‘부동산투자 알려면 일본 보라’

한국은 부동산버블을 청산하기 시작한 일본에서 무엇을 배울 것인가. 한국의 부동산버블과 일본의 버블은 원인이나 경제구조면에서 달라 직접 비교하기는 힘들다. 그러나 일본이 부동산버블 청산에 15년이나 걸리면서까지 결국 ‘부동산시장의 재생’을 이끌어낸 데에는 인구이동 등 외적인 원인외에 부동산투자 패턴변화 및 다양한 투자기법도입이 결정적으로 영향을 미쳤다. 그런 점에서 일본형 부동산버블의 원인은 무엇이고 그들이 선택한 해결책이 어떤 것인지 되돌아보는 것은 한국에 중요한 단서를 제공할 수 있을 것이다.



◇ 日 버블은 토지버블
일본의 버블은 토지버블이 정확한 표현이다. 일본정부의 경제개발원칙이 국토정책에 따른 것이기 때문이다.

버블의 원인으로 지목되는 부적절한 금융정책, 경제활동에 대한 도덕적 해이, 자국경제력의 과신에 따른 기업의 과잉투자가 결국 토지가격을 상승시켰다.

다이와증권SMBC 사업전략실 이오키베 지로 실장은 “80년대 금융자유화로 은행이 치열한 대출 경쟁을 벌인 결과 총대출 증가율이 국내총생산(GDP) 증가율을 앞지르는 현상이 10년간 지속됐다”면서 “심지어 이중 절반을 부동산대출이 차지한 경우도 있었다”고 말했다. 결국 일본의 토지가격이 90년대 들어 폭락해 장기불황의 늪에 빠지게 됐다.



◇ 사람 물건 돈의 유동화로 부동산시장 살아나
일본 경제 전문가들은 “도심인구유입·부동산거래활발·부동산의 투자상품화가 부동산버블청산을 이끌었다”고 입을 모은다.

동경 등 대도시들이 서비스산업 중심으로 산업구조가 탈바꿈하면서 일자리가 늘자 사람들이 몰려들기 시작했다. 또 지방기업도 구조조정을 끝마치자 도심으로 본사를 옮겨 도심으로 전입하는 인구가 폭발적으로 늘어났다. 동경도 특별구의 경우 85년부터 90년대 중반까지 적게는 2만명에서 많게는 8만명까지 해마다 인구가 줄던 것이 이후 전입자가 크게 증가, 2002년에는 6만명 정도가 도심으로 전입했다. 이렇게 되자 동경 상업지 가격이 바닥을 벗어나게 된 것이다.

부동산시장을 결정적으로 회복시킨 공로는 부동산을 투자상품으로 인식하기 시작한 덕분이다.

다이와종합연구소 나카가와 마사토 연구원은 “기업들이 구조조정을 위해 내놓은 부동산을 투자자들이 담보가치보다 투자자산으로 선호하면서 거래가 활발해졌다”며 “정부도 부실채권 처리를 위해 가격억제정책에서 거래활성화정책으로 선회, 부동산시장회복을 촉진시켰다”고 설명했다.
이 시기는 또 ‘부동산 + 금융’이라는 투자기법이 활발히 도입돼 부동산을 유가증권화시켜 주식시장에서 거래됐다.

실제 부동산의 유동화 규모가 99년 0.5조엔 정도로 출발한 것이 2003년에는 1.5조엔을 돌파, 5년간 3배나 증가했다.



◇ 부동산업계의 투자은행化

최근 일본에서 부동산투자는 호황을 누리고 있다. 5개 종합부동산회사는 지난 96년 적자를 기록한 것을 전환점으로 8년째 최고이익을 경신하며 즐거운 비명을 지르고 있다. 97년 500억엔 정도의 흑자를 달성했고 2003년에 2500억엔을 돌파했다. 올해 흑자규모는3000억엔을 넘어설 것으로 전망되고 있을 정도다.

이 같은 호황에는 일본 부동산업계가 경기사이클에 맞춰 부동산사업을 추진한 데 따른 것이다.

경기가 호황일 때는 기존의 부동산회사형태로 임대사업을 벌였다. 빌딩 수요 증가로 임대료가 상승하고 금리 또한 상승해 J-REIT가 각광을 받았다.

그러나 후퇴기에는 전업 오퍼레이터(Operator)가 자산관리에 집중하게 된다. 미츠이부동산은 이때가 임대료가 절정을 기록하고 고금리를 이루는 시기로 보고 자산관리에 중점을 뒀다.

부동산과 금융이 결합하는 시기는 경기불황이나 회복을 시작할 때다. 우리나라 상황과 가장 비슷해 시사점이 크다. 불황에는 임대료와 금리가 하락하면서 투자처를 찾지 못하자 투자은행으로 급속하게 탈바꿈하는 것이다. 벤처, 외자금융이 활발해짐은 물론 부동산투자에 다양한 상품이 각광을 받기 시작한다.

대표적인 예로 미츠이부동산의 전략을 통해 부동산과 금융이 융합된 시장에서의 비즈니스를 어떻게 할 것인가를 볼 수 있다.

우선 부동산시장에서 수익물건 저수익물건 미가동물건으로 구분해 다른 투자방법을 채택한다. 수익물건은 중개를 하고 저수익물건은 가치상승을 노린다. 반면 미가동물건은 직접개발에 나선다. 자산관리방법도 첫 번째가 J-REIT시장에서 빌펀드나 임대주택펀드 및 상업시설펀드를 이용한다. 다음으로 사모를 통해 펀드를 모집하거나 공동투자에 나서는 것이다.

이 밖에도 SPC(특별목적회사)를 활용해 부동산개발에 나서는 방법도 98년 SPC법이 시행된 이후 크게 증가하고 있다.

나카가와 마사토 연구원은 “부동산 투자는 금융스킬이 절반을 차지하고 있다”며 “기업체 및 금융법인과의 네트워크 구축과 함께 자산관리 인력에 대한 훈련이 필요하다”고 설명했다.



한기진 기자 hkj77@fntimes.com