[특별기고문] ‘수도권 전세대란’ 그 원인과 대책

부동산경기를 살리기 위해 정부가 발표한 8.29 부동산대책이 발표된 지 두 달이 되어가지만, 정부의 예상과는 달리 부동산경기는 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않는다. 오히려 주택시장의 전세 값이 급등하며 서민들의 주름살을 늘게 하고 있다. 전셋값 급등은 서민들의 실생활과 밀접한 사안인 만큼 커다란 사회적 이슈가 되고 있다. 그 원인은 무엇인가?

◇ 전셋값 급등의 원인은 크게 두 가지로 볼 수 있다.

첫째 원인은 주택 거래시장의 침체로 인한 전세 시장의 왜곡이다. 부동산경기 침체로 많은 사람들이 주택가격 하락을 예상하는 동안, 실수요자들 또한 주택 구입을 미루고 있다. 대신 실수요자들은 기존의 전세를 연장하려는 경향을 보이며, 이로 인해 전세수요가 감소하지 않고 있다. 이러한 상황에서 기존 전세수요자들 이외에 결혼, 분가 등으로 전세수요는 계속 발생하고 있으나, 전세공급은 늘어나고 있지 않다. 이러한 결과 수요와 공급의 법칙에 의해 전셋값은 상승하고 있다. 결국 거래시장의 침체가 장기화될 조짐을 보이며, 전셋값을 올리고 있는 것이다.
둘째 원인은 전세를 월세로 돌리려는 주택소유자들이 늘어나면서 발생하는 전세공급의 감소이다. 전세는 대한민국에만 존재하는 독특한 임대차제도이다. 지난 시절 전세보증금이란 목돈을 운용하며 얻을 수 있는 수익, 주택구입을 위해 전세금을 활용 가능했던 점 등의 이유로 활성화된 제도가 전세이다. 이러한 전세가 은행 예금이자율의 하락, 불안정한 증시 수익률 등으로 전세보증금을 통해 수익을 올리기 어려운 상황이 지속되며, 주택소유자들로부터 외면을 받고 있는 것이다. 이들이 전세를 월세로 전환하는 비율은 점점 늘고 있다. 실제 국민은행 통계에 따르면 2010년 9월 현재 전체 임대가구 중 전세가 차지하는 비중은 56.4%이다.

이는 2010년 1월 57.7%대비 1.3%p 하락한 수치이며, 2009년 9월 58.4%, 2008년 9월 58.8%에 비해서도 낮은 비율이다. 이와 반대로 보증부월세의 비중은 2010년 9월 현재 40.8%로 2010년 1월 39.8%에 비해 1%p 상승하였다.

◇ 그렇다면 전셋값 급등을 해결할 대책은 무엇일까?

첫째, 주택거래가 활성화되어야 한다. 신규 분양되는 주택 및 기존 주택간 거래 활성화를 통해 실수요자가 기존 전세를 주택소유로 전환하여야 한다는 것이다. 정부는 지난 8.29부동산대책을 통해 신규주택분양자에 대한 주택기금 융자조건 완화, 생애최초 주택구입자금 신설, DTI 완화 등의 주택거래 지원책을 내놓았다. 하지만, 그 수혜자가 제한될뿐더러, 효과 또한 미미하였다. 오히려 다주택자 양도세 중과세 감면시한 연장, 추가적인 DTI 규제 완화 등을 통한 거래활성화를 도모해야 한다. 다주택자 양도세 중과세 감면시한 연장은 다주택자들이 양도세 감면 폭만큼 낮아진 가격으로 매도물량을 시장에 내놓을 것을 기대할 수 있다. 물론 양도세는 시세차익을 전제로 발생되는 세금이라 수요가 급격히 증가하지는 않을 것이다. 하지만, 제도의 일몰로 인한 급매물의 감소는 연장할 수 있다고 생각한다.

둘째, 주택공급을 늘려야 한다. 최근 정부가 공급유도중인 도심형생활주택의 경우 공사기간도 아파트보다 짧으며, 분양가도 낮을 것으로 예상되어 주택공급 증가에 효과적이다. 또한 최근 증가하는 1~2인가구에도 적합해 그 효용도 크다. 이러한 도심형생활주택을 비롯한 주택의 공급을 통해 기존 전세수요자를 주택소유자로 전환시켜야 한다. 민간부동산업체나 연구원들은 모두 내년 주택공급이 부족할 것이라 예상하고 있다. 그 수치의 정확성은 논외로 치고 적절한 가격의 적절한 공급을 통해 이러한 불안감을 걷어내야 한다.
이 외에 주택거래침체의 원인으로 지목되었던 보금자리주택 물량 공급 시기를 조절하거나, 그 실효성이 떨어진 분양가상한제 등을 폐지하여, 실질적인 주택공급을 늘려야 한다. 아울러, 고령화시대를 대비하여 노령층 인구가 보유한 기존 주택을 매도하고 전세 입주자격 부여 등을 통한 공급활성화 방안도 고려될 수 있을 것이다. 이는 주택공급문제 뿐만아니라 노령층 인구가 직면한 재정문제 해결의 한 방안도 될 수 있으리라 본다.

셋째, 주택소유자(임대인)의 전세공급을 유도하여야 한다. 2011년부터 3주택이상 소유자가 전세를 놓을 때 전세금의 총합이 3억원을 초과하면 그 초과분은 과세대상이 된다. 이는 주택소유자에게 실질적인 부담이 될 것이다. 전세를 통해 발생한 수익이 실제 이자소득액만큼 크지 않기 때문이다. 앞서 서술한 바와 같이 매달 임대료가 발생하는 월세와 달리 전세보증금을 운용해야 수익이 발생하는 전세는 그 수익이 주택소유자의 판단에 따라 일정할 수 없으며, 주택소유자의 투자방법에 따라 그 결과가 달라진다.

이러한 구조하에서 전세보증금에 대해 과세하는 것은 주택소유자로 하여금 전세보다는 월세를 선택하게끔 정부가 유도한 것과 다름이 없다. 정부는 임대형식 및 임대물건에 따라 과세불공평이 발생한다고 그 도입 취지를 설명했으나, 전세시장이 불안해지는 현 상황에서 어떤 취지가 옳은지 다시 고민해보아야 한다. 내년 시행예정인 이러한 제도보다는 전세를 두어 이득이 되는 제도를 운용하는 것이 전세시장의 안정을 위해 필요하다. 지난 9월 14일 발표한 임대주택사업 활성화 대책을 통한 임대주택 기준완화 외에 임대주택 운영과정에서 세제해택 등을 줄 수 있는 방법 또한 검토해야 한다. 우리나라는 인간의 기본적인 생활을 위한 의식주중 “衣”와 “食”은 이제 어느 정도 충분한 공급이 이루어졌다. 하지만 유독 “住”만은 투기라는 색안경이 씌워진 상태로 아직 해결이 요원해 보인다.

과거 고도의 경제성장기간 동안 주택을 소유함으로써 차익을 실현한 것이 사실이며, 이로 인해 사람들의 머리속에 주택은 투자재라는 생각이 자리잡았다. 2008년 금융위기 이후 부동산불패의 믿음이 흔들리고 있는 지금, 정부는 주택시장의 안정을 위해 주택거래활성화 및 주택공급의 확대를 통한 거래시장의 안정, 전세세도의 유지를 위한 당근 마련 등을 도모해야 한다. 정부는 부동산을 재정을 충족시키기 위한 세원으로서가 아니라 인간의 기본적인 생활을 위한 재화로 판단해 접근해야 할 것이다.


관리자 기자