지분형 부동산펀드 출시 임박

투자자산을 한층 다양화한 ‘지분형 부동산 펀드’가 출시될 전망이다.

대투운용에 따르면 오는 6월초 2000억원 규모의 ‘지분형 부동산 펀드’를 출시할 계획이다.

이 펀드는 기존 부동산 PF 펀드처럼 프로젝트 파이낸싱(PF) 및 실물부동산에 70% 가량을 투자하고 나머지 30%는 부동산 개발사업 지분을 매입하는 방식이다.
간접투자자산운용업법을 보면 부동산 펀드의 경우 부동산 개발사업에 투자하거나 프로젝트 파이낸싱(PF) 방식, 오피스텔 등 실물부동산에 직접 투자하는 형태가 있다.

지난해부터 증권사에서 판매하는 ‘부동산 PF 펀드’의 경우 아파트 또는 상가를 짓기 위해 초기 토지매입대금이나 시공비를 시행사에 대출해주고 대출이자를 수익으로 수취하는 구조로 이뤄져 있다. 일반적으로 건설사인 시공사의 원리금 지급보증을 담보로 하고 있어 큰 리스크가 없는 게 특징이며 2∼3년 만기 상품으로 7%대의 준확정수익이 대부분이다.

또 실물부동산에 투자하는 방식의 경우 오피스텔 등을 매입, 임대수익을 기반으로 운용되므로 비교적 안정적인 구조를 띄고 있다. 하지만 이 형태의 상품도 2∼3년 만기에 연 7% 내외의 수익률이 일반적이다.

때문에 PF+실물부동산에 투자해 안정적인 수익기반을 마련한 후 다소 리스크는 따르겠지만 나머지 자금으로 부동산 개발사업 지분을 매입해 개발이익을 거두는 방식이다. 부동산 개발사업을 하는 시행사의 지분에 투자하는 방식은 3∼10년 정도로 투자기간도 다소 길고 리스크도 큰 게 사실이지만 공격적이며 고수익을 추구할 수 있다는 판단이다.

이에 따라 2000여억원의 펀드를 설정, 이중 70%는 PF나 실물부동산에 투자하게 된다. 또 실물부동산에는 오피스텔 등을 매입, 임대수익을 거둘 수도 있고 리츠나 경매물건을 편입하는 다양한 방법을 도입한다는 것.
이럴 경우 대략 10% 가량의 수익을 추구할 수 있다는 게 대투운용의 계산이다.

대투운용 특수운용팀 이준규 팀장은 “다만 부동산 개발사업 지분에 투자할 경우 평균적으로 10% 가량의 리스크가 발생한다”며 “이는 PF투자에서 거두는 대출이자수익과 실물에 투자해 얻는 임대수익이 7% 가량으로 원금손실에 대한 위험을 최소화하는 전략으로 운용할 방침”이라고 말했다.

이처럼 PF+실물부동산+부동산 개발사업 지분 등 여러 자산에 분산 투자해 운용할 경우 투자된 물건이 여러 개여서 만기가 상품마다 다르다는 특성이 나온다. 때문에 어떤 투자자금은 회수되는 반면 어떤 투자자금은 진행중이므로 환급의 어려움이 예상된다.

이런 난점을 극복하기 위해 대투운용은 2∼3년 가량의 만기기간이 도래하는 후부터 회수되는 투자자금을 원금과 수익의 일부분씩 투자자들에게 분할 상환하는 방식을 취할 방침이다.
이준규 팀장은 “현재 미국에서는 이러한 형태의 대형펀드가 상당수 운용되고 있다”며 “이러한 유형을 지분형 부동산 펀드라고 개념지을 수 있다”고 설명했다.

다만 미국의 경우에는 투자자가 미리 투자를 예약한 후 개발사업이 나오면 그때 자금을 거둬 개발사업 지분에 투자하는 방식을 띄고 있어 상대적으로 Idle Money가 없는 게 특징이다.

하지만 우리나라의 경우 투자예약을 미리 한 후 사업이 출현했을 때 자금을 모으려 한다면 예약된 자금이 전부 들어온다는 것은 현실적으로 어려운 게 사실이다. 때문에 Idle Money가 발생하더라도 ‘블라인드 방식’으로 투자자금을 미리 거둬 적절한 개발사업을 물색하는 방식을 취할 수밖에 없다는 단점이 있다.

이 팀장은 “하지만 이처럼 Idle Money가 발생하는 단점이 있더라도 단기유동성자금에 투자하게 되면 무리가 없을 것”이라며 “또 투자자금을 미리 확보하고 있을 경우 개발사업 투자협상에서 유리한 위치를 점유할 수 있는 장점도 있다”고 말했다.



김재호 기자 kjh@fntimes.com