국내 금융기관 부동산 대출 과다하다

부동산 PF대출 미분양사태로 부실화 위험수위

비은행 금융기관 건전성에도 문제발생 소지

국내 금융기관들은 외환위기 이후 부동산관련 대출 증가로 인하여 보유자산에서 부동산 관련 자산이 차지하는 비중이 매우 높아져 있다. 금융권별 차이는 있으나 2007년 말 현재 부동산관련 대출이 총대출금 또는 총자산에서 차지하는 비율은 은행의 경우 각기 47%와 26%이고, 특히 저축은행의 경우 각기 70%와 60% 이상으로 추정된다.
이러한 상황에서 국내 금융기관들의 부동산가격 리스크가 커졌다. 즉, 부동산 시장이 경착륙할 경우 연체율 급증과 담보가치 하락으로 보유 자산이 부실화될 가능성이 높아지고 있다. 일본이 부동산버블 붕괴 직전 도시은행의 경우 총 대출 중 부동산담보대출 비중이 30%, 지방은행을 포함한 전 은행이 약 37%인데, 현 국내 은행의 47% 수준은 당시 일본 은행에 비해 훨씬 높다. 또한 비록 정확한 대비는 어렵지만 1990년 9월말 당시 일본 상위 200개 논-뱅크(non-banks) 융자잔고의 약 40%가 부동산과 건설업을 대상으로 하였는데, 이와 비교해도 국내 저축은행의 70% 수준은 지나치다.

이처럼 부동산관련 대출이 높은 상태에서 부동산發 금융위기 가능성이 우려되고 있다. 무엇보다도 현재 미분양 아파트가 급증하고 있어 건설경기 침체가 심화되고 있기 때문이다. 2008년 2월말 현재 전국 미분양아파트 수가 12만 채를 넘어 섰으며, 업계에서 피부로 느끼는 체감수치는 이보다 훨씬 크다. 수도권 지역의 미분양아파트도 2007년 하반기 이후 1만 채를 훌쩍 뛰어 넘으면서 급증하고 있는 추세이다. 벌써부터 입주 지연에 따른 기 분양 잔금이 회수되지 않으면서 현금동원 능력이 취약한 일부 중소지방 건설사의 부도가 현재화되기 시작하고 있다.

또한 부동산경기 침체에 의한 건설사의 자금난이 가중될 전망이다. 부동산 PF를 기초로 발행된 유동화증권(ABS, ABCP)의 차환 발행이 원활하지 못하면서 관련 건설사의 자금난이 고조되고 있다. 그동안 단기 상환인 부동산 PF ABCP(자산유동화기업어음; asset-backed commercial papers)가 만기가 돌아와도 쉽게 차환 발행되면서 지난 3~4년간 건설업계의 자금조달 수단으로 큰 인기를 끌었다. 특히 2006년에 그 발행이 급증하였는데 앞으로 부동산경기침체가 지속되고 건설사의 분양대금 수입이 원활하지 않을 경우 차환 발행에 애로가 발생할 가능성이 커질 것이다.

이러한 위험이 현실화되면 가장 먼저 건설사의 유동성 위기가 나타난다. 국내 주택시장은 비록 충분한 시간이 지난 후 적정가격으로 회복된다 하더라도 부동산 시장이 불안하고 불확실해지면 과잉 반응할 수 있다. 이런 상황에서 차입금의 만기가 속속 돌아올 경우 건설사들이 자금난에 봉착하게 되고 경영위기에 빠질 가능성이 크다. 뿐만 아니라 부동산 PF ABCP 시장의 위축과 이에 따른 PF 대출금리 상승은 건설사의 자금난을 심화시킬 것이다. 미분양아파트와 연계된 부동산 PF 대출의 부실화 위험이 수면 위로 부각되면서 대금회수 지연으로 경영이 어려운 시행사 및 시공사의 부채를 금융기관이 대신 갚아야 하는 사례가 늘어날 수 있다. 특히 중소지방건설사의 경우 PF관련 우발채무가 증가하면 경영의 어려움에 직면하게 된다.

다음으로 비은행 금융기관의 건전성 문제가 심각하게 대두되면서 금융시장 내 신용경색 현상이 유발될 수 있다. 비은행 금융기관이 많이 취급한 사업자 주택담보대출의 경우 가계 주택담보대출과는 달리 규제 미비로 LTV 비율이 60~90%에 달하고 있어 경기변동에 매우 취약한 상황이다. 만일 비은행 금융기관의 부실화가 현실화되면 금융시장의 신용경색 현상이 나타나고 은행권 등 여타 금융기관에서도 조기 자금상환 압력 등이 거세지면서 금융시장의 급속한 경색이 나타날 수 있다.
따라서 정책당국은 사태의 심각성을 인식하고 금융권과 건설업체간의 공존 모색이 원활히 진행되도록 적극 개입하여 중재 역할을 할 필요가 있다. 건설시장의 자금경색 현상 때문에 우량 건설사의 위기가 오지 않도록 이에 대한 금융권의 대출 연장이 절실하며, 특히 예견 가능한 PF 부실로 인한 건설업계의 위기가 금융권으로 확산되는 것을 방지할 필요가 있다. 또한 현재 급격히 증가하고 있는 미분양아파트 문제를 해결하기 위해서 기 입주자 또는 계약자와 마찰 없이 시장에서 결정하는 가격에 거래될 수 있도록 법적인 제도를 마련하고, 최악의 경우 자산관리공사(KAMCO) 등에서 적당한 가격에 넘겨받을 수 있도록 해야 한다.

뿐만 아니라 금융기관들은 이제부터라도 과거 대출관행에서 서둘러 벗어나야 할 것이다. 대출심사 기술을 증대시켜 부동산담보에서 벗어나 신용대출을 확대하고, 특히 엄격한 심사와 신용등급에 맞는 가격 정책으로 제조 중소기업에 대한 대출을 확대하여야 한다. 신성장 산업에 대한 철저한 조사연구를 통해 부동산과 건설산업 위주의 여신에서 벗어나야 하며, 특히 고령화 사회 진입 등을 고려하여 블루오션(Blue Ocean) 개발에 박차를 가해야 할 것이다.

한편 건설업체들도 국내 주택시장의 구조가 공급자 위주에서 수요자 위주로 변화하고 있다는 것을 인식하고 이에 맞는 전략적 대응이 필요하다. 그동안의 양적인 공급확대가 레드오션(Red Ocean)임을 인식하고, 경쟁이 없는 새로운 시장 개척 전략이 필요하다. 국내에서 쌓은 기술력으로 중국, 베트남, 미국, 카자흐스탄, 캄보디아 등 해외시장에 대한 공동 개척을 모색할 필요가 있다. 특히 중소건설업체들은 전문화된 중소업체 간 공동사업 제휴 또는 전략적 통합을 통해서 경쟁력을 높이고 사업 리스크를 완화해야 할 것이다.


관리자 기자