억대 분담금에 ‘재초환 폐지’ 청원 5.3만건…중개사 “재건축 추진력 저하될 것”

[한국금융신문 주현태 기자] 서울에서 재건축초과이익 부담금 부과가 예상되는 단지는 29곳, 1인당 평균 부과 예상액은 1억4700만원인 것으로 확인됐다. 윤석열 정부가 재건축초과이익 환수제도(이하 재초환) 폐지를 추진하면서 실제로 부담금이 부과된 사례는 없었다. 다만 이재명 정부가 출범하면서 재건축 부담금 부과가 이뤄질 수 있다는 추측이 나온다.

19일 국토교통부에 따르면 지난해 12월 말 기준으로 재건축 부담금 부과가 예상되는 단지는 전국에 58곳이며, 1인 평균 부과 예상액은 약 1억300만원 수준이다. 지역별로는 서울이 29곳으로 가장 많았다. 뒤를 이어 경기 11곳, 대구 10곳, 부산·광주 각 2곳, 인천·대전·경남·제주가 각 1곳씩으로 나타났다.

전국에서 예상 부과액이 가장 높은 단지는 3억9000만원에 달했으며, 반대로 가장 낮은 단지는 100만원 수준에 그쳤다. 1억원 이상 부담금이 예상되는 단지는 전국에 24곳이다.
재건축초과이익 환수제는 재건축을 통해 얻은 이익이 조합원 1인당 8000만원을 초과할 경우, 그 초과분의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 처음 도입됐으나 주택시장 침체 등을 이유로 수차례 시행이 유예됐다. 그러던 2023년 법 개정을 통해 초과이익 기준을 기존 3000만원에서 8000만원으로 상향 조정하면서 다시 시행되고 있다.

'초과이익'은 재건축 단지의 집값 상승분에서 정상 주택 가격 상승분(재건축 단지가 속한 자치구의 평균 집값 상승률)과 개발 비용을 제외한 금액을 의미한다. 즉 전체적으로 집값이 오를수록 초과이익이 낮아지게 되고, 이에 따라 부담금 규모나 대상 단지도 함께 줄어들 수 있다.

윤 정부는 물가 상승과 공사비 급등으로 조합원들의 추가분담금이 급증한 상황에서 재초환 부담금까지 부과될 경우 사업 추진이 불가능할 것으로 보고 재초환 폐지를 추진했다. 다만 더불어민주당은 부담금 기준이 지난해 3월부터 완화된 만큼 당분간 현 제도를 유지하며 추이를 지켜봐야 한다는 입장이다.

이재명 대통령은 후보 시절 도심 재건축·재개발 활성화를 통한 공급 확대를 주요 공약으로 제시했으며, 이를 위해 용적률 상향과 기부채납 부담 완화 등도 함께 언급했다. 다만 재초환 폐지에 대해서는 구체적인 입장을 밝히지 않았다. 당시 민주당 선거대책위 정책본부장이던 진성준 의원도 “정부 정책이나 투자 과정에서 오른 집값으로 재건축 이익을 누리는 것은 바람직하지 않다”고 밝혔다.

다만 일각에서는 이중적 정책이라는 비판도 제기된다. 강남구의 한 공인중개사는 “기부채납 부담을 완화하겠다고 해놓고 정작 재초환을 부과하면 조합원들은 조삼모사 말장난에 속았다고 느낄 것”이라며 “규제 완화 없이 세금만 늘리면 재건축은 지연되고 시장 혼란만 커지게 된다. 주택수를 늘린다고 했지만 사실상 재초환으로 스스로의 공약을 깨버리는 셈”이라고 지적했다. 그는 이어 “형평성 문제로 지역간 갈등이 생길 수 있다. 또 조합원들은 세금이 부담스러워서 이재명 정권때 재건축을 진행하는 것을 미루게 될 것”이라고 전망했다.
새 정부 들어 재초환 부담금 부과 가능성이 높아지면서 재건축 조합원들은 반발하고 있다. 미실현 이익에 부담금을 부과함으로써 조세형평성 측면에서 문제가 많고, 사업주체인 조합에게 과도한 부담을 지워 정비사업 추진이 지연될 것이라는 게 이들의 주장이다. 실제 국회 국민동의청원 사이트에는 지난 4월22일 재초환 폐지를 촉구하는 청원이 국토교통위원회에 회부됐다. 이 글에는 5만2485명이 동의했다.

이 청원에는 “재초환는 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하고자 하는 취지와는 다르게 실 조합원에게 과도하고 불명확한 산정 기준으로 분담금을 부과하는 역차별 법으로 폐지를 강력하게 요구한다”며 “과도한 분담금은 실거주 주민의 부담을 키워 새로운 거주 환경을 접해 보지 못하고 매도하는 사태를 만들거나 새로운 대출의 빚을 떠안게 된다. 재초환은 탁상행정과 대한민국 재건축시장에 대한 이해도가 매우 떨어지는 악법으로 폐지를 요청해야한다”는 내용이 담겼다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com