[집중분석] 건설업 호전, 5월 신규 분양성과가 관건

PF 상환 원활치 않을 때 PF 총액 증가 가능

정부 적극적 지원 통해 PF 차환 리스크 감소

경기 회복되면 부동산 경기 빠르게 반등할 것
최근 부동산 시장은 긍정적 조짐을 보이고 있다. 정부의 정책적 지원과 금융권의 자금지원이 이뤄지면서 개선되는 양상을 보이고 있는 것. 이에 따라 건설업 PF사업 여건도 호전될 것이라는 전망이 나오고 있다.

한국신용평가 기업금융평가본부 노익호 연구위원은 ‘건설PF - 봄은 오는가’란 보고서를 내고 이같이 설명했다.

이에 본지는 이 보고서를 통해 건설업 PF사업에 대한 전망을 살펴봤다.

◇ PF총액 향후 증가할 가능성도

이 보고서는 건설업위기는 금융권의 자산 경쟁에 편승한 주택 사업에 대한 과도한 레버리지가 원인이라고 평가했다.
노 연구위원은 “현 위기를 벗어나기 위해서는 디레버리징이 필수이며, 이를 위해서는 부동산 경기 회복과 금융권의 자금 지원이 이루어져야 한다”며 “여전히 건설업체의 어려움이 지속되고 있으나 다행히 최근 들어 건설사에 대한 금융권의 신규 자금 지원이 일부 재개되고 부동산 경기도 개선되고 있는 등 일부 긍정적인 조짐이 나타나고 있다”고 말했다.

또한 정부에서도 PF 사업장의 원활한 정리와 정상화를 위해 적극적으로 나서고 있다.

금융감독원 조사에 따르면 2008년 9월 말 기준으로 전 금융권 부동산 PF 대출은 2443개 사업장에 대해 총 81.7조원에 이르고 있다. 권역별로 보면 은행이 가장 많은 50.5조원(1263개)이며, 그 뒤를 저축은행(12.2조원, 899개)과 보험(5.3조원, 158개)이 따르고 있다. PF 대출 사업장의 사업성(양호, 보통, 악화우려)을 3등급으로 분류한 결과 금액기준으로 양호 58%(47.4조원), 보통 34%(27.9조원), 악화우려 7.8%(6.4조원)로 나타나고 있다.

2008년 말 기준 은행 PF 잔액은 52.5조원이며, 2008년 9월 말 대비 2조원이 증가했고, 저축은행 PF 잔액은 11.5조원으로 2008년 9월 말 대비 1.1조원 감소했다.
노 연구위원은 “금융권이 신규 PF 대출을 극도로 자제하고 있으나 PF 차환 과정에서 일부 금액이 증액되고, 건설사 자금난으로 PF 상환이 원활히 이루어지지 않은 점을 고려할 때 현재 PF 총액은 향후 증가할 가능성도 있다”고 말했다.

금융감독원 조사에서 사업성을 양호(사업성과 사업진행 상황(공사진행률 등)이 모두 양호), 보통(사업성은 양호하다고 판단되나 사업진행에 다소 애로), 악화우려(사업성이 미흡하고 사업진행도 지연)로 구분했으며, 금액기준으로 악화우려 PF 대출이 7.8%인 6.4조원에 불과한 것으로 조사됐다.

노 연구위원은 “그러나 보통으로 분류한 현장이 사업진행에 다소 애로가 있는 것으로 정의된 점을 고려할 때 악화 우려 PF 대출 규모는 향후 증가할 가능성도 있다”며 “또한 악화우려 사업장이 착공전 PF보다 착공후 PF가 많은 것으로 나타나고 있으나, 착공전 PF의 경우 부동산 호황기를 기반으로 분양가가 산정된 경우가 많아 악화우려 사업장도 다소 증가할 것으로 추정된다”고 말했다.

◇ 건설사 자체적 해결 한계…정부 적극적 지원

이 보고서는 건설업 리스크 감소를 위해서는 PF 축소가 필수적이나, 건설사 자체적으로는 한계가 있을 수밖에 없기 때문에 정부에서 적극적으로 나서고 있다고 설명했다.

정부에서는 2008년 12월에 저축은행의 악화우려 PF 채권 1조3000억원 가량을 환매 또는 사후정산 조건으로 자산관리공사를 통해 매입하기로 했으며, 이번에 4조7000억원으로 파악된 부실 우려 PF 채권을 사후정산 조건부 방식으로 매입하기로 했다.

노 연구위원은 “2008년 12월에 저축은행 PF 대출 매입으로 저축은행 연체율이 하락한 것처럼, 은행의 부실채권을 감소시켜, PF 차환 리스크를 감소시킬 수 있을 것으로 판단된다”고 말했다.

이 보고서는 정부에서 PF사업장 정리를 위해 채권을 직접 매입하는 강력한 정책을 내놓았으나 근본적인 해결책은 부동산 경기 회복이라고 설명했다.

노 연구위원은 “부동산 경기가 회복이 안될 경우 악화우려 사업장은 증가할 수밖에 없으며, PF 상환 연기도 결국은 PF 리스크를 단순히 미래로 이연시키는 것에 불과하기 때문”이라며 “정부에서 지속적으로 강도 높은 부동산 대책을 내놓은 이유도 여기에 있다”고 말했다.

◇ 추격 매수세 없는 등 본격 회복세 이르다

착공전 PF는 부동산 경기 호황기에 공격적인 용지 매입이 이루어진 사업장이 많은 편이며, 금융 위기 및 건설사 자금난 등으로 차환 과정에서 고금리를 부담하는 경우가 다반사로 발생했다고 설명했다. 따라서 분양이 지연될 경우 정상이나 보통 사업장이 악화우려 사업장으로 변할 개연성이 크다고 강조했다.

