‘합동형 PF’ 활성화 긴요

공공·민간 합동형 PF가 업계의 관심이 집중된 이유는 기존 부동산금융제도 활용이 기대에 못 미치고 있기 때문이다. 특히 건설사 입장에서는 각종 제도미흡과 사업상 불리한 요소가 많은 실정이다.

부동산투자회사의 경우 지난 2001년 부동산투자회사법 시행전에는 건설업에서 많은 진출이 있을 것으로 기대됐다. 그러나 현 상황은 이와 반대로 돌아가고 있다.

지금까지 부동산투자회사는 9개 펀드가 모집돼 약 1조3500억원의 자산을 보유하고 있다. 이중 대아건설의 대아빌딩, 대우건설의 중림동 디오센터, 남대문빌딩 및 극동건설 사옥 등이 건설업체가 보유했던 자산으로 전체의 약 24%(3256억원)에 불과하다. 자본 참여는 더욱 심각해 극동건설이 사옥 매각 대금 중 일부인 23억원을 출자한 것이 전부다.
이처럼 부진한 이유는 부동산개발사업에 대한 각종 제한규정으로 건설회사가 소극적으로 나서고 있기 때문이다.

부동산금융시장에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 은행부동산투자신탁은 건설사 입장에서 과도한 보증에 수익분배의 불균형까지 불만이 큰 분야다.

실제 건설업체는 책임준공을 시작으로 토지대금이자지급보증, 심지어 토지원금과 사업경비에 이르는 모든 비용에 대해 지급 보증을 금융기관으로부터 요구받는 경우도 있다.

이 같은 보증에도 불구, 대부분의 개발이익은 시행자에게 돌아가고, 은행은 보증에 의한 안전한 이자를 확보하게 된다. 반면 건설사는 건설 공사를 수행함에 따른 공사 이익이 전부다.


◇ 대전엑스포 컨벤션복합센터가 대표적 사례

실제 공공·민간 합동형 PF는 이미 몇 군데서 적용되고 있다. 가장 대표적인 사례가 토지공사와 대우건설 컨소시엄이 공동으로 진행하는 대전 엑스포 컨벤션 복합센터사업이다.

이 사업은 대전 유성구 도룡동 일대 17만823㎡를 컨벤션 복합단지, 주상복합단지, 상업복합단지, 업무복합단지 등으로 개발하는 것이다. 특히 주상복합 아파트 800세대가 내년 초 분양이 이뤄질 것으로 보여 일반인의 관심이 집중되고 있는 곳이기도 하다.

사업을 주도하는 Smart City는 토지공사와 민간 컨소시엄이 출자해 만든 특별목적회사(SPC)다. 여기에 토지공사가 사업에 필요한 부지를 제공하고 있다. 민간 컨소시엄을 구성하는 회사들은 각자 전문분야를 담당하는데 건설은 대우건설 삼부토건 운암건설이 맡고 개발시행 및 분양은 한국도시개발이 빌딩 소유 및 운영에 대한 권리는 대전방송이 갖는다.
금융업무쪽에서도 금융자문 및 자금관리는 한국산업은행, 수분양자 소비자금융은 신한은행, 부동산 증권화는 대우증권이 각각 담당하게 된다. <표 참조>



◇ 민간제안기회 및 연기금 참여 확대필요

공공·민간 합동형 PF의 활성화가 전체 PF사업 발전으로 이어지기 위해서는 사업제안기회가 확대되고 투자자도 늘어야 한다는 게 업계 관계자들의 지적이다.

조성진닫기조성진기사 모아보기 팀장은 “사업의 일선에 있는 민간에서 사업제안을 할 수 있는 기회를 부여하고 장기 자금을 운영하는 연기금의 투자참여가 있으면 PF사업은 더욱 활성화 될 것”이라고 말했다.

건설금융 측면에서도 부동산의 금융제도나 공공 민간 합동형 PF사업, 이상적인 프로젝트 파이낸싱 등이 합리적으로 정비돼 도입돼야 한다는 주장도 나오고 있다.

이 같은 금융기법이 도입되고 정비된다면 건설업이 보증 등의 위험에 노출된 산업이 아닌 본연의 기술력을 바탕으로 안정된 국가 기간 사업으로 자리 잡을 수 있다는 것이다.



한기진 기자 hkj77@fntimes.com