[2019 한국금융투자포럼] “해외 부동산 투자 리스크까지 챙기는 장기 전략 중요”

[한국금융신문 한아란 기자] “오피스 뿐만 아니라 물류센터 등 다양한 가치를 가진 매물에 두루 관심을 가질 필요가 있습니다.”

지난 24일 오후 서울 강남구 포스코타워에서 열린 ‘2019 한국금융투자포럼’에서 주요 연사들은 부동산 투자 자산을 다변화할 필요가 있다고 입을 모아 강조했다.

올해로 4회째를 맞은 한국금융투자포럼에서는 ‘글로벌 부동산 투자 성공전략’을 주제로 해외 부동산 시장 전망뿐만 아니라 투자 성공사례, 전략과 과제, 리스크 등을 다채롭게 공유하는 자리였다.
포럼 제1세션에서는 신동철 미래에셋자산운용 부동산투자본부장이 ‘글로벌 부동산투자 동향 및 전망’을 주제로 그간 우리나라 해외부동산 투자의 현황과 전망을 조명했다. 이어 윤창선 키웨스트자산운용 대표는 ‘글로벌 펀드의 해외 부동산 투자전략’을 소개했다.

머튜 브루머(Mathieu Brummer) BNP파리바 아시아태평양지역 부동산투자 디렉터는 ‘왜 유럽 부동산에 투자해야 하는가?’를, 써니 최(Sunny Choi) 리멕스(RE/MAX) 호주지사 디렉터는 ‘호주 부동산투자 포인트와 성공사례’를 발표했다.

◇ 투자 동향 갈수록 역동적

윤창선 대표는 1970년대 이후 전세계 12개 주요국의 실질 주택가격이 동반 상승한 원인에 대해 “철도와 같은 인프라 투자와 신규 주택 착공 호수가 줄어드면서 코어 지역 가격이 상승했다”며 “인프라 확충에 따른 도시화와 외국 자본 유입 증가, 유도성 등 역시 부동산 가격 상승의 원인으로 꼽을 수 있다”고 분석했다.

2000년대 들어서도 주요국 집값 추이는 우상향을 지속했다. 윤 대표는 “2000년을 기준으로 세계 주요 국가들의 집값이 지속적으로 상승하면서 지난해 세계 44개 도시 가운데 미국, 한국, 홍콩 등 35개 지역의 집값이 2008년 금융위기 수준을 넘어선 것으로 나타났다”고 말했다.
윤 대표는 부동산 가격 상승 원인에 대해 “공급 차원에서 보면 2차대전 이후 철도건설 중단으로 실질적인 토지공급이 감소했으며 선진국의 주택공급 또한 감소했다”며 “수요측면에서는 2차대전 이후 실질금리의 변동성이 축소되는 등 부동산 시장에 우호적인 환경이 조성됐다”고 설명했다.

글로벌 부동산 시장 발전과 도시화, 유동성 등도 집값 상승의 촉매제 역할을 하고 있다. 윤 대표는 “정책당국의 경기 조절 능력의 향상으로 부동산에 대한 자신감이 생기면서 경제성장이 있는 나라일수록 주택 호황을 맞이하고 있다”며 “2008년 이후 유동성 공급에 따라 부동산 투자에 우호적인 환경이 조성되고 있다”고 말했다.

부동산 투자 규모도 가파른 성장세를 보이고 있다. 글로벌 대체투자 시장 리서치기관인 프레킨(Preqin)에 따르면 글로벌 대체투자 운용자산(AUM) 규모는 지난해 6월 기준 9조5000억 달러를 기록해 지난 10년간 3배 이상 증가했다.

신동철 본부장은 “미국, 영국, 캐나다 등 주요국 연기금들의 대체자산 투자 비중은 지난 20년간 약 19% 가까이 성장했다”며 “연기금은 안정성이 높은 자산에 투자하는 만큼 주목할 만한 대목”이라고 말했다. 신 본부장은 같은 기간 주식 투자 비중은 20% 하락했다고 덧붙였다.
최근에는 해외 부동산에 대한 국내 투자자들의 관심도 크게 늘었다. 신 본부장은 “글로벌 부동산 시장을 놓치는 것은 굉장히 안타까운 일”이라며 주식과 더불어 부동산 또한 해외 시장에 집중해야 한다고 밝혔다.

윤창선 대표는 “안정적이고 검증된 현지 네트워크를 활용해 해외 부동산 투자 비중을 늘려나갈 필요가 있다”고 말했다.