착공후 PF는 분양수입으로 공사비와 PF 상환 재원을 충당해야 하지만 분양률이 저조할 경우 PF 상환이 어려워지고 공사비 회수가 지연되어 건설사의 현금흐름을 악화시킨다고 설명했다. 현재 건설사 자금난 원인인 미분양은 부동산 경기 침체보다 건설사의 고분양가의 원인이 더 크다고 분석했다.

노 연구위원은 “결국 착공 여부에 상관없이 PF 리스크 감소를 위해서는 부동산 경기 회복이 필수적”이라며 “최근 들어 강남을 중심으로 규제완화 및 경기 회복에 대한 기대감이 높아지면서 부동산 가격이 상승세를 보이고 있다”고 말했다.

그러나 강남 3구를 제외하고는 거래량이 여전히 많지 않아 금융시장 안정과 유동성 장세로 인한 상승세라고 평가했다.

노 연구위원은 “또한 부동산 호황기와 달리 추격 매수세가 나타나지 않고 개발 호재가 없는 수도권 여타 지역의 아파트 가격은 약세를 보이고 있어 부동산 시장이 본격적으로 회복되었다고 판단하기는 이르다”고 말했다.

◇ 가계대출과 실물경기 침체 개선이 관건

한편, 이 보고서는 부동산 시장 회복을 가로막는 요인으로 사상 최대 규모의 가계 대출과 실물 경기 침체를 꼽았다.

1998년 166조원을 기록한 가계 대출은 2008년 648조원으로 10년만에 3.9배 증가했으며, 이에 따라 가계 대출 비중은 1998년 33.7%에서 2008년에는 69.8%로 2배 이상 증가했다. 한편 최근 한국은행은 2009년에 우리 경제가 외환 위기 이후 가장 낮은 -2.4%의 역성장을 할 것으로 예상했다. 분기별로는 상반기 내내 부진하다가 하반기에 감소폭이 줄어들 것으로 예상했으며, 2010년에 3.5%의 성장을 할 것으로 전망했다.

노 연구위원은 “결국 금리 인하, 대출 만기 연장 등으로 가계의 주택담보대출 상환 부담은 감소했으나, 과다한 가계 부채와 경기 침체로 부동산 경기가 급반등할 가능성은 크지 않을 것”이라며 “다만, 시중의 풍부한 유동성과 부동산 시장에 대한 선호도가 여전한 점을 확인하였기 때문에 경기가 회복된다면 부동산 경기는 빠르게 반등할 가능성이 있는 것”이라고 말했다.

정부에서 건설사 유동성과 PF 문제 해결을 위해 미분양 주택 환매조건부 매입, 미분양 투자 상품에 대한 공적 보증, 부실 PF 채권 매입 등 다양한 대책을 내놓았으며, 부동산 경기 회복을 위해 가능한 한 모든 수단을 강구했다.

노 연구위원은 “대형사의 자금 상황이 호전되고 부동산 경기도 반등 조짐을 보이고 있다. 또한 대주단 협약에 의해 기존 채무 및 PF 차환도 비교적 원활하게 이루어지고 있다”며 “그러나 위험 관리를 위해 여전히 금융권에서 건설사에 대한 신규 자금 공급을 꺼리고 있어 건설사의 자금난이 개선되지 않고 있다”고 말했다.

실질적으로 PF 관련 리스크가 거의 없는 분양률 80% 상회 현장도 준공 전에는 일시적인 자금 부족이 발생하고, 분양률 100% 현장도 잔금 납입이 과거보다 현저히 늦어졌기 때문에 현재와 같이 차환만 이루어져서는 건설사의 자금난이 개선될 수 없고 공사 진행도 차질을 빚을 수밖에 없다고 설명했다.

또한 리테일 시장에서 소화된 회사채, ABS, ABCP는 대주단 협약에서 규정한 차환 대상이 아니어서 건설사가 상환해야 한다고 덧붙였다.

노 연구위원은 “특히, 약 20조원으로 추정되는 유동화채권의 2009년 상환 도래액이 9.4조원에 이르고 있고 이중 상당 부분이 리테일 시장에서 소화된 것으로서 건설사의 자금 부담 요인으로 작용하고 있다”며 “금융권의 신규 자원 지원이 절실한 이유”라고 말했다.

한편, 긍정적인 점은 건설사에 대한 금융권의 보수적인 시각이 근본적으로 바뀐 것은 아니나 4월 들어 변화의 조짐이 나타나고 있다는 것이라고 설명했다. 건설업 신용위험 평가에서 B 등급을 받은 A사는 실사를 끝내고 신규 자금 지원에 합의한 것으로 알려지고 있으며, SK건설과 삼성물산도 리만브라더스 사태 이후 처음으로 신규 PF 약정을 체결했다. 또한 산업은행 인수로 BBB급 건설사 회사채 신규 발행도 이루어졌으며, 대형사 회사채 스프레드도 축소되고 있다.

미분양 및 PF 문제는 부동산 시장 회복이 관건임을 앞서 언급한 바 있다. 최근 강남 등 일부 지역의 부동산이 단기 과열 양상을 보이고 있고 시중 유동성이 풍부해 5월에 신규 분양하는 서울 재개발단지(5334가구), 광교신도시(882가구), 김포한강신도시(1058가구), 인천 청라지구(3945가구) 등 수도권 유망단지의 분양 성과가 부동산시장과 건설업계에 중요한 변수로 작용할 전망이다.



김의석 기자 eskim@fntimes.com