박합수 박합수부동산연구소 대표 "2030세대, 청약과 일반아파트 매입 함께 봐야“ [2026 한국금융투자포럼]

[한국금융신문 장호성 기자] 주택공급 부족이 당분간 이어질 것으로 예상되면서 무주택 실수요자들이 내 집 마련 시점을 지나치게 늦추기보다 입지와 미래가치를 따져 선별적으로 접근해야 한다는 제언이 나왔다.

특히 학군과 교통, 주거환경 등 기존 주거 선호도가 높은 지역뿐 아니라 역세권 고밀개발과 재건축·재개발 등 정비사업을 통해 주거환경 개선이 예상되는 지역을 눈여겨볼 필요가 있다는 분석이다.

박합수 박합수부동산연구소 대표는 29일 열린 한국금융투자포럼에서 올해 하반기 부동산 시장 역시 수도권을 중심으로 완만한 가격 상승 흐름이 이어질 것으로 내다봤다. 입주물량 부족이 지속되는 가운데 대출금리가 안정세를 보이면 매수심리가 살아날 수 있다는 판단이다.
다만 분양시장에서는 수도권과 지방 우량지역으로 수요가 몰리면서 지역별 양극화가 더욱 뚜렷해질 가능성이 있다고 진단했다.

학군·교통·생활인프라 갖춘 곳…“입지가 가격 지지”

내 집 마련의 첫 번째 원칙으로는 ‘입지’가 꼽혔다. 박 대표는 주거용 부동산 선택 기준을 ▲교육환경 ▲교통환경 ▲주거환경 ▲편의시설 등 4가지로 제시했다.

교육환경의 경우 대치동과 서초·반포, 목동, 중계동 등 우수 학군을 갖춘 지역의 선호도가 꾸준히 유지되고 있다고 분석했다. 교통 측면에서는 지하철 역세권과 도로 연계성, 직주근접 여부가 중요하다. 특히 젊은 층에서는 학군보다 교통이 주택 선택에 앞서는 경우가 있고, 고령층의 도심 선호까지 더해지면서 교통 접근성의 중요성이 전 연령대로 확대됐다는 설명이다.

공원이나 한강 조망권 등 자연환경과 지역 커뮤니티, 이른바 ‘지역 브랜드’ 역시 주택가치를 좌우하는 요소로 봤다. 대형마트와 백화점, 종합병원 등 생활·문화 인프라 접근성도 주거지를 선택할 때 함께 살펴야 할 요소다.

아파트 가운데서는 상대적으로 대단지와 신축에 무게를 뒀다. 아파트는 전체 주택 유형에서 약 65%를 차지하는 데다 가격 비교가 쉽고 거래 환금성이 높다는 점에서 여전히 대표적인 주거·투자상품이라는 판단이다.

“청약만 기다리지 말고 일반 아파트 매입 병행”

2030 세대에게는 청약과 기존 아파트 매입을 병행하는 전략을 제시했다. 우선 청약통장은 가입기간이 가점에 반영되는 만큼 가급적 이른 시기에 가입하고, 전세보증금이나 반전세 등을 활용해 주택 매입에 필요한 종잣돈을 확보해야 한다는 설명이다.

청약 역시 서울 도심의 고가주택만 바라보기보다 주변 신도시까지 범위를 넓혀 꾸준히 도전할 필요가 있다고 봤다. 동시에 교통이 편리하면서 상대적으로 저평가된 기존 아파트를 찾아 일반매매에 나서는 방안도 현실적인 선택지로 제시했다.

주택 구입 과정에서는 정책자금대출을 우선적으로 검토하되 첫 집의 규모도 장기적인 주거계획에 맞춰 결정해야 한다고 조언했다. 통상 25평 안팎에서 출발해 주택 규모를 넓혀가는 방식뿐 아니라 자금 여력이 된다면 처음부터 34평형을 매입해 향후 갈아타기에 들어가는 거래비용을 줄이는 방법도 고려할 수 있다는 것이다.

수도권 매매·전세 동반 상승 전망…“공급 확대 신호 계속 줘야”

하반기 시장에 대해서는 전반적으로 상승 쪽에 무게를 뒀다. 서울의 상승세가 이어지는 가운데 경기와 인천으로 흐름이 확산되면서 수도권 전체가 소폭 상승할 가능성이 있다는 전망이다. 5대 광역시와 지방 역시 미분양주택이 점진적으로 해소될 경우 일부 상승 흐름을 보일 것으로 예상했다.

분양시장에서는 도심 정비사업과 신축 아파트 선호 현상이 이어질 것으로 봤다. 입주물량 부족 우려까지 겹치면서 수도권과 지방 우량지역 청약 경쟁이 이어지는 반면 지역별·단지별 양극화도 커질 가능성이 있다고 진단했다.

전세가격 역시 입주물량 부족과 신규 전세수요 증가로 매매가격과 동행하며 상승 폭이 확대될 것으로 전망했다. 다주택자의 경우 취득세 중과와 토지거래허가구역 내 실거주 의무 등으로 추가 매입은 제한되지만 기존 보유자들은 향후 가격 상승 기대 등을 이유로 매물을 내놓지 않을 가능성이 있다고 봤다.

박 대표는 시장 불안을 낮추기 위한 핵심 변수로 공급정책을 꼽았다. 그는 "주택을 사려는 수요자들이 조급하게 매수에 나서지 않도록 정부가 중장기적으로 공급 확대 신호를 지속적으로 시장에 제시하는 것이 중요하다"고 설명했다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com