DSR 3단계 시행, 제로에너지 인증 의무화…분양가 상한제 단지 ‘눈길’

[한국금융신문 주현태 기자] 제로에너지 건축물 인증 의무화가 도입되고, 7월에는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제가 시행될 예정으로 실수요자들에게 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 고성능 단열재와 신재생에너지 설비 등으로 분양가 상승 압력이 가중되는 가운데, 대출 규제 강화로 자금 마련까지 어려워질 전망이기 때문이다.

국토교통부는 오는 6월부터 30가구 이상 민간 아파트에 제로에너지 건축물 5등급 인증 의무화를 도입한다. 이는 분양가 상승을 부추길 핵심 요인으로손꼽힌다. 제로에너지 건축물은 고성능 단열재, 고효율 창호, 신재생에너지 설비 등의 설치를 필요로 하며, 이를 통해 에너지 소비를최소화하고 효율을 극대화하도록 설계된다.

국토교통부는 이와 같은 설비 설치가 최소 5~10%의 추가 공사비를 발생시킬 것으로 전망하고 있다. 더욱이, 한국건설기술연구원에 따르면 올해 2월 공사비지수가 131.04를 기록하며 2020년 대비 30% 이상 상승한 바 있어, 추가 비용 부담은 실수요자들에게 더욱큰 영향을 미칠 것으로 보인다.
이러한 상황에 더해 오는 7월부터 시행되는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제로 실수요자들의 대출 한도를 대폭 축소시킬 전망이다. 스트레스 DSR 3단계는 기존 대출 심사 기준에 추가 금리(1.5%p)를 적용해대출 상환 능력을 더욱 엄격히 평가하는 제도다.

이로 인해 대출 가능 금액이 크게 줄어들 것으로 예상된다. 연봉 1억원인 차주가 변동금리형 주택담보대출(30년 만기·분할상환)을 받을 경우 2단계에서는 최대 6억400만원을 대출받을 수 있었지만, 3단계시행 후에는 5억5600만원으로 약 8400만원이 감소한다는 의미다.

이러한 상황에서 실수요자들은 안정적인 내 집 마련 전략으로 분양가 상한제가 적용되는 단지를 주목할 필요가 있다. 분양가 상한제 적용 단지는 가격 안정성을바탕으로 실수요자들에게 합리적인 선택지로 자리잡고 있으며, 향후 환금성까지 높은 편이다.

일례로, 국토교통부실거래가 공개시스템 자료에 따르면, 분양가 상한제 적용 단지 ‘동탄역헤리엇’(2020년 분양)의 전용면적 97㎡C(4층)는 지난 2월 9억8000만원에거래됐다. 분양 당시 5억5680만원에공급된 것을 감안한다면 5년 만에 약 4억3000만원의 웃돈이 붙어 거래된 것이다.

분양 관계자는 “향후분양가는 더욱 오르고 자금 마련 부담은 더욱 커질 것으로 보여 내 집 마련 수요자들의 어려움이 커질 것으로 보인다”며 “각종 규제가 적용되기 전, 합리적인가격으로 공급에 나서는 분양가 상한제 적용 단지를 주목해야 할 것”이라고 말했다.
이에 올해 분양가 상한제가 적용되는 단지가 실수요자들의 큰 관심을 받을 것으로 전망돼 귀추가 주목된다.

대우건설은 경기도 화성시 화성 동탄2신도시 A76-2BL에서 ‘동탄 포레파크 자연앤 푸르지오’를 5월 분양할 예정이다. 지하2층~지상25층, 17개동, 전용면적 84·94·142㎡ 총 1,524가구규모다. 민간참여형 공공분양 사업으로 공급되는 이곳은 무주택 실수요자는 물론 유주택자들도 청약에 나설수 있다.

HL디앤아이한라는 울산광역시 울주군 범서읍 일원에서 ‘태화강에피트’의 1순위 청약을 앞두고 있다. 지하 1층~지상 15층, 5개 동, 전용면적 84~108㎡ 총 307가구 규모다. 이 곳 또한 분양가 상한제가 적용된다.

대우건설·LH는경기도 하남시 하남교산지구 A-2BL에서 분양하는 ‘교산푸르지오 더 퍼스트’의 본청약을 진행할 예정이다. 단지는지하 2층~지상 29층, 10개 동 규모로, 전용면적 51~59㎡의 총 1115가구 중 일부 가구를 본청약으로 공급한다. 민간참여 공공분양 사업으로 진행되며, 분양가 상한제가 적용돼 시세대비 합리적인 가격으로 공급될 예정이라 실수요자들의 높은 관심이 예상된다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com