15억 아파트 주담대·공공주택 50만호, ‘극과 극’ 부동산대책 [주간 부동산 이슈-10월 4주]

[한국금융신문 장호성 기자]

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]
규제 지역도 1주택자 LTV 50%…투기지역 15억 초과 주담대 허용

청년·무주택서민 초점 맞춘 공공주택 공급대책, 시장 반응은 반신반의

또 다시 암초 만날 뻔한 둔촌주공, 7천억 차환발행 극적 성공으로 한숨 돌렸다



◇ 규제 지역도 1주택자 LTV 50%…투기지역 15억 초과 주담대 허용
정부는 지난 27일 ‘제 11차 비상경제민생회의’를 열고 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV) 완화·시가 15억원 초과 아파트의 주택담보대출 허용 등의 내용이 담긴 대책을 발표했다.

이 날 원희룡닫기원희룡기사 모아보기 국토교통부 장관은 “11월 중 부동산 규제지역을 추가 해제하겠다”며 “또 중도금 대출 보증을 9억원 이하까지 적용했는데, 집값이 오른 것에 비해 기준이 낮아 12억원으로 상향할 것”이라고 말했다.

현행 투기과열지구는 39곳, 조정대상지역은 60곳으로 지정돼 있는데, 다음 달 중 주거정책심의위원회를 열어 규제지역을 추가로 해제하겠다는 의미다. 또 분양가 9억원 이하 주택에만 적용되던 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF) 중도금 대출 보증은 12억원 이하 주택까지 확대할 계획이다.

청약 당첨자의 기존 주택 처분기한도 연장하기로 했다. 현재는 투기과열지구 등에서 기존주택 처분을 조건으로 청약에 당첨된 1주택자는 입주가능일 이후 6개월 내 기존주택을 처분해야하고 기존주택을 처분하지 못하면 당첨이 취소된다. 또한 이날 기준 처분기한이 도래하지 않은 수분양자를 포함해 앞으로는 기존주택 처분기한이 입주가능일 이후 2년으로 연장된다.
주택담보대출(주담대) 규제도 완화된다. 현재 주택담보대출(LTV)는 보유주택 숫자와 규제지역, 주택가격별로 다르게 적용되는데, 앞으로는 규제지역 내 무주택자와 기존주택 처분조건을 건 1주택에 대해 다른 조건없이 LTV 50%가 단일하게 적용된다. 기존에는 무주택자·1주택자의 경우 LVT를 규제지역은 20~50%, 비규제지역은 70%로 적용하고, 다주택자의 경우 규제지역은 0%, 비규제지역은 60%로 적용했다.

대출이 불가능했던 15억원 초가 아파트에 대한 주담대도 허용된다. 현재는 투기‧투기과열지구 내 15억원 초과 아파트는 주담대가 금지됐지만 앞으로는 투기·투기과열지구 내 무주택자와 기존 주택 처분조건을 건 1주택자에 대해 15억원 초과 아파트에 대한 주담대를 허용한다.

그러나 일각에선 이번 대책을 두고 단순히 거래량만 조금 높이게 하려는 미봉책일 뿐, 실질적으로 서민들을 위한 대책이 아니라는 목소리도 있다.

동대문구 한 부동산 관계자는 “흔히 부자라고 불리는 사람들한테는 희소식이겠지만 고금리, 영끌족 이자부담, 전세대출 상환 등으로 고통받는 서민을 위한 대책은 단 하나도 없는 허울뿐인 대책”이라며 “단지 부동산 거래량이 없다보니, 거래량이라도 늘려보겠다는 미봉책에 불과하다”고 지적했다.



◇ 청년·무주택서민 초점 맞춘 공공주택 공급대책, 시장 반응은 반신반의

반면 바로 전날인 26일 한덕수닫기한덕수기사 모아보기 국무총리 주재 ‘제 7차 청년정책조정위원회’에서는 청년과 무주택서민에 초점을 맞춘 공급대책이 발표돼 상반된 모습이 나타났다.

정책의 골자는 50만호의 공공분양 주택 중 34만호를 청년층에, 16만호를 중장년층에 공급하는 내용이다. 미혼 청년에 대한 특별공급을 신설하는 동시에, 나눔형·선택형·일반형 등으로 분양방식과 대출 방안을 세분화한 것이 특징이다. 세대별 수요에 따라 청년층은 중소형, 중장년층은 대형평수 청약 당첨 가능성을 높이는 민간분양 청약제도 개편안도 마련됐다.

