[줌인] “유럽 오피스 수익률 3~4%로 저하, 변동성 살펴야”

[한국금융신문 조은비 기자] 지난 24일 서울 강남구 역삼 포스코타워에서 개최된 2019 한국금융투자포럼에서 머튜 브루머(Mathieu Brummer) BNP파리바부동산 아시아태평양 자산운용 디렉터는 ‘왜 유럽 부동산에 투자해야 하는가?’를 주제로 강연을 펼쳤다.

먼저 브루머 디렉터는 “미중 무역전쟁과 영국 브렉시트 변수, 얼마 전 벌어진 사우디 정유시설 타격 등에서 볼 수 있듯이 높아지는 글로벌 불확실성으로 인해 유럽 부동산 시장 역시 부정적인 영향을 받고 있다”고 말했다.

그의 말처럼 유럽 시장에서 외국인 투자 비중은 줄어들고 있다.
BNP파리바부동산 자료에 따르면 지난 1년간 중동과 아시아-태평양 지역 투자자들의 유럽 부동산 투자 비중은 큰 폭으로 감소했다. (올해 2분기 조사 기준)

두 지역의 유럽 투자 규모를 살펴보면 중동은 연간 57억유로(약 7조5천억원)로 지난해보다 40% 감소했으며 아태지역도 연간 208억유로(약 27조4500억원)로 지난해보다 14% 줄어들었다.

유럽에 투입된 외국인 자본의 전체 규모는 1194억유로(약 157조5700억원)로 지난해보다 10% 감소했다.

반면 유럽 내수 시장은 538억유로(약 71조3억원)으로 지난해 2분기보다 10% 성장했다. 올해 상반기 부동산 유형 중 상업용 다음으로 규모가 큰 오피스 투자를 살펴보면 유럽 전체 시장은 1180억유로(약 155조7200억원) 규모로 운용됐다.

유럽 부동산 대장주인 영국, 프랑스, 독일 3개국은 엇갈린 성적표를 받았다. 영국(212억유로)은 브렉시트 이슈로 인해 지난해 상반기보다 올해 상반기 투자가 약 24% 감소했다.
독일(298억유로)과 프랑스(241억유로)는 각각 19%와 5% 씩 증가했다.

이밖에도 스페인(43억유로)은 투자가 활발하게 이뤄져 지난해 상반기보다 올해 상반기 152% 증가했다. 같은 기간 이탈리아(41억유로)는 33%, 폴란드(35억유로)는 45% 투자가 증가했다.

브루머 디렉터는 “유럽 국내 투자자들이 과거 패턴을 버리고 부동산 시장에 적극 참여하게 된 이유는 유동성이 증대한 환경에서 다른 투자 상품의 수익성이 좋지 않았기 때문”이라고 밝혔다.

상대적으로 위축된 외국인의 유럽 투자에 대해서는 “과거에는 비교적 ‘오를 곳’에 대한 예측이 가능했지만 현재로서는 글로벌 불확실성으로 인해 현지 상황을 외국인들이 정확히 파악하기 어렵다는 상황이 반영됐다고 본다”고 말했다.
브루머 디렉터는 “이제 투자자들 사이, 즉 유럽과 외국인들 사이도 경쟁 국면으로 접어들었다”고 말했다.

올해 2분기와 지난해 2분기 사이 일어난 유럽 도시별 오피스 이익률 변화 추이를 살펴보면 런던(3.5%)과 파리(3%)는 보합, 베를린(2.7%)은 20bp 하락했다.

브루머 디렉터는 “전통적인 강호 국가의 대표 도시들의 이익률이 압축되며 예전만 하지 못하다”고 말했다. 이 가운데 잘 알려지지 않은 투자처 중 높은 이익률을 보인 도시가 눈에 띈다.

루마니아의 중심 도시인 부카레스트(7.25%), 라트비아의 리가(6.5%), 핀란드의 탈린(6.25%)이 이익률 상위 3개 도시 순위에 올랐다.

브루머 디렉터는 “전체적으로 유럽 오피스 이익률이 3~4%대로 굉장히 낮아졌고 이러한 추세가 새로운 기준(norm)이 될 것이라는 전망이 우세하다”고 밝혔다.

따라서 “더 높은 이익률을 기대한다면 투자처로는 익숙하지 않은 도시인 프라하나 바르샤바 등 중부 유럽 등에 투자하는 것을 고려해볼만 하다”고 말했다.

또한 그는 “상업과 물류 부동산은 입지 외에도 복합적인 요소가 작용하기 때문에 더욱 세심한 접근이 필요하다”고 말했다.

브루머 디렉터는 미래 이익률에 대해 “과거가 좋았다고 해서 앞으로도 반드시 좋을 것이라는 보장은 없다”며 “유럽 부동산 시장은 경기를 탈 수밖에 없기 때문에 변동 가능성을 항상 염두에 두고 개개인의 경험치에 따른 투자가 이뤄져야 한다”고 강조했다.

조은비 기자 goodrain@fntimes.com