◇ 투자 자산은 폭넓게 골라야

부동산 투자 자산군을 선정하는 데 있어서는 폭넓은 시각을 가질 필요가 있다는 조언이 주를 이뤘다. 신동철 본부장은 오피스 뿐만 아니라 물류센터 등 다양한 가치를 가진 매물에 관심을 기울이라고 권했다.

신 본부장은 “물류센터는 이커머스 시장 성장세로 수요가 커지고 있다”며 “폴란드는 유럽의 물류를 돌게 하는 전초기지”라고 소개했다. 상대적으로 인건비가 비싼 독일의 물류시설을 폴란드 서부에서 뒷받침하고 있다는 설명이다.

윤창선 대표는 매력적인 투자자산으로 전통자산인 물류창고를 비롯해 오피스, 리테일 등을 꼽았다. 다만 윤 대표는 “물류창고는 이커머스에 가장 노출이 많이 된 자산이므로 매입 시 주의가 요구된다“며 “직접 살 때는 임차인 등을 잘 살펴봐야 한다”고 지적했다.

윤 대표는 “오피스 투자는 임차인들의 신용이 문제가 되지만 동시에 입지가 좋은 오피스들이 있어서 가치를 평가하는 데 있어 전문가들도 큰 고민이 되는 부분”이라며 “리테일 투자는 글로벌적 우량 리테일 자산이 많아 관심을 가질 필요가 있다”고 설명했다.

써니 최 디렉터는 “싱가포르계 자산운용사는 합리적이고 융통성 있게 적극적으로 투자를 한다”며 “대상 매물 범위도 상업용 오피스뿐만 아니라 호텔, 쇼핑센터, 재개발 등 다각면으로 넓히고 있다”고 언급했다.

이어 “한국 기관투자자들이 호텔 등 상업용 부동산 투자는 리스크가 많다고 생각하는 것 같다”며 “투자매물의 범위를 넓혀서 생각할 필요가 있다”고 말했다.

◇ 10개국 유망 투자처 주목

해외 부동산 투자처는 선진국에 유망하다는 관측이 중론이었다.

신동철 본부장은 전세계 부동산 시장의 70% 이상을 차지하고 있는 주요 10개국에 관심을 가져야 한다고 강조했다.

글로벌 부동산 전문 자산운용사인 라살자산운용의 ‘The Real Estate Investment Universe in 2019’ 보고서에 따르면 현재 미국·일본·중국·영국·독일·프랑스를 비롯한 상위 10개 국가는 전 세계 부동산 시장에서 약 74%의 점유율을 차지하고 있다. 반면 한국 시장의 점유율은 1.95%에 불과하다.

신 본부장은 “투자에 있어서 가장 중요한 점은 시장의 투명성”이라며 “미국은 비교적 투명한 데이터가 축적되고 있으며 정보 공개에 있어 선두에 있다”고 말했다.

이어 “중국은 부동산 시장 규모로 세계 3위에 해당하며 일부 정보가 베일에 가려있지만 규모 면에서는 놓칠 수 없는 시장”이라며 “호주, 캐나다, 스위스 등은 최근 들어 이목이 집중되는 시장”이라고 소개했다.

윤창선 대표는 “향후 부동산 자산 투자처로 유럽에 관심을 기울이면 좋다”고 조언했다. 머튜 브루머 디렉터도 “아시아는 사우디아라비아 정유 파괴와 중국 대표단 방문 취소, 트럼프 발언 등으로 시장에 불확실성이 큰 상황”이라며 “미중 부역분쟁 등으로 불확실성이 지속되지만 이탈리아 등 유럽 부동산 시장은 나쁘지 않다”고 진단했다.

브루머 디렉터는 유럽 부동산 투자의 안정적인 수익률을 강조했다. 그는 “전세계 주요 도시의 최근 10년간 평균 투자 수익률을 비교해보면 파리, 마드리드, 밀란, 런던은 최저점과 최고점이 큰 변화 없이 안정적으로 나타나 있는 지역”이라며 “베를린, 뮌헨, 프랑크푸르트는 수익률이 감소했고 프라하, 바르샤바, 브뤼셀은 증가했다”고 설명했다.

전 세계 부동산 투자 수익률을 비교했을 때 일본이나 미국, 호주 시장에 비해 유럽 부동산 투자가 유리하다는 분석이다.