이번에 발표된 대책은 사전청약 조기공급과 세분화된 청약제도를 발표함으로써 기존안보다 한 발짝 나아간 내용을 담고 있다는 분석이 나온다. 최근 금리인상 기조와 경기침체 등으로 부동산이 하강국면에 접어든 상태에서 꾸준한 공급 시그널을 줘 추가적인 시장 하향안정을 유도할 수 있다는 긍정적인 분석이 나온다.

임병철 부동산R114 팀장은 “최근 주택시장이 급격한 금리인상과 경기 위축 우려 등으로 냉각되어 있지만 향후 대내외적인 경기 여건이 안정되고 부동산 경기가 회복될 경우 될 경우 이에 준하는 공급 수준을 유지할 필요가 있다”며, “아울러 시세 대비 70~80% 수준의 저렴한 분양가와 초장기ㆍ저리의 정책 모기지를 결합해 청년 및 무주택 서민의 주거비 부담을 완화하는 등 주거사다리 역할도 기대된다”고 전했다.

반면 이번 대책에서도 공급에 대한 청사진만 밝혔을 뿐, 구체적인 후보지 선정이 없어 아쉽다는 의견도 있다. 또 이번 정책이 청년층에 대한 지원에 초점이 맞춰지면서, 중장년층들은 상대적으로 역차별을 받을 수 있다는 지적도 나온다.

부동산 한 전문가는 “청약제도 개편을 세대별로 나눠 세분화한다는 방향성 자체는 좋지만, 결국은 절대적인 파이 양이 커지는 것이 우선”이라며, “비율 조정만 해봤자 공급량 자체가 부족하다면 세대별로 나눠먹는 양만 달라질 뿐 세대간의 박탈감과 역차별 논란을 피하기는 어려울 것”이라는 생각을 밝혔다.

이 전문가는 “사전청약 조기공급보다는 새 택지발굴이나 교통망 확충 등 미래 공급에 도움이 될 수 있는 방향성을 꾸준히 고민해야 할 것”이라고 덧붙였다.



◇ 또 다시 암초 만날 뻔한 둔촌주공, 7천억 차환발행 극적 성공으로 한숨 돌렸다

오랜 진통 끝에 공사재개에 들어갔으나 프로젝트파이낸싱(PF) 차환 발행 실패 위기에 놓였던 둔촌주공아파트 재건축사업(단지명 올림픽파크 포레온)이 만기를 하루 앞두고 차환 발행에 극적으로 성공했다.

정비업계에 따르면 둔촌주공 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 이달 28일 만기가 돌아오는 둔촌주공 PF의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 차환을 마무리했다.

시공단은 KB증권과 한국투자증권을 통해 이자를 포함한 기존 사업비 7231억원을 조달했다. 만기는 내년 1월 19일이다.

앞서 둔촌주공 재건축조합은 부동산 PF를 통해 약 7000억원을 금융기관으로부터 빌렸고, 만기가 이번달 28일(금)로 도래함에 따라 증권사들을 통해 PF 참여협의를 했다. 그러나 최근 금리인상과 레고랜드발 PF시장 경색 등으로 투자심리가 급격히 위축되면서 차환발행에 실패하는 듯 보였다.

이에 재건축조합과 시공사업단은 투자자로 약 1220억원을 투자하고 있던 KB증권을 주관사로 변경했다. 이후 주관사인 KB증권은 24일(월)부터 기존 투자자로 참여한 금융기관과 신규 투자자로서 시중은행을 모집했다.

특히 주관사인 KB증권은 기존 투자금액 약 1220억원에 대해 감액 없이 전액 재투자하고 정부의 유동성 공급프로그램의 채권시장안정펀드 참여를 성사시켰다. 이로 인해 둔촌주공 사업에 대한 사업안정성이 확인되면서 둔촌주공 프로젝트파이낸싱이 자본시장을 통해 원활하게 차환 될 수 있었다는 설명이다.

KB증권 관계자는 “차환발행에 실패할 경우 시공사업단이 PF 조달자금 전액을 상환하여야 하는 의무가 있었지만, 둔촌주공의 경우 워낙 우량한 사업장이라 최근 급격한 자금경색에도 불구하고 차환발행에 성공할 수 있었다”라고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com