너도 나도 주택담보대출 ‘봉’삼기

은행들이 급기야 4%대의 주택담보대출을 선보이는 등 경쟁적으로 주택담보대출 영업에 나서고 있지만 장기적으로 볼 때 위험요인은 곳곳에 도사리고 있다는 지적이다.

최근 국민은행이 주택담보대출 금리를 최저 연 4.34%로 떨어뜨려 은행권 최저 수준을 이뤘고 이미 우리은행이 4.73%, 신한 조흥 4.67%, 기업 4.46%, 하나 4.75%로 4%대로 낮아졌다.

은행들이 그동안 내놨던 특판예금이 4%대 초반 금리인 것을 감안하면 이들 두가지 금리경쟁 주무기를 기준으로 예금과 대출간 금리 차를 따지면 역대 최저 수준이다.
이미 은행들은 특판예금을 통한 수신경쟁에 이어 신용대출, 담보대출 등 여신에서도 금리싸움을 벌여온 터였다.

최근 들어 주택담보대출에 있어서 파격적인 금리를 제시하는 것은 그나마 담보가 확실한 안전자산으로 여기고 있기 때문에 신용대출보다 공격적인 영업이 가능하다는 판단 때문이다.

게다가 오는 2007년말 바젤Ⅱ가 도입되면 주택담보대출의 위험가중치는 35%로 줄어든다.

현행 바젤Ⅰ에서는 50%의 위험가중치가 적용되는 것과 큰 차이가 나기 때문에 그만큼 필요한 자기자본이 줄어든다.

포트폴리오 재분배 차원에서도 주택담보대출을 늘리는 것은 긍정적이라는 논리가 횡행한다.
그러나 낮은 금리로 무작정 주택담보대출을 늘리는 것은 바람직하지 않다는 지적도 나온다.

어차피 각 은행들의 전략을 꼼꼼히 살펴보면 초기 6개월 이자만 4%대의 낮은 금리를 적용하고 그 이후엔 원래 금리대로 돌아온다. 또 변동금리를 적용하기 때문에 역마진의 가능성은 적다.

은행 입장에선 예대마진이 줄긴 하지만 수익성에 크게 악영향을 미치진 않는다는 의미다.

그러나 주택담보대출의 만기가 보통 3년에서 10년 이상으로 장기화되고 있는 상황에서 꾸준한 조달이 뒷받침돼야 한다는 지적이 일고 있다.
시중은행 한 관계자는 “대출 만기가 길어지면 조달도 꾸준히 이뤄져야 하는데 이게 만만치 않다”며 “요즘 정기예금 마진이 0.1% 수준이어서 은행들이 정기예금 유치에 그리 적극적이지 않다”고 말했다.

다만 교차판매를 통해 수익증권 등을 함께 가입하면 정기예금 금리를 우대해줌으로써 오히려 수익증권 판매 등에 더 적극적이다.

즉 대출 만기가 길어진 만큼 장기 자산을 늘리기란 쉽지 않은 형편이라는 지적이다.

이 관계자는 “은행들이 기관영업을 통해 저원가성예금을 늘리려는 데는 이같은 이유도 있다”고 덧붙였다.

거시경제적인 위험도 항상 존재한다.

신용대출을 공격적으로 한다고 하지만 ‘눈가리고 아웅’식으로 결국 따져보면 낮은 금리의 혜택을 받는 사람은 신용도가 좋거나 안정적인 전문 직업을 갖고 있는 극히 일부에 지나지 않는다.

반면 주택담보대출은 주택담보만 있으면 대출이 가능해 부동산 경기가 좋지 못할 경우 이는 곧 은행 부실로 이어질 수 있다. 이는 지난해 은행들의 부동산담보대출 연체율이 높아지면서 경매로 넘어간 부동산 담보들이 은행들의 LTV(담보인정비율)를 겨우 웃도는 가격으로 낙찰되거나 유찰되는 사례가 많았던 것에서도 알 수 있다.

금융계 한 관계자는 “주택대출이 느는 것은 결국 가계입장에서는 대출상환부담이 늘어나는 것을 의미하며 향후 금리가 오를 경우 주택시장엔 오히려 악영향을 미칠 수 있어 부실위험이 도사리고 있다”고 강조했다.



원정희 기자 hggad@fntimes.com