바뀐 수주 공식…서울은 핵심지 집중·지방은 시공사 확보 난항

건설사들의 선별 수주 기조가 뚜렷해지면서 서울 핵심 정비사업장과 지방 사업장 간 온도 차가 커지고 있다. /사진=AI 생성 이미지

[한국금융신문 조범형 기자] 국내 건설사들이 도시정비사업 수주에서 수익성과 위험 관리를 중시하고 있다. 서울 주요 재건축·재개발 사업장에서는 대형 건설사의 단독 응찰이 이어지는 반면, 지방 일부 정비사업은 시공사 선정에 어려움을 겪고 있다. 공사비 부담과 미분양 위험 등이 맞물리면서 사업장별 자금 회수 가능성이 주요 판단 기준으로 작용하고 있다.

26일 건설업계에 따르면 현대건설과 대우건설 등 주요 건설사들은 서울 핵심 정비사업에서 수주 활동을 이어가고 있다. 지방에서는 분양성과 사업비 조달 여건 등을 고려해 입찰 여부를 결정하는 등 개별 사업장의 사업성을 검토하고 있다.

◇ 서울 핵심지도 단독 응찰…수익성 중심으로 재편

서울 주요 정비사업에서는 대형 건설사의 단독 응찰 사례가 잇따르고 있다.

현대건설은 양천구 목동10단지 재건축 사업에서 두 차례 단독 응찰한 뒤 지난 18일 시공사로 선정됐다. 대우건설 역시 목동8단지 재건축 사업에 단독 참여해 1차 입찰이 유찰됐으며, 이달 2일 우선협상대상자로 지정됐다.

삼성물산은 성동구 성수3지구 재개발 사업에서 두 차례 단독 응찰을 거쳐 지난 9월 시공권을 확보했다. 서울 주요 정비사업에서도 경쟁입찰이 성립되지 않아 수의계약 방식으로 시공사를 선정하는 사례가 이어지고 있다.

정비사업은 입찰 단계부터 설계와 사업 제안 등에 비용이 발생하며, 수주 이후에도 인허가와 이주, 공사비 조정 등 변수가 존재한다. 건설사들은 예상 수익뿐 아니라 투입한 공사비를 적기에 회수할 수 있는지를 중요하게 살펴보고 있다.

한 대형 건설사 관계자는 "입찰에 참여하면서 발생하는 위험은 투입한 공사비를 제때 회수할 수 있느냐의 문제"라며 "이를 위해서는 분양이 잘될 것인지를 살펴봐야 한다"고 설명했다.

이어 "지방에서도 분양이 잘될 것으로 판단되면 참여할 수 있지만 그런 사업장이 예전보다 많지는 않다"며 "사업이 제대로 진행되지 않아 손실을 반영한 경험도 있어 내부적으로 위험 관리 체계를 갖추고 있다"고 말했다.

◇ 지방 정비사업 시공사 확보 난항…주택 공급 영향은

부산 하단2구역 재개발 사업은 지난 5월 시공사 선정 입찰에 참여한 건설사가 없어 유찰됐다. 이후 7월 6일 열린 2차 현장설명회에는 두산건설만 참석했다.

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지방 정비사업은 일반분양 수요와 분양가격, 조합원 분담금, 사업비 조달 여건 등에 따라 사업성이 달라질 수 있다. 분양 부진이나 공사비 조정 지연은 건설사의 자금 회수에도 영향을 미칠 수 있다.

다만 지방 전체를 수주 기피 지역으로 보기는 어렵다. 현대건설은 지난 9월 19일 울산 남구 B-01구역과 대구 명륜지구 재개발 사업의 시공권을 확보했다. 지방에서도 개별 사업 여건에 따라 대형 건설사의 수주가 이뤄지고 있는 것이다.

중견 건설사 역시 사업장별 자금 흐름과 분양 여건을 고려해 수주 여부를 판단하고 있다. 대형사가 참여하지 않는 사업장이 새로운 기회가 될 수 있지만 사업성 검토가 우선이라는 입장이다.

한 중견 건설사 관계자는 "수주 심의 과정에서 자금 수지 계획과 분양 가능성, 브랜드 적합성 등을 검토한다"며 "수천억원이 투입되는 사업인 만큼 최종적으로 이익이 남더라도 공사가 끝날 때까지 자금을 회수하지 못하는 상황은 피해야 한다"고 말했다.

이어 "위험관리(RM) 부서뿐 아니라 분양과 브랜드, 사업 관련 부서들이 함께 수주 심의에 참여한다"며 "현장별 자금 흐름과 사업 여건 등을 종합적으로 판단한다"고 설명했다.

전문가들은 지방 주택 수요 위축과 미분양 우려가 건설사들의 수주 판단에 영향을 미치고 있다고 분석한다.

신보연 세종대학교 부동산AI융합학과 교수는 "대형 건설사도 이익을 추구하는 기업인 만큼 지방의 주택 수요가 충분하지 않고 미분양 우려가 큰 상황에서는 수익성이 확보될 것으로 판단되는 지역을 선별해 수주하는 것으로 보인다"며 "대형사뿐 아니라 중견사들도 자신들이 특화된 기술력을 갖춘 분야를 중심으로 선별 수주에 나서고 있다"고 진단했다.

이어 "지방 주택에 대한 매력도가 떨어지면서 수요자들이 매입을 미루고 전월세를 선택하거나 서울 주택 구입을 고려하는 심리가 나타나고 있다"며 "이러한 수요 위축도 건설사들의 사업성 판단에 영향을 미치고 있다"고 설명했다.

건설사들의 선별 수주가 이어지는 가운데 지방 정비사업의 추진 여건은 개별 사업장의 분양 수요와 자금 조달 구조에 따라 차이를 보일 전망이다. 서울과 지방의 수주 양상을 단순한 지역 선호보다 사업별 수익성과 위험 관리 측면에서 살펴볼 필요가 있다는 분석이다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com