분상제·재초제 등 올해 재건축 어려움 가중

[한국금융신문 서효문 기자] 민간택지 분양가 상한제(이하 분상제), 재건축초과이익환수제(이하 재초제) 등이 올해 본격 적용되면서 재건축·재개발 시장 어려움이 가중될 것이라는 전망이 나온다.

5일 관련 업계에 따르면 재건축 시장에 가장 큰 영향을 미치는 것은 재초제 합헌 판결이다. 헌법재판소가 재초제 합헌 판결을 내린 이유는 ▲공적 과제 ▲공익 대비 재산권 침해 미비 등이다. 헌재는 공적 과제 실례로 주택가격 안정, 사회적 형평성을 근거로 내세웠다. 재건축·재개발 사업에만 부과되는 재초제 특성상 재산권 침해 등의 요소가 적다는 것도 이유였다.

재초제 합헌으로 올해 해당 시장은 사업화 어려움이 가중 될 것이라는 예상이 나온다. 박원갑 KB국민은행 WM스타즈 부동산수석전문위원은 “지난 2018년 안전진단 절차 강화를 시작으로 조합원 지위양도 금지, 분양가 상한제 등의 규제가 여전하고 최근 합헌 결정이 난 재건축 초과이익 환수제까지 4중 규제가 재건축 시장에서 4중 규제가 발생했다”며 “고가 주택은 양도세 장기보유특별공제80%를 받기 위해서는 10년을 꼬박 거주해야 하는데 재건축은 이를 채우기 쉽지 않아 수요가 위축될 수 밖에 없다”고 말했다.
분상제도 수요자들이 재건축·재개발 등 상대적인 고가 아파트의 거래를 급감시킬 것으로 보고 있 해당 아파트 가격을 상승시키는 요인이지만 물량이 줄어들어 매물이 줄 것이라는 분석이다.

실제로 해당 지역 재건축 단지를 중심으로 매물이 줄어드고 있다. 강남권 재건축 단지인 잠실, 반포, 송파, 서초구 등에서는 매물을 찾아보기 어렵다는 말이 약 3개월 전부터 나온다. 집값이 지난해 7월부터 반등했고, 분상제 적용 시 과거보다 더 큰 시세 차익이 기대되기 때문이다. 인근 단지 A공인중개사무소 한 관계자는 “재건축 사업화뿐만 아니라 최근 규제로 인해 매물이 줄어들고 있는 상황”이라며 “이를 바탕으로 주택값이 오르고 있다”고 말했다.

정부의 지속적인 규제 의지도 간과할 수 없는 어려움이다. 김현미 국토교통부 장관은 지난 3일 2020년 총선 불출마 의사를 밝히며 ‘부동산 개혁을 위한 선택’이라고 설명했다. 김 장관은 “정부는 초강수라는 우려에도 불구하고 총선을 앞둔 시점에 고가주택에 대한 대출규제 정책(12·16대책)을 내놓았다”며 “지금은 대통령의 철학을 함께 공유하는 안정적인 내각이 어느 때보다 필요한 시점”이라고 자신의 SNS를 통해 밝혔다.

서효문 기자 shm@fntimes.com