[2021 건설부동산 10대 이슈⑥] ‘사전청약’ 카드 꺼낸 정부, 집값 ‘안정’ 불러올까

[끝날 듯 끝나지 않았던 코로나19 팬데믹 속에서 2021년도 눈 깜짝하는 새에 흘러갔다. 그러나 정신없이 빠르게만 흘러간 것 같은 2021년에도 건설부동산업계는 다사다난한 사건과 변화를 수도 없이 겪어왔다. 본 기획에서는 올해 건설부동산 시장에 있었던 10대 이슈들을 선정해 되짚어보며 한 해를 결산하는 시간을 가져본다. 편집자 주]

[한국금융신문 김관주 기자] 올해 정부가 부동산 시장 가격 안정화를 위해 다양한 정책을 펼치고 있다. 그중 눈에 띄는 정책은 3기 신도시 발표와 함께 도입한 ‘사전청약’. 사전청약은 본 청약 1~2년 전에 먼저 실시해 공공택지에서 공급되는 분양주택의 공급시기를 2~3년 앞당기는 제도다.

사전청약에 당첨되면 특별한 사유가 없는 한 본 청약에 자동으로 당첨된다. 이에 본 청약까지 기다리지 않고 미리 주택을 구입할 수 있다. 정부는 사전청약이 주택시장 안정에도 큰 역할을 하고 있는 것으로 평가하고 있다.
정부는 2024년까지 사전청약을 통해 공공 6만4000가구, 민간 10만7000가구를 공급하겠다는 방침이다.

올해 공공 사전청약은 7월 이후 세 차례, 민간 사전청약은 11월 최초로 실시된 바 있다. 시행 결과 하남교산(52.4대 1)·인천계양(52.6대 1)·평택고덕(42.9대 1) 등 높은 경쟁률을 기록하기도 했다.

사업 표류 시 기약 없는 희망고문 우려…일부 지역 고분양가 논란도

다만 3기 신도시 청약과 관련돼 가장 큰 관건은 3기 신도시가 정부 ‘계획대로’ 분양될 수 있는지에 대한 여부다.

현재 정부가 발표한 3기 신도시 준공 예정 시기는 인천계양 2026년을 시작으로 대부분 2029년까지 준공을 마치는 것을 목표로 하고 있다. 그러나 현재 3기 신도시들은 토지 보상이 끝나지 않은 상태다.
사전청약이라는 개념 자체는 지난 2009년 보금자리주택 추진 당시에도 쓰인 바 있다. 그러나 사업지 주민들의 반발로 토지보상이 지연되면서 본청약 시점이 5년 이상 늦어진 전례가 있다.

또한 전문가들은 청약 대기자나 당첨자들이 입주 전까지 전월세로 장기간 머무르기에 임대시장의 불안을 완화시키지 못한다고 봤다.

이은형닫기이은형기사 모아보기 대한건설정책연구원 책임연구원은 “사전청약 특성상 실제 입주까지 소요되는 시간이 적지 않다. 매매시장의 수요는 일부 흡수하겠지만 임대시장에 가해지는 부하는 경감되지 않는다”며 “정부는 민간 정비사업 등을 포함한 다양한 주택 공급 방안을 병행해야 한다”고 설명했다.

최근 정부는 지난 20일 남양주 왕숙2지구 토지·지장물 보상에 착수함으로써 3기 신도시 5곳 중 4곳에 대한 보상을 진행 중이라고 밝혔다. 지난해 12월 보상을 시작한 인천계양·하남교산 신도시는 현재 토지보상을 87%, 83% 완료한 상태다. 지난 11월 부천대장, 이달 3일 남양주 왕숙도 보상에 착수했다.

정부는 내년까지 3기 신도시 전체에 대한 보상을 모두 마무리하겠다는 입장이다.

아울러 3기 신도시 분양가를 두고 당초 정부가 공언한 만큼 저렴한 가격이 아니라는 지적도 있다.

정부는 3기 신도시 분양가가 주변 시세의 60~80% 수준일 것이라고 말했지만, 정작 뚜껑을 열고 보니 주변 시세와 크게 다르지 않은 것으로 나타나면서 논란이 촉발됐다.

가장 먼저 사전청약 일정을 예고한 인천계양의 경우, 59㎡가 3억5000만∼3억7000만원, 74㎡는 4억4000만∼4억6000만원 선으로 예고됐다. 인근에 위치한 한진해모로 59㎡형이 최근 3억6000만원대에 거래된 것을 고려하면 주변 시세와 크게 다르지 않은 셈이다.

국토부는 이와 관해 기존 단지 시세와 사전청약 분양가를 직접 비교하는 것은 무리가 있다는 입장을 전했다. 국토부는 “사전청약 분양가에 대해 특정 단지와 비교해 의문을 제기하는 경우가 있지만, 개발 시기와 입지 여건 등을 종합적으로 고려하면 시세의 60∼80% 수준으로 보는 것이 타당하다고 판단된다”고 설명했다.

첫 성적표 받은 민간 사전청약…‘옥석 가리기’ 뚜렷

그간 공공분양에서만 가능했던 사전청약을 민간영역에서도 확대했다. 이달 첫 시행된 민간 사전청약에 2만7000여개의 통장이 몰렸다. 하지만 이중 약 90%가 평택고덕에 쏠리며 입지별로 경쟁률이 크게 갈린 것으로 나타났다.

평택고덕은 352가구 공급에 2만4178명이 몰려 68.7대 1의 높은 경쟁률로 마감했다. 반면 부산장안은 193가구 모집에 636명이 청약했다. 평균 경쟁률은 3.3대 1이다. 특히 전용 59㎡B형은 1.2대 1로 미달을 겨우 면했다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 “이번에 사전청약을 실시한 곳들이 직주근접과 서울 접근성 등이 떨어지는 지역이라 입지적인 측면에서 불리하게 작용한 것으로 보인다”고 말했다.



올해 마지막 4차 공공분양 사전청약은 부천대장·고양창릉 등 3기 신도시(총 6214가구)와 구리갈매역세권·안산장상 등 수도권 주요 입지(총 7338가구)를 중심으로 시행된다.

아울러 2차 민간분양 사전청약도 실시한다. 인천검단(3개 단지), 평택고덕(1개 단지) 지구에서 총 3300여 가구가 공급되며, 중흥(중흥 S-클래스), 제일(제일 풍경채), 호반(호반 써밋), 대방(대방 디에트르) 등 4개 업체가 참여한다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com