지방 부동산 규제 전면해제, 美 금리인상에 의미 퇴색? [주간 부동산 이슈-9월 4주]

[한국금융신문 장호성 기자] [한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

사실상 수도권만 남은 부동산 규제, 시장 영향은 ‘제한적’ 전망 지배적이라고?
美 기준금리 세 차례 연속 0.75%p 인상, 한미 금리역전이 국내 부동산에 미칠 영향은?

한 고비 넘은줄 알았는데...둔촌주공재건축 또 한 번의 위기



◇ 사실상 수도권만 남은 부동산 규제, 시장 영향은 ‘제한적’ 전망 지배적이라고?

정부는 지난 21일, ‘22년 제3차 주거정책심의위원회(위원장: 국토교통부 장관), 제61차 부동산가격안정심의위원회(위원장: 기획재정부 제1차관)를 통해 ’투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)‘, ’2022년 9월 주택 투기지역(지정지역) 해제(안)‘을 심의‧의결했다.
그 결과 세종을 제외한 부산 등은 물론 경기 외곽 5개 지역 등 지방 전체의 규제지역이 전면 해제됐다. 단, 인천과 세종 등은 투기과열지구 지정은 해제됐지만 조정대상지역 지정은 유지됐다.

주정심 위원들은 최근 가격 하락, 거래량 감소, 미분양 확대 등 주택시장 하향안정세와 상반기 기 해제지역의 해제효과 등을 감안할 때, 지방권 조정대상지역은 모두 해제할 필요가 있다고 판단했다.

이번 조치로 인해 부산 해운대‧수영‧동래‧남‧연제‧서‧동‧영도‧부산진‧금정‧북‧강서‧사상‧사하구, 대구 수성구, 광주 동‧서‧남‧북‧광산구, 대전 동‧중‧서‧유성‧대덕구, 울산 중‧남구 등의 규제지역 지정이 해제됐다. 사실상 지방 전체의 규제가 풀린 셈이다.

다만, 세종시의 경우, 최근 지속 확대된 주택가격 하락폭 등을 감안해 투기과열지구를 해제하되, 적은 미분양 현황, 높은 청약경쟁률등을 고려하여 조정대상지역은 유지하기로 했다.

수도권은 대체로 하락세가 이어지고 있으나, 서울 및 인접 지역은 미분양 주택이 많지 않고, 규제완화 기대감등에 따른 시장불안 가능성이 남아있는 점 등을 감안하여 규제지역을 유지하고 시장 상황을 추가 모니터링하기로 했다.

전문가들은 이번 규제 해제가 최근 집값 하향·금리 인상 등으로 불안한 부동산시장을 안정화시키기 위한 정책이라고 입을 모은다. 다만. 이들은 금리가 더욱 오르고 있고 여전히 집값이 고점이라는 인식이 팽배한 만큼 수요자들이 매수에 나서기는 힘들 것으로 진단한다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 “지방 대부분 지역이 규제지역에서 풀렸지만 집값 안정화 효과는 미미할 것으로 보인다”며 “실제로 지난 7월 대부분 지역의 규제가 풀린 이후에도 집값 하락세·낮은 거래량이 이어졌다”고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “기준금리 인상과 실물 경기 위축 여파로 규제지역 일부를 해제하더라도 주택 매수세가 회복되기 어렵다”며 “규제지역이 해제된 곳에서 주택 매수세가 회복이 된다 하더라도, 당장 집값 하락이라는 대세에 영향을 줄 수는 없을 것”이라고 설명했다.



◇ 美 기준금리 세 차례 연속 0.75%p 인상, 한미 금리역전이 국내 부동산에 미칠 영향은?

미국 중앙은행인 연준(Fed)이 9월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 3회 연속 자이언트스텝(기준금리 0.75%p 인상)을 단행하면서, 세계적인 금리 인상 기조가 당분간 더 이어질 전망이다.

금리 인상으로 인해 대출압박이 강해질 가능성이 커진 가운데, 국내 부동산시장 역시 한동안 위축된 흐름을 보일 것으로 전망된다.

이미 올해 주택시장은 매매·분양 모두 관망세가 짙어지며 부진한 움직임을 보이고 있고, 이로 인해 급매물 위주 간헐적 거래만이 이뤄지며 집값 대세하락이 나타나는 추세다. 이 같은 관망세와 거래절벽이 길어질 경우, 매물을 내놓지 않고 버티던 집주인들도 매도에 나설 수밖에 없어질 것이라는 관측까지 나오고 있다.

한국부동산원 조사에 따르면 9월 3주 서울 아파트 매매수급지수는 80.2를 기록하며 19주 연속 하락했다. 매매수급지수가 기준선인 100보다 낮을수록 시장에 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미한다.

매매수급지수는 조사 시점의 상대 비교지만, 단순 수치로만 볼 때 이번주 지수는 2019년 6월 24일(78.7) 이후 약 3년 3개월 만에 가장 낮은 것이다. 지난해 11월 15일 조사에서 99.6을 기록하며 기준선인 100이 무너진 이후 44주 연속 매수자보다 매도자가 많은 '매수 우위' 상황이 지속되고 있다.

부동산 한 전문가는 “지금과 같은 금리 인상 기조가 당분간 계속되고, 하락 매물이 나와도 소화가 되지 않는 상황이 길어지면 점점 버티기가 힘들어지는 집주인들이 늘어날 것이고, 이들의 매물이 점점 늘어나면 그 때가 비로소 전체적인 집값 대세 하락기에 접어들었다고 볼 수 있다”고 덧붙였다.



◇ 한 고비 넘은줄 알았는데…둔촌주공재건축 또 한 번의 위기

시공사업단과 조합, 정상화위원회 등의 갈등이 봉합되며 한 차례 위기를 넘은 것처럼 보였던 둔촌주공재건축사업(단지명 올림픽파크 포레온)이 다시 한 번 위기에 놓였다. 최근 공사 중단 사태로 발생한 1.1조원 규모의 공사비 추가 부담금 청구서가 조합원들에게 도착하면서다.

정비업계에 따르면 둔촌주공 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 최근 조합에 변경되는 공사 도급 금액 4조3677억5681만원(부가가치세 별도)을 요청했다. 이에 둔촌주공 공사비는 3조2천억원에서 1조1천억원가량 늘어나는 것으로, 전체 조합원이 6100여명 인 점을 고려하면 1인당 추가로 부담해야 할 공사비는 약 1억8천만원에 달할 것으로 점쳐진다.

이번 추가비용은 분양지연에 따른 금융비용 손실 금액, 재착공에 따르면 원자재 가격 상승 금액, 조합요청 설계 변경에 따르면 추가공사비 등이 포함된 것으로 전해졌다.

조합은 내달 15일 총회를 열어 시공단의 요청안에 대해 승인을 받을 예정이다. 한국부동산원이 검증을 통해 개인별 부담금과 준공 예정일 등을 확정하고 이 안이 통과될 경우, 지난 4월부터 멈춰있는 둔촌주공 공사는 10월 17일부터 재개될 것으로 관측된다.

다만 상가 관련 분쟁이 아직까지 완전히 해결되지 않은 점은 불안요소다. 둔촌주공 통합상가위원회는 이달 30일 총회를 열어 ▲상가 관리처분계획 변경의 건 ▲통합상가위 결의 없이 조합총회에 상정되는 상가관련안건 조합총회 상정 반대의 건 ▲총회 의결사항 운영위원회 위임의 건 등을 논의할 것으로 전해졌다. 이에 내달 15일 열릴 둔촌주공 조합의 총회에도 영향이 갈 수 있다는 분석이 나온다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com