미국 투자이민, ‘좋은 프로젝트’의 기준이 바뀐다…공공 인프라 벙커힐 부상

[한국금융신문 이창선 기자] 미국 투자이민(EB-5)은 동일한 80만달러를 투자하더라도 프로젝트의 성격과 자금 구조, 고용 창출 능력에 따라 영주권 취득과 투자금 회수 결과가 크게 달라질 수 있다. 결국 투자이민의 성패는 ‘어떤 프로젝트를 선택하느냐’에 달려 있다.

그렇다면 좋은 프로젝트를 판단하는 기준은 무엇일까. 사업이 차질 없이 진행될 수 있는지, 전체 사업비가 안정적으로 확보됐는지, 조건부 영주권의 조건 해지에 필요한 고용 창출 여유분이 충분한지, 투자금의 사용처와 상환 재원이 명확한지 등을 종합적으로 살펴야 한다.

최근 부동산 경기 침체와 고금리 기조가 이어지면서 민간 상업용 개발사업보다 공공성과 정책적 필요성을 갖춘 ‘공공 인프라’ 프로젝트가 투자자들의 대안으로 떠오르고 있다.
이러한 기준에 부합하며 시장의 관심을 받는 대표적인 사례가 보스턴주택청(BHA)이 주도하는 ‘벙커힐 공공주택 재개발 프로젝트’다. 벙커힐은 민간 개발사가 분양 수익을 목적으로 추진하는 일반적인 상업용 부동산 사업과 성격이 다르다. 정부 소유 토지에 노후 공공주택과 주거·생활 인프라를 전면 재건하는 대규모 도시재생 사업이다.


민간 프로젝트는 분양률과 임대율, 금리 변동, 공사비 인상, 후속 자금조달 여부 등에 따라 사업 일정과 상환 구조가 흔들릴 수 있다. 반면 벙커힐과 같은 공공 인프라는 주민 생활에 필요한 필수 시설을 공급하는 사업이다. 단기적인 부동산 경기보다 공공기관의 장기 도시계획에 따라 추진돼 사업을 지속해야 할 정책적 동력이 상대적으로 강하다. 정부의 토지 제공과 공공 재원, 민간 자본이 결합된 구조도 사업의 지속성과 자금조달 안정성을 높이는 요인으로 꼽힌다.

미국 정부의 정책 방향도 공공 인프라 프로젝트에 대한 관심을 뒷받침한다. 2022년 시행된 미국 투자이민개혁청렴법(RIA)은 전체 EB-5 비자 물량의 2%를 공공 인프라 프로젝트에 별도로 배정(Set-aside)했다. 국가와 지역사회에 필요한 공공시설 확충에 해외 투자 자금을 유도하겠다는 취지가 반영된 제도다.

벙커힐 1차 프로젝트의 실제 승인 기록도 눈길을 끈다. 시장에서는 법정 우선심사 대상인 ‘농촌 지역(Rural)’ 프로젝트가 가장 빠르다는 인식이 일반적이다. 그러나 국민이주에 따르면 벙커힐 1차에 참여한 한국 투자자들의 I-526E 청원은 평균 2.5~3개월 안팎에 승인됐으며, 일부는 접수 후 11일과 14일, 26일 만에 승인을 받았다. 당시 시장에 나온 일부 농촌 프로젝트와 비교해도 빠른 심사 속도다.
이는 심사 속도가 단순히 ‘농촌이냐 아니냐’는 지역 분류만으로 결정되는 것은 아니라는 점을 보여준다. 이민국이 확인해야 할 사업의 실체가 명확한지, 공공기관의 역할과 자금 집행 근거가 투명한지 등도 심사 과정에 영향을 줄 수 있다. 국민이주는 벙커힐의 명확한 사업 구조와 자금 집행 체계가 심사 과정에서 긍정적으로 작용한 것으로 보고 있다.

EB-5의 필수 요건인 고용 창출 측면에서도 여유가 있다는 평가다. 투자자는 1인당 최소 10명의 미국 내 일자리를 창출해야 한다. 국민이주에 따르면 벙커힐 2차 프로젝트는 투자자 1인당 약 26.5명의 일자리 창출이 예상된다. 법정 요건의 2.6배를 넘는 수준으로, 공사비나 사업 일정에 변동이 발생하더라도 영주권 유지에 필요한 고용 요건을 충족할 수 있는 완충력을 갖췄다는 설명이다.

다만 ‘공공 인프라’라는 이름만으로 모든 위험이 사라지는 것은 아니다. EB-5는 법적으로 원금 보장이 금지된 투자(At-risk)인 만큼 I-956F(프로젝트 사전 승인) 여부와 선순위 자본 구조, 담보 및 연장 조건, 구체적인 상환 재원 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 핵심은 위험의 완전한 제거가 아니라 민간 분양형 프로젝트와 비교해 어떤 사업 구조가 사업 중단과 상환 지연 위험을 효과적으로 통제할 수 있는지를 판단하는 것이다.

국민이주㈜는 이와 관련해 오는 9월 5일 미국 투자이민 특별 설명회를 개최한다. 설명회에서는 벙커힐 프로젝트의 공공 인프라 구조와 1차 프로젝트의 승인 사례, 고용 창출 능력, 투자금 상환 구조 등을 집중적으로 설명한다. 성공적인 자금 출처 입증 전략과 신분조정(I-485) 동시 접수 방안도 함께 다룰 예정이다.

김지영 국민이주 대표는 “미국 정부가 공공 인프라에 별도의 예약 비자를 배정한 것은 미국 사회에 필요한 사업으로서 그 가치를 인정한 것”이라며 “벙커힐 1차는 법정 우선심사 대상인 농촌 프로젝트보다도 빠른 실제 승인 사례를 통해 공공 인프라 프로젝트의 경쟁력을 보여줬다”고 말했다.

미국 투자이민은 가족의 영주권과 80만달러의 자산이 걸린 중대한 결정이다. 화려한 사업 청사진만 보기보다 미국 정부의 정책 방향과 사업의 공공성, 실제 승인 데이터, 고용 창출 여력과 상환 구조를 종합적으로 확인해야 한다. 벙커힐 프로젝트가 현재 시장에서 높은 관심을 받는 이유도 여기에 있다.

이창선 한국금융신문 기자 lcs2004@fntimes.com