공사비 올렸지만 건설사들은 눈치만…상계주공5단지, 시공사 선정 '깜깜'

[한국금융신문 한상현 기자] 서울 노원구 상계주공5단지가 시공사 재선정에 난항을 겪고 있다. 앞서 GS건설과 계약 해지 후 HDC현대산업개발, 한화 건설부문, 현대엔지니어링 등이 관심을 나타냈지만, 사업성과 소송 리스크 등으로 인해 유찰 가능성이 커지는 분위기다.

25일 정비업계에 따르면, 상계주공5단지 사업시행자인 한국자산신탁은 오는 28일 재건축 시공사 선정을 위한 입찰을 마감한다. 지난달 현장 설명회에는 대우건설, 현대엔지니어링, 롯데건설, SK에코플랜트, HDC현대산업개발, 한화 건설부문, 쌍용건설, BS한양, 효성중공업, 진흥기업 등 10개사가 참여했다.

초기에는 현대엔지니어링, HDC현대산업개발, 한화 건설부문이 높은 관심을 보이며 3파전 구도가 형성됐다. 그러나 세 곳 모두 현장 홍보요원(OS)들을 철수하면서 분위기가 급변했다. 일방적으로 시공사에 불리한 조건들이 있어 입찰 참여가 어렵다고 판단했다는 게 현대엔지니어링 측 설명이다.
아직 HDC현대산업개발과 한화 건설부문은 사업 포기를 확정하지 않았다. 사업에 대한 검토는 진행 중이라는 게 두 회사의 공식적 설명이다. 건설사들이 상계주공5단지 재건축 사업 참여를 주저하는 데는 낮은 사업성과 높은 분담금 등이 원인으로 꼽힌다.

과거에도 분담금 문제가 발목을 잡았다. 2023년 1월 시공사로 선정된 GS건설은 3.3㎡당 공사비 약 650만원을 조합에 제시했다. 전용 84㎡를 선택하면 조합원당 분담금이 5억원을 넘을 것으로 추산됐다. 조합원들은 집값보다 비싼 분담금에 시공사인 GS건설과 2023년 11월 시공 계약을 해지했다.

시간이 지남에 따라 공사비는 더 오를 전망이다. 2023년 3.3㎡당 공사비 650만원에서 현재 공사비는 770만원으로 오른 상황이다. 이에 현재 분담금은 최대 7억원이 필요하다는 관측도 나온다. 전용면적 37㎡ 단일평형으로 구성된 상계주공5단지 호가는 25일 기준으로 4억7500만원~5억5000만원이다. 여전히 집값보다 분담금 전망치가 높다.

상계주공5단지가 분담금이 높은 이유는 일반분양 물량이 적은 탓이다. 재건축을 하면 기존 840가구가 996가구로 확장되는데 이 중 임대주택이 152가구를 차지한다. 소유주 가구 840가구를 제외하면 일반분양 물량이 4가구인 셈이다. 재건축 사업의 핵심 수입이 일반분양인 점을 고려하면 건설사들은 수익성에서 리스크가 크다고 평가할 수 있다.

GS건설과 상계주공5단지 사이 소송이 진행 중인 점도 리스크로 꼽힌다. 2023년 11월 계약해지를 두고 GS건설은 일방적 계약 취소라며 60억원 규모 입찰보증금 반환 및 시공이익 손해배상 소송을 제기했다.
상계주공5단지 인근의 한 공인중개사사무소 관계자는 “건설사 관계자들이 단지 내 부동산에 자주 와서 홍보했는데 지금은 분위기가 달라졌다”며 “정비사업위원회 측 입장을 들어보면 1군 건설사를 원하고 있는데 무슨 이유에서인지 1군 건설사에서 발을 빼는 분위기”라고 설명했다.

업계 한 관계자는 “상계주공5단지에서 현재 신탁사가 조합을 대신하고 있기 때문에 GS건설이 제기한 소송에서 주택 소유자들이 도움을 받을 수 있을 것으로 판단한다”고 밝혔다.

한상현 한국금융신문 기자 hsh@fntimes.com