ 최근 전세값 상승세 지속돼
이 보고서는 전세가격은 지역별, 규모별 구분에 상관없이 상승세를 지속하고 있다고 설명했다. 지역별로 전세 가격 지수는 2009년 초반부터 주택 구입 수요를 대신해 전세수요가 크게 늘어나면서 전국 뿐만 아니라 수도권 지역 모두 가파른 상승세를 지속하고 있다. 규모별 전세 가격 지수도 2009년 초반부터 규모에 관계없이 전반적으로 빠른 상승세를 지속하고 있다고 설명했다. 전세가격의 상승은 주택가격 안정세, 저소득 고령자가구 등으로 전세 수요 자체가 늘어나고 있기 때문이라고 분석했다. 주택 가격 안정 혹은 하락세로 인한 주택매매를 통한 시세차익 실현이 어려워지고 있어 전세로의 전환에 영향을 미치고 있다. 인구구조도 변화해 저소득 고령자가구 등을 위한 저렴한 주택의 공급 부족은 전세 수요 증가에 기여하고 있다.

주택매매 대기 수요도 증가하고 있다. 주택시장 침체 지속과 보금자리 주택 등 저가 주택 공급에 대한 기대로 인한 주택 매매 대기 수요가 증가하고 있다고 덧붙였다. 재개발 및 재건축 사업으로 인한 주택 멸실에 따른 이주 수요도 전세 수요 증가에 기여하고 있다고 설명했다. 서울지역에서 2006년부터 2010년 기간 중 멸실된 주택이 13만6346채인데 공급된 주택은 6만7134채에 그칠 것으로 추정되고 있다. 2006년부터는 신규·단독·다세대 주택 공급이 급감해 멸실로 인한 철거 이주 수요를 감당하지 못하고 있다고 설명했다.

◇ 저금리로 금융권 수익률 하락으로 월세 전환

공급측면에서 월세 및 혼합형으로 주택 임차 구조가 전환됐다고 분석했다. 가계의 실질소득 감소로 주택구입 능력 저하, 저금리 기조 지속 등의 영향으로 주택 임차 구조가 전세에서 월세 혹은 전·월세 혼합형으로 전환돼 전세 공급량이 감소했다. 국내 경기 부진으로 인한 가계소득 감소의 영향으로 전세수익률보다 높은 월세 혹은 전세와 월세의 혼합형을 통한 수입 증대를 선호하고 있다고 평가했다.

실질소득 감소로 인해 무주택자들의 주택구입 능력이 저하됨에 따라 기존 세입자들의 전세 재계약이 증가한 것도 최근 전세 가격 상승의 한 원인으로 작용했다고 설명했다. 부동산 가격의 상승이 지속되지 않는다면 전세 물량의 월세로의 전환은 지속될 것이라고 덧붙였다. 국내총생산 증가율은 1분기 8.1%, 2분기 7.2%, 3분기 4.4%, 4분기에 4.8%인데 국민총소득 증가율은 1분기 8.9%, 2분기 5.4%, 3분기에 4.3%를 기록했다.
또한 저금리 지속으로 인한 금융권 수익률 저하는 전세에서 월세로 전환에 기여했다고 지적했다. 전세 보증금을 기반으로 금융권에서 얻을 수 있는 수익률이 월세 수익률보다 낮은 수준이라는 것. 국내 기준금리는 2009년 초부터 2010년 6월까지 2.0% 기록 후 2010년 7월, 11월, 2011년 1월에 계속 0.25%p 인상해 2.75% 수준이다. 시중금리인 회사채(BBB-)는 2009년부터 2011년 1월까지 12.4%에서 10.43%로 하락, 회사채(AA-)는 같은 기간 중 7.07%에서 4.34%로 하락했다. 2008년 하반기부터 본격적으로 주거용 건축허가가 급감하고, 주택건설 실적도 악화되면서 주택 공급 감소, 또한 임대주택이 전체에서 차지하는 비중이 감소하고 있어 전세 공급량이 감소했다.

