주택시장, 사는(Buy&Live)자 모두 만족해야 회복

경기침체로 공급과 수요 균형이 깨진 상황

주택시장 재편돼 다주택자 편견도 바뀌어야

임대사업 활성화 위해 진입장벽 낮출 필요
DTI 규제완화를 주요 골자로 한 8.29부동산대책발표의 후속조치가 본격적으로 진행되면서 시장이 어떻게 움직일지 관심이 주목되고 있다.

금융시장 부실화 등 여러 가지 우려 속에서 진행되었던 DTI 완화는 섣부른 판단을 하기는 이르지만, 주택시장에서 아직까지는 별 반응을 보이지 않고 있다. 과거에 정부정책 발표에 따라 크게 요동치던 상황과 비교해 볼 때 그 차이가 확연하다. 경기침체기에 부동산경기를 활성화시키기는 쉽지 않다. 특히 공급과 수요의 균형이 깨진 상황에서 시장의 흐름을 바꾸는 것은 더욱 그러하다. 이런 상황에서는 시장에서 하루빨리 수급조절의 균형이 맞춰져야 침체된 주택시장이 되살아 날 수 있다.

이 시점에서 주택수급에 있어 중요한 역할을 하는 다주택 보유자에 대한 그 역할과 기능에 대해서 주목할 필요가 있다. 우리나라는 자가 주택 소유비율이 전국기준 약 60%수준으로, 절반에 약간 못 미치는 계층이 자기 집을 소유하지 못한 채 전세, 월세의 임차주택에 거주하고 있다. 따라서 아직까지는 주택구매력을 갖춘 다주택소유자가 주택을 매입해서 전월세 방식을 통해서 실수요자에게 임대를 해주는 방식으로 시장이 구성되어 있다. 즉 다주택구매자는 생산자인 건설회사에게는 주택을 매입하는 1차적 수요자이면서, 시장에서는 주택구매력이 떨어지는 실수요자에게 전월세 방식을 통해 분양가격보다 저렴한 수준으로 주택을 제공하는 공급자의 역할을 동시에 하고 있는 상태이다. 이 계층이 시장에 적극적으로 참여할 때 우리나라 주택시장은 신규주택시장뿐만 아니라 기존의 전월세 임대주택 시장도 안정되게 유지된다.

그러나 현실에서의 다주택보유자는 그리 좋은 평가를 받고 있지 못하고 있는 게 사실이다. 우리나라 부동산정책의 기조는 한마디로 내 집 마련의 꿈을 이루게 만드는데 초점이 맞춰져 있다. 즉 다주택보유자는 투기꾼으로 몰리면서 더 이상 집을 구매 할 수 없도록 하는 동시에 기존의 보유주택을 처분하도록 강요하는 동시에, 2차 수요자인 무주택자에게 주택을 적극적으로 구매할 수 있도록 지원해 줌으로써 국민전체가 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 하고 있다. 앞으로도 지속적으로 다주택보유자 또는 다주택보유를 희망하는 구매력을 갖춘 계층에 대해서 지금과 같은 동일한 관점으로 봐야 되는 지에 대해서는 견해가 다르다. 물론 지금까지 다주택보유자는 경제성장과 주택공급부족에 힘입어 엄청난 시세차익을 거둔 것이 사실이다.

또한 이러한 이유로 시장이 왜곡되고 서민들은 주택마련이 힘들어 전세난 등 엄청난 곤경에 처한 것도 사실이다. 그러나 주택시장도 바뀌었다. 이미 실제적인 주택보급률이 100%를 넘어서고 있는 상태이고 인구는 2020년을 기점으로 본격적인 감소세로 접어들 것으로 예상된다. 또한 세대변화에 따라 주택소유개념이 약해지고 있고 1인 가구 증가 등으로 주택시장이 재편되고 있는 상태이므로 다주택자에 대한 시각도 바뀌어야 할 것이다.
특히 현재와 같이 주택 경기가 침체된 상황에서는 구매 여력이 부족한 2차 수요자(실수요자)를 통한 시장 활성화에는 한계가 있다. 정작 집을 살 수 있는 능력이 되는 1차 수요자(다주택자)를 만족시킬 수 있는 적극적인 정책이 필요한 시점이다. 1차 수요자를 막연히 투기꾼으로 보기 보다는 주택수요자이면서 서민들에게 주택구입비용 보다 저렴한 가격으로 주택을 공급하는 공급자로서의 지위를 인정해 주는 큰 틀에서의 정책 접근이 필요하다.

이런 취지에서 볼 때 9월 14일자로 정부가 발표한 임대주택사업 활성화를 위한 임대주택 기준완화정책은 환영할 만하다. 다주택보유자를 투기꾼으로 몰아가기보다는 정상적인 임대사업자로서의 그 역할을 부여하고 적정한 임대소득을 통해 실수요자에게 주택공급자로서의 기능을 할 수 있도록 하는 정책전환으로 받아들여지기 때문이다. 하지만 임대사업을 활성화하기 위해서는 진입장벽을 보다 낮출 필요가 있다. 양도소득세를 일정기준까지는 적용하지 않거나 세제완화 혜택을 받는 임대기간을 7년에서 5년으로 낮추고 임대주택 기준가격도 6억원에서 10억원으로 현실화해서 좀 더 다양한 주택상품에 대한 임대사업이 활성화 되도록 하여야 한다.

아울러 실수요자에게 임대주택에 거주하면서도 안정감을 줄 수 있도록 임대사업자에게 가이드라인을 제시하는 정책도 동시에 이루어진다면 더욱 효과적일 것이다.

또한 분양가상한제와 같이 공급자와 소비자의 요구를 반영하지 않고 일률적인 가격억제만을 통해 획일화된 저가형 주택을 양산하는 제도는 폐지되어야 한다. 이 제도는 공급자에겐 주택사업을 위축시키고 사업성을 악화시켜 기업부실화를 야기하는 동시에, 입주자 또한 새 아파트임에도 불구하고 인테리어공사를 다시 하는 등 사회적 비용을 야기하고 있다. 이처럼 주택공급자나 주택수요자 모두의 욕구를 만족시키지 못하는 제도는 폐지되어야 마땅한 것이다. 주택을 구입하는 사람은 사회적 지탄의 대상이 아니라 건전한 임대주택사업자로서 대우를 받을 수 있도록 하고, 실 거주자에게는 재정적 부담이 드는 주택구입보다는 주택구입이라는 큰 부담 없이 편안하게 살 수 있도록 함으로써 사는(Buy)사람과 사는(live)사람이 양자가 모두 만족할 수 있도록 하여야 할 것이다.



관리자 기자