부동산시장 얼어붙는다…서울 전역·경기 12곳 ‘토허구역’ 지정 [10.15 대책]

[한국금융신문 주현태 기자] 서울 전역과 경기도 과천시, 분당구 등을 포함한 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶인다. 이들 지역에선 앞으로 실거주 없이 집을 살 수 없고 다주택자의 경우 취득세·양도세가 중과된다.

여기에 주택담보대출(주담대) 한도 축소, 전세대출 DSR 적용, 은행 자본규제 조기 강화 등 대출수요 억제책이 동시에 시행되면서 연말 시장은 안정이 아닌 ‘거래 절벽’ 현상에 들어설 것으로 전망된다.

15일 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국무조정실·국세청은 서울 정부청사에서 부동산 관계장관회의를 열고 이 같은 내용을 담은 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다.
이번 회의는 금융위원회가 기획재정부·국토교통부·한국은행·금융감독원 등 관계기관과 함께 6·27 대책 이후의 대출 흐름을 점검하고, 과열 신호를 보이는 수도권 시장을 선제적으로 제어하기 위해 마련됐다.

금융위는 “가계대출 증가세는 일정 부분 안정됐지만, 수도권을 중심으로 주택가격 상승세가 이어지고 있다”며 “금리 인하 기대감이 시장 심리를 자극해 과열이 재확산될 우려가 있다”고 진단했다.

핵심 대책은 ‘규제를 통한 통제’다. 정부는 16일부터 기존 강남3구·용산구에 대한 조정대상지역 및 투기과열지구를 유지하고, 그 외 서울 21개 자치구 전체, 경기도 과천시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 12개 지역을 신규 지정한다고 발표했다.

특히 서울시 전역과 경기도 12개 지역은 오는 20일부터 내년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로도 신규 지정된다. 정부는 아파트는 물론, 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택도 신규 지정한다고 고지했다. 국토부 측은 “향후 풍선효과가 발생할 수 있는 지역까지 넓게 지정했다”고 설명했다.

대출규제도 강화됐다. 수도권·규제지역 내 주택 구입 목적 주담대의 대출한도로 시가 15억원 이하는 6억원, 15억~25억 원 사이는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 대출이 허용된다. 또 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 이자 상환분이 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영된다. 규제지역 스트레스 금리도 현행 1.5%에서 3%로 상향됐다.
정부는 ‘부동산 세제 합리화 방안’도 마련한다고 밝혔다. 구체적인 세제 개편의 방향이나 시기, 순서 등에 대해서는 부동산 시장에 미치는 영향과 과세형평 등을 감안하며 종합 검토하겠다는 입장이다.

이 같은 조치가 시행되면 시장의 유동성은 단기간에 급격히 줄어들 전망이다. 부동산 전문가들은 거래량 급감과 호가 하락이 병행될 가능성이 크다고 보고 있다.

정부는 국무총리 소속의 ‘부동산 거래 감독기구’도 설치해 전세사기, 가격 띄우기 등 부동산 불법행위에 대응하겠다고 강조했다. 국세청은 30억원 이상 초고가주택 취득거래 및 고가 아파트 증여 거래를 전수 검증한다. 금융위는 사업자대출의 용도외 유용 실태에 대해 전수조사를 실시해 대출 규제 우회사례를 점검·감독한다.

일각에선 이번 정부 발표로 수도권 고가주택과 신규 분양시장을 중심으로 거래가 크게 감소하고, 일부 지역에서는 매도자 우위가 무너질 것이란 목소리도 있다. 또 이번 대책이 단기적으로 부동산 가격 상승세를 억제하는 효과는 크지만, 중장기적으로는 전세시장 위축, 건설사 자금난, 소비 둔화 등 부작용이 뒤따를 수 있다고 지적한다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 위원은 “이번 대책으로 대출 의존도가 낮은 현금 자산가 중심으로만 거래가 이뤄지며, 공급 제한과 매물 희소성으로 강남3구, 용산구, 성동구 등 고급 주거지만 가격이 오르는 초 양극화 현상이 펼쳐질게 될 것”이라며 “반면 비핵심·외곽 지역은 대출 규제 강화로 실수요자 진입이 막혀 거래 절벽이 예상된다”고 평가했다.

양 위원은 이어 “조정대상지역·투기과열지구 지정은 정비사업의 핵심 구조를 직접 제약하는 제도적 병목으로 작용하게 된다”며 “이러한 규제는 단기적으로 시장 안정 효과를 보일 수 있으나, 동시에 도심 내 정비사업 지연·신규 공급 축소·주택가격 불안 재점화로 이어질 가능성이 크다”고 덧붙였다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com