브루머 디렉터는 “유럽 내에서도 부동산 가격이 상대적으로 높은 영국, 독일, 프랑스 등에 해외 투자자들이 계속해서 투자하기를 원하는 이유는 유동성에도 불구하고 자산 수익률이 높기 때문”이라며 “유럽은 외국인 투자자들에 대해 높은 대출 비율(LTV 60%)을 제공하고 있고 헤지 프리미엄 등을 제공하기 때문에 경쟁 우위에 있는 시장”이라고 말했다.

이어 “기관투자자들뿐만 아니라 상대적으로 규모가 작은 개인투자자들에게도 매력적이고 다양한 상품이 존재한다”며 “임대수익률을 낼 수 있는 오피스 외에도 학생 기숙사 등 유니크한 투자자산들이 있다”고 부연했다.

써니 최 디렉터는 호주 부동산 시장에 주목했다.

호주의 경제 상황과 부동산 정책 등을 고려할 때 호주 부동산이 안전 투자자산이 될 수 있다는 조언이다.

최 디렉터는 최근 호주 부동산 동향에 대해서 △호주 중앙은행(RBA) 금리 인하에 따른 이자율 하락 △대출규제 완화 및 이자 버퍼(Buffer) 완화 △첫 주택 구매자 대상 정부 보증 담보 융자(최대 95%) 등을 특징으로 꼽았다.

그는 “지난 5월 실시한 연방정부 선거에서 자유당(Liberal)이 당선돼 부동산 정책에도 변화가 생겼다”며 “현재 호주 정부는 부동산 경기를 상승시켜 경기를 부양하려고 한다”고 말했다.

최근 호주 중앙은행(RBA)이 기준금리를 역사상 최저치인 1.0%까지 낮춘 점도 호재라고 분석했다. RBA는 지난 6월과 7월 연속 기준금리를 인하했다.

최 디렉터는 호주 부동산 투자 이점으로 △토지 수요권 권한을 외국인에게 부여하는 점 △외국인 융자(LVR)가 가능한 점 △상속세, 증여세, 종합 부동산세, 이중과세가 없는 점 △안전한 임대관리 시스템 등을 제시했다.

최 디렉터는 “호주는 간략하고 쉬운 세법으로 양도소득세 외 다른 세금은 거의 신경 쓸 필요가 거의 없다”며 “한국과 호주 간 이중과세도 없어 세금 납부 측면에서 매력적”이라고 설명했다.

이어 “호주는 안전한 임대관리 시스템과 ‘트러스트 어카운트’(Trust account) 제도가 있어 부동산 투자가 쉽고 편리하다”며 “‘네거티브 기어링’(Negative Gearing)이라는 세제 감면 혜택도 세계에서 호주와 뉴질랜드밖에 없다”고 언급했다.

네거티브 기어링이란 부동산을 구입할 때 들어가는 모든 경비를 세금에서 공제해주는 제도다.

◇ 직·간접 투자 병행 바람직

해외 부동산 투자 방법은 직접 투자만을 고집할 필요는 없다는 조언이다.

금융정보분석업체 에프앤가이드에 따르면 해외 부동산펀드(공모펀드 설정액 10억원 이상) 연도별 설정액은 2017년 1월 1조1633억원에서 올해 8월 3조688억원으로 3배 가까이 늘었다.

해외 부동산 펀드의 연초 이후 수익률은 지난달 8일 기준 6.78%로 국내 부동산 펀드(0.9%)를 크게 웃돌고 있다.

윤창선 대표는 “간접투자를 활용하면 자산을 다변화해 굉장히 좋은 포트폴리오를 구성할 수 있다”고 말했다.

머튜 브루머 디렉터는 해외 오피스 투자 시 임대료 대비 수익률, 대출이자 등을 함께 비교해보면 유리한 투자 지역을 선별할 수 있다고 조언했다.

그는 “더블린은 임대료가 가장 높아도 세제 혜택이 있어서 유리하다”라며 “독일 쪽은 프랑크프루트를 제외하고는 임대료가 낮다”고 말했다. 이어 “영국과 독일, 프랑스 대출이자를 비교하면 유리한 투자 지역을 가늠하기에 유리하다”고 밝혔다.

써니 최 디렉터는 호주 부동산 시장에 투자할 때는 매매 가격보다는 밸류에이션에 집중해야 한다고 설명했다.

그는 “최근 호주 부동산 가격이 많이 하락한 상황이긴 하나 호주 부동산의 가격 패턴을 이해할 필요가 있다”며 “또한 11월에 판매량이 제일 많고 연말이나 연초에는 매물이 없기 때문에 매입 시 이러한 시장패턴도 읽어야 한다”고 말했다.

한아란 기자 aran@fntimes.com