단독주택과 아파트를 포함한 공동주택의 2010년 전국 건설 인허가 실적은 총 38만6542호로 2009년 대비 1.2% 증가했지만 이는 2007년도 주택건설 실적대비 30.5% 감소한 수준이라고 설명했다.

주택경기 침체 등으로 보금자리 주택의 공급 계획 달성률이 2010년에 87.7%로 낮은 수준을 기록했다. 임대주택은 전체 주택에서 차지하는 비중이 적을뿐만 아니라 감소하고 있다고 설명했다. 또한 전세로의 전환 비율이 높은 소형 주택의 공급 부진은 전세 공급량 감소의 요인으로 작용하고 있다고 덧붙였다. 주택 건설 실적이 2007년 이후 낮은 수준을 기록하고 있는 가운데 소형 주택(60㎡ 미만)의 비중이 2009년과 2010년 각각 30%에도 못 미치고 있어 전세 공급량 감소로 이어지고 있다고 설명했다.

◇ 재개발·재건축 시차 두고 실시해 이주 수요 조절

이 보고서는 주택 수급 불균형 등 전세 가격 상승세는 당분간 지속될 것으로 전망된다고 설명했다. 하지만 전세 가격 상승이 매매 가격 상승으로 이어지기는 어려울 것으로 분석했다. 주택 수급 불균형, 부동산 가격 안정화, 주택시장 구조 변화 등으로 전세 가격 상승세는 당분간 지속된다는 것. 전반적 주택 시장의 침체 분위기 속에 매매거래가 부진하고, 주택 구입 동기가 크게 축소되면서 전세수요가 증가했다. 서울과 지방을 막론하고 주택 매매 거래의 감소 추세가 지속되고 있으며 주택 가격의 불확실성이 커져 주택 구입을 서두르지 않는 것이 전세수요 증가로 반영되고 있다고 설명했다. 2010년 지표경기를 대표하는 GDP 증가율에 비해 체감경기인 GNI 증가율이 낮은 수준을 지속하고 있어 소득을 통한 주택 구입 여력 약화가 지속되고 있다고 분석했다. 또한 단기적으로 최근의 전세가격 상승이 전반적인 매매가격 상승으로 이어지기는 어려울 것이라고 덧붙였다. 하지만 중장기적으로 현재의 공급 축소 현상이 누적되는 가운데 경기 회복세 지속 등으로 수요가 살아날 경우 매매가격 상승으로 이어질 것으로 전망했다.

이 보고서는 현재 주택 시장에서 전세 가격의 안정화를 위해서는 전세 수요 감소 유도, 전세 공급량 증대, 재개발?재건축 사업 시기 조정 등 대책이 필요하다고 강조했다. 우선 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 기간 연장 등 매매시장 활성화를 통한 전세 수요 감소 유도 및 고령자 가구 등을 고려한 중소형 주택 공급 활성화 정책이 필요하다고 설명했다. 또한 재개발·재건축 사업을 시차를 두고 실시함으로써 이주 수요를 조절해야 한다고 분석했다.

이와 함께 월세 등 주택 임차 제도 구조 변화에 대응하는 정책이 요구되고 있다고 강조했다. 전세 공급량 증대를 위해 미분양아파트를 활용할 필요가 있다고 설명했다. 아울러 소형 및 임대주택의 공급 증대 추진을 통해 전세 공급량 증대도 유도해야 한다고 제시했다. 또한 소형 및 임대주택의 공급 증대 추진을 통해 전세 공급량 증대를 유도해야 한다고 설명했다. 도시형 생활주택, 다세대, 다가구 등의 공급 솰성화를 위한 정부 지원이 필요하다고 강조했다.

                          〈 서울시 주택 멸실 및 공급 추정 〉
                                                                            (단위 : 채)
(자료 : 서울시 주거환경개선정책 자문위원회, 2009년 1월 15일)



고재인 기자 kji@fntimes.com