부실위기 고조되는 부동산PF, 연체율 확대에 건설업계 진퇴양난

[한국금융신문 장호성 기자] 정부의 금리인상 억제 및 경기부양 노력으로 잠시 소강상태에 접어들었던 부동산PF 부실 우려가 새마을금고 연체율 급등 사태 등으로 다시 점화되고 있다.

지난 2020~2021년 사이 유례없는 저금리로 기조 속에서 각 건설사들은 급격하게 사업장을 늘리며 사업 확대에 나섰다. 그러나 2022년 들어 기준금리가 빠르게 올라온 동시에, 러시아와 우크라이나 전쟁의 발발로 국제 원자재가격 및 인건비 등이 꾸준하게 치솟아 건설현장의 부담이 가중되기 시작했다.

PF대출이란 은행 등 대출기관이 특정 사업의 사업성을 보고 자금을 지원하는 방식을 말한다. 돈을 빌리는 주체의 신용도도 중요하지만, 그보다는 프로젝트의 사업성에 더 주목하는 대출로, 주로 건설업을 비롯한 대형 프로젝트에 주로 활용된다.
일반적으로 건설사들은 PF대출을 받아 공사를 진행하고, 분양수익을 내서 대출을 상환하고 이익을 남기는 방식을 채택하고 있다. 현금흐름이 원활하고 부동산이 활성화된 시기에는 PF대출에 문제가 없지만, 분양이 어렵고 부동산이 얼어붙은 시기에는 PF대출의 부실 위기가 가중될 가능성이 크다.

금리가 낮으면 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출을 비롯한 자금조달이 상대적으로 쉽지만, 금리가 높아지면서 PF대출 금리도 예년보다 뛸 수밖에 없었다. PF만이 아닌 주택담보대출 금리도 뛰다보니 수요자들을 찾기도 쉽지 않아 분양시장마저 경색돼 건설업계의 이중고가 깊어지고 있는 실정이다.

금융권에 따르면 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 지난 6월 말 기준(신한·NH는 5월 말 기준) 부동산 PF 잔액은 16조4238억원으로 집계됐다. 이는 전년 말(14조1264억원) 대비 2조2974억원, 16.3%나 증가한 수치다.

5대 은행 부동산 PF 잔액은 2020년 말(9조3609억원) 10조원에 못미쳤으나 2021년 말 10조9399억원에 이어 지난해 말 14조1264억원으로 급증했다. 지난 6월 말 기준 잔액은 2020년 말과 비교하면 75.5% 늘어난 수준이다.

그나마 은행의 부동산 PF 연체율은 아직 극히 낮은 수준이다. 5대 은행의 부동산 PF 연체율 평균은 2020년 말 0.25%에서 2021년 말 0.01%로 떨어진 데 이어 지난해 말에는 0%를 나타냈지만, 올해 6월 말 기준 0.42%로 소폭 오른 것으로 집계됐다.
그러나 금융권 전체로 눈을 넓혀보면 부동산 PF 대출 연체율은 지난 3월 말 기준 2.01%로 작년 말(1.19%) 대비 0.82%p 상승했다. 업권별로는 증권사가 15.88%로 작년 말(10.38%) 대비 5.5%p 급등했고, 저축은행(4.07%)과 여신전문사(4.2%) 등도 상승폭이 평균보다 높았다.

이렇게 PF대출을 일으켜 공사를 해도 분양 자체가 좀처럼 되지 않다보니 건설사들의 고충은 더욱 크다. 전국 미분양 주택은 ▲2월 7만5438가구 ▲3월(7만2104가구) ▲4월 7만1365가구 ▲5월 6만8865가구로 2월 이후 심리적 안정선인 6.2만호를 계속해서 넘어서고 있다. 그나마 3개월 연속 미분양이 줄고는 있으나, 이는 분양물량 자체가 크게 줄어든 것이 영향을 미쳤다는 분석이 나온다.

게다가 악성물량인 ‘준공후 미분양’은 8892가구로 오히려 전월(8716가구) 대비 2.0%(176가구) 증가하고 있다.

그나마 대형사보다도 지방 중소 건설사들의 고충은 더욱 큰 상태다. 지방 건설현장 한 관계자는 “시행사 측에서 분양이 완료된 다음에 돈을 주겠다고 선언해 완판까지 돈 한 푼 못 받고 일한 경우도 있다”며, “여기에 지역 언론이나 노조 등 문제도 겹쳐 지방일수록 공사도 제대로 하기 어려울 정도로 상황이 훨씬 더 열악하다”고 털어놨다.
또 다른 건설업계 한 관계자는 “요즘 같아서는 주택을 아예 안 짓는 게 나은 수준이라는 공감대가 업계에서 퍼지는 분위기인데, 있는 사업장을 없앨 수도 없는 노릇”이라며, “저금리시기에 공격적으로 수주했던 물량들이 부메랑처럼 돌아올 시기가 도래하면서, 최소한 ‘손해는 보지 말자’는 이야기도 곳곳에서 나오고 있지만 쉽지는 않다”고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com