내일부터 1년간 집주인 역전세 반환대출 규제 풀린다

[한국금융신문 한아란 기자] 전셋값 하락으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난’을 해결하기 위해 정부가 오는 27일부터 1년간 집주인의 전세보증금 반환용 대출 규제를 완화한다. 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용해 대출한도를 높인다.

금융위는 이 같은 내용의 역전세 반환대출 규제 완화를 시행한다고 26일 밝혔다.

이번 대책은 올해 하반기 경제정책방향의 후속 조치다. 예상치 못한 전셋값 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거 이동이 제약되거나 전세금 미반환 위험 우려로 불안해하는 세입자들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하기 위해 마련됐다.
역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환 용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금) 등에 대한 전세보증금 반환 목적 대출 규제가 한시적으로 완화 적용된다.

개인의 경우 DSR 40%가 아닌 DTI 60%를 적용받는다. DSR은 연소득 대비 전체 금융 대출의 원리금 상환액 비율인 반면 DTI는 연소득 대비 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타 대출 이자 상환액 비율이다.

DTI는 DSR과 달리 주택담보대출이 아닌 기타 대출의 경우 연간 상환액에 원금을 제외한 이자 상환액만 포함해 계산한다. DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용하게 되면 대출받을 수 있는 여력이 커지는 셈이다.

금융위 시뮬레이션 결과 연소득 5000만원이고 기존 대출이 없는 개인 다주택자가 연 4% 금리, 30년 만기로 전세보증금 반환 대출을 받을 경우 규제 완화 시 대출한도는 약 1억7500만원 늘어난다.

임대사업자의 경우 임대업이자상환비율(RTI·임대소득/이자비용)이 규제 지역 1.25~1.5배에서 1배로 낮아진다. 현재는 연간 임대소득이 이자비용의 1.25배를 넘어야 대출이 가능하다.
대출금액은 보증금 차액 내 지원이 원칙이다. 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐 아니라 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 대출 규제 완화 조치가 적용된다.

우선 완화된 대출 규제 범위 내에서 반환 자금을 지원하되 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환토록 할 예정이다.

집주인이 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 거주자로 입주하는 경우에도 자력 반환 능력(현재 거주 주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환 자금을 대출받을 수 있도록 지원한다. 이 경우 집주인은 대출실행 뒤 한 달 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리 조치가 병행된다.

이번 조치가 집주인의 ‘갭투자’ 등에 악용될 수 있다는 우려가 나오는 것과 관련해 정부는 자금이 타 용도로 활용되지 않도록 엄격히 관리한다는 방침이다.

지원 대상은 역전세 반환대출 규제 완화 발표가 이뤄지기 전인 지난 3일 이전에 체결된 임대차 계약 중 내년 7월 31일까지 계약만료 등으로 반환 수요가 발생하는 경우로 한정한다.

지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인하고 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리한다.

반환대출 이용 기간 중 신규 주택 구입도 금지한다. 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다.

아울러 집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출 규제 완화 혜택을 지원하기로 했다.

규제 완화를 적용받을 집주인은 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차 계약을 체결해야 한다. 은행은 해당 특약이 성실히 이행된다는 전제 하에 대출을 지원해준다.

집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 한다. 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재 조치가 이뤄질 수 있다.

집주인이 후속 세입자 보호를 위한 의무 사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영될 예정이다.

전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 27일부터 즉시 이용할 수 있다. 집주인이 직접 가입하는 상품도 다음달 중에 출시될 예정이다.

정부 관계자는 “역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대 시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환 목적 대출 규제를 완화해 시장 충격을 최소화하는 취지”라고 말했다.

이어 “다만 이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력 반환 능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완 장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것”이라고 강조했다.

한아란 기자 aran@fntimes.com