[2020 부동산결산①] 6.17대책부터 임대차법까지, 우후죽순 정부 부동산대책

[한국금융신문 장호성 기자] [말도 많고 탈도 많았던 2020년이 저물어가고 있다. 올 한 해는 그 어떤 해보다도 부동산에 대한 크고 작은 문제들이 겹친 것은 물론, 코로나19(신종 코로나 바이러스) 악재까지 겹치며 건설업계에도 적지 않은 타격이 가해진 해였다. 본 기획에서는 올해 있었던 굵직한 부동산 이슈들에 어떤 것들이 있었는지에 대해 돌아본다.]

지난해인 2019년 말부터 쏟아지기 시작한 고강도 부동산 규제 정책은 올해 들어 절정을 맞았다.

지난해 12월 16일 발표된 부동산대책은 문재인정부 부동산대책의 기본 골자인 ‘투기적 대출수요 차단’과 ‘실수요층을 위한 공급 확대’에 방점이 찍혀 있었다. 부동산 투기 수요 억제를 위해 LTV, DSR, RTI 등의 대출규제를 강화하는 것이 핵심이었다. 여기에 전세대출을 이용한 갭투자를 방지하기 위해 보증규제 강화, 신규주택 매입 제한 등의 대책이 포함됐다.
그럼에도 불구하고 시장은 잠깐의 안정을 보인 뒤 다시 상승을 이어갔다. 중간에 2.20 대책을 비롯한 부동산대책은 꾸준히 나왔으나 역시 큰 효과 없이 시장을 안정시키지는 못했다.

그러자 정부는 6개월 뒤 6.17 부동산 대책을 추가로 발표했다. 대책이 발표되기 한 달 전부터 소문이 돈데다, 코로나19 확산으로 인한 매수심리 위축 등이 겹치며 시장은 또 한 번 잠깐의 안정을 찾는 듯 했다.

6.17 대책은 수도권 대부분의 지역을 조정대상지역으로 묶는 등 규제지역을 대폭 확대하고 법인의 부동산 거래에 대한 세금을 강화하며, 전 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택 구입자 중 주택담보대출을 받는 경우는 가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무를 부과하는 강력한 규제 대책이었다.

여기에 2021년부터 다주택자의 양도소득세 중과세율 인상과, 종합부동산세의 최고세율을 6%로 강화하고, 다주택자의 취득세율을 인상한 7·10대책이 연이어 쏟아졌다.

충분한 주택공급이 이뤄지지 않는 상황에서 지나친 규제만 이뤄지고 있다는 지적이 이어지자 정부는 8.4 주택공급대책을 발표했다. 해당 대책에는 수도권 신규택지 13.2만호의 발굴, 3기 신도시 용적률 상향 및 기존사업 고밀화, 재건축․재개발 등 정비사업 공공성 강화, 규제완화 등을 통한 도심공급 확대, 기존 공공물량 분양 사전청약 확대 등이 담겼다.
◇ "수요는 많은데 공급없이 규제만..." 방향성 잃은 부동산대책에 패닉바잉만 속출

문제는 이 같은 대책 연발에도 수도권의 집값은 안정되지 않았다는 점이다. 오히려 이 같은 규제에도 ‘버틸 여력’이 있는 다주택자들보다 무주택·1주택자들에게 가해지는 부담이 훨씬 커지고 있다는 지적까지 나왔다.

정부가 야심차게 내놓은 6.17 대책은 시장의 반감을 크게 키웠으며, 문재인 대통령이 김현미 국토교통부 장관을 청와대로 불러 주택공급을 지시하는 등의 이례적인 광경까지 낳았다.

부동산 한 전문가는 “고가 아파트들을 잡으려다 중저가 아파트의 가격이 풍선효과로 급등하고, 서울 핵심지역을 잡으려다 서울 외곽과 수도권까지 불씨가 번지고 있다”며, “결과적으로 올해 정부가 내놓은 부동산대책을 한 줄로 말하면 ‘긁어 부스럼’이었다”고 평했다.

또 다른 전문가는 "정책을 추진할 때 가장 중요한 것은 '일관된 방향성'인데, 여론에 쫓겨서 그간 추진하던 정책들의 방향마저 뒤집은 정책이 올해 많이 나타났다"고 지적하며, "특히 7.10 대책과 8.4 대책은 대통령의 닦달 등이 겹치며 '졸속으로 처리됐다'고 말해도 할 말이 없는 수준"이라고 비판했다.

현재 수도권은 최악의 전세난을 몸소 체험하고 있다. 전국적으로 전세품귀현상이 계속되는 가운데 전세가격지수가 약 20년 만에 최고치를 경신한 것이다. 아파트 분양평가 전문업체 리얼하우스가 국민은행 부동산시세 자료를 분석한 결과 지난 10월 전국 전세수급지수가 191.1p에 달했다. 이는 지난 2001년 8월 193.7p를 기록한 이후 약 20년 만에 최고치다. 또, 지난 해 동월(148.7p)보다 28.5%나 높아진 수치다.

정부는 최근 주택공급에 방점을 둔 24번째 부동산대책을 내놓았다. 정부가 발표한 공급대책은 향후 2년간 다세대, 빈 상가 등을 활용한 공공임대 11만4100가구를 공급하는 것을 골자로 한다. 민간건설사와 매입약정을 통해 다세대, 오피스텔 등 신축 건물을 사전에 확보해 서둘러 공공임대로 공급하고, 공공전세라는 새로운 유형의 임대주택도 내놓는 식이다.

수도권 주택 공급기반 강화방안에는 LH와 SH가 수도권지역의 재개발사업에 단독 혹은 공동 시행사업자로 참여하는 공공재개발 계획이 포함됐다. 이미 변창흠닫기변창흠기사 모아보기 사장이 정부의 주택공급 강화방안의 일익을 맡고 있었던 것이다.

문제는 이 같은 ‘임대주택’ 자체에 대한 근본적인 인식이다. 사람들이 원하는 것을 본인 명의의 ‘아파트’를 ‘매입’하는 것인데, 당장 공급이 빠르다는 이유로 임대주택에만 목을 매는 것은 근본적인 현실인식과 거리가 멀다는 지적이 나온다.

여기에 종합부동산세 부과대상 확대·부동산 공시가격 현실화율 90% 추진 등의 부동산 대책이 연발되며, 문재인정부의 부동산정책을 둘러싼 여론은 올해 그 어느 때보다 악화되고 말았다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com