한남3구역에 이어 4구역까지…현대건설, 삼성물산과 '진검승부'

[한국금융신문 주현태 기자] 서울 용산구 '한남 4구역' 재개발 수주를 놓고 삼성물산 건설부문(이하 삼성물산)과 현대건설의 수주전이 격화되고 있다. 한남동 재개발 수주 자체도 상징적 의미가 있지만 향후 압구정3구역 재건축 시공권 확보를 위한 전초전으로 평가되면서, 두 건설사 모두 특화 설계는 물론 낮춘 공사비와 조합원 금융지원 혜택 등 파격조건을 내걸고 있는 상황이다.

12일 정비업계에 따르면, 한남4구역 재개발 조합은 내년 1월18일 총회를 열어 시공사를 최종 선정할 예정이다. 한남4구역은 보광동 360 일원을 재개발하는 사업이다. 지상 22층, 51개 동, 2331가구 규모다. 사업비만 1조6000억원 안팎의 대형 프로젝트다.

현대건설은 단지명으로 '디에이치 한강'을 제안했다.
설계는 자하 하디드 아키텍츠와 손을 잡고 한강의 물결과 남산의 능선을 형상화한 곡선미를 구현했다. 또 한강변 최대 길이인 300m에 달하는 더블 스카이 브릿지도 들어선다. 3개 동을 연결하는 190m 브릿지와 2개 동을 연결하는 110m 브릿지다. 이와 함께 세대 내부는 2.7m 높이의 천장고와 2.5m의 조망형 창호로 높은 공간감과 개방감을 줄 계획이다.

특히 현대건설은 공사비는 낮추고, 책임준공을 하겠다는 사업조건을 제안했다. 제안한 총 공사비는 1조4855억원 규모로 조합이 제시한 예상가 1조5723억원을 밑돈다. 이대로라면 조합원당 부담금이 낮아지게 된다.

사업비 전액을 금리 상승 시에도 변동 없이 CD+0.1%로 책임조달 및 지급보증하겠다는 조건도 내걸었다. 사업비 1조5000억원을 대여할 경우, 금리 차이가 1%만 나더라도 금융비용 약 425억원을 절약할 수 있을 것으로 기대되며 이는 조합원 세대당 약 3600만원 이상의 부담을 덜어주는 효과를 가져온다.

빠른 사업 속도도 돋보인다. 현대건설은 용산구 인근 다수 공사수행 경험을 바탕으로 적정 공사기간을 산정하고 이주철거 후 즉시 착공과 공사중단 없는 책임준공을 확약하며 49개월의 총 공사기간을 제안했다 신속한 입주를 실현시켜, 조합 사업비와 조합원의 불필요한 비율을 줄이겠다는 게 현대건설 측의 설명이다.

미분양이 발생할 경우 아파트뿐 아니라 상가까지도 최초 일반분양가로 100% 대물변제하겠다는 조건을 제시하고 대물변제 기준 역시 최초 일반분양가로 설정하며 미분양이 발생하는 것에 대한 책임을 조합에 전가하지 않겠다고 강조했다.
여기에 조합원의 권리와 이익 보장을 위해 ▲책임준공 확약서 ▲사업비 대출 금리 확약서 ▲아파트‧상가 대물인수 확약서 ▲공사도급계약 날인 확약서 ▲대안설계 인‧허가 책임 및 비용부담 확약서 등 주요한 조건들을 추가한 5대 확약서를 날인해 제출하기도 했다.

삼성물산은 단지명 ‘래미안 글로우 힐즈 한남’을 제시했다. '널리 빛나고 번영한다'는 의미에 한강과 남산의 상징성을 모두 담았다는 게 삼성물산 측의 설명이다.

설계에 있어서는 한강 조망으로 승부수를 던졌다. 삼성물산은 한남4구역에 조합원 100% 한강 조망 보장은 물론 전체 건립 가구의 70%에 달하는 가구에 한강뷰를 제안했다. 조합이 당초 ‘한강 조망 가능 1052가구’보다 600가구 많은 물량이다.

디자인은 글로벌 설계사인 '유엔스튜디오(UN Studio)'와 협업했다. 래미안 글로우 힐즈 한남에는 유엔스튜디오가 설계한 한강변에 전면 배치된 4개 동에는 층별로 회전하는 듯한 나선형 구조의 원형 주동 디자인이 적용된다. 나선형 구조의 원형 주동 디자인은 정비사업 최초로 특허까지 출연됐다.

이외에도 남산과 한강 등 아파트 동 주변의 환경에 따라 각기 다른 O자, X자, L자 등 독특한 형태의 배치가 적용된다. 삼성물산의 미래 주거 기술 ‘넥스트 홈’을 반영해 세대의 방향·조망·입주민 라이프 스타일에 따라 다양한 평면을 구성할 수 있도록 가변형 구조 설계도 도입됐다.

이와 함께 한남뉴타운에서 찾아보기 힘든 대규모 평지공원도 제안했다. 정비계획상 획지 구분에 따라 나뉘는 5개 블록의 중앙광장 크기를 모두 합하면 약 1만여평으로 서울시청 잔디광장 5배 규모다.

조합원들을 위한 금융혜택은 업계 유일 최고 신용등급(AA+)을 통한 안정적인 자금 조달 역량을 바탕으로 ▲분담금 상환 최대 4년 유예 ▲조합원 이주비 LTV(Loan to Value∙주택담보인정비율) 150% ▲최저 이주비 12억원 등 한남4구역 조합원을 위한 역대급 금융 혜택을 약속했다

조합원의 이익이 실질적으로 커질 수 있는 사업 조건도 내놨다. 공사비 인상에 따른 조합원 부담을 줄이기 위해 착공 전까지 물가 변동에 따라 예상되는 공사비 인상분에 대해서는 시공사가 최대 314억원까지 자체 부담한다. 전체 세대수도 기존 2331세대보다 29세대 많은 2360세대를 제안했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com