‘감정가=시세’ 아냐…낙찰가와 비슷한 급매물이 나왔다면? [경매, 다시 살아날까②]

서울 경매 시장에 훈풍이 불고 있다. 새 정부 출범과 함께 부동산 규제 완화 기대감이 커지면서다. 지난해까지만 해도 뜨거웠던 경매는 집값이 하락 전환되고 금리 인상, 대출 규제 강화 등으로 인해 한풀 꺾인 바 있다. 이에 집값 선행지표인 경매 시장의 향방에 대해 집중 조명해 본다.

[한국금융신문 김관주 기자] 부동산 경매를 처음 접할 때 먼저 만나는 단어는 ‘감정평가액(감정가)’일 것이다. 이는 감정평가사가 부동산의 경제적 가치를 화폐 단위로 측정한 것이다. 법원은 경매 물건의 감정을 감정평가사에게 의뢰한다.

이때 감정가는 시세가 아니라는 점을 유의해야 한다. 경매로 나오는 물건의 감정가액은 빠르면 6개월 전, 일정이 지연될 경우 1년 전에 매겨진다. 이 때문에 반드시 시세를 파악한 후 낙찰받아야 한다.
최근에는 새 정부가 출범과 동시에 다주택자의 양도소득세 중과를 1년간 유예하면서 급매물이 늘어났다. 부동산 경매는 시세보다 낮은 가격에 매물을 매수할 수 있다는 것이 큰 장점이다. 낙찰가와 급매물 시세가 비슷하다면 절차가 복잡한 경매보다 일반 매매를 선택하는 것이 낫다.

대통령 집무실이 들어선 용산구 일대의 집값은 들썩이고 있다. 또한 용산구의 경매 물건 역시 감정가 100%를 웃도는 가격에 낙찰이 이뤄지고 있다. 지지옥션에 따르면 지난 3일 서울 용산구 청파동1가의 빌라 지하 1층은 7억5864만원에 낙찰됐다. 이는 감정가(2억5000만원)보다 3배 높은 가격이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “요즘 용산구는 경매 물건의 낙찰가가 상당히 높다. 재개발 기대감에 프리미엄이 많이 붙었기 때문”이라며 “이때 경매의 기본인 권리분석을 하는 것이 중요하다”고 말했다.

권리분석은 법원 경매를 통해 경매 물건을 낙찰받기 전 해당 부동산이 법률적으로 안전한지 살펴보는 것을 가리킨다.

권리분석은 등기부등본에서 시작된다. 등기부등본에 기재된 근저당, 가압류, 압류, 가등기, 전입 날짜 등과 같은 권리관계 날짜를 확인하면 된다.
특히 말소기준권리보다 빠른 권리가 있는 물건은 피하는 것이 좋다. 말소기준권리는 말 그대로 말소가 되는 권리다. 등기부등본에서 낙찰 후 말소가 되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있는지 살펴봐야 한다.

또한 전문가는 성공적인 부동산 경매를 위해선 현장 답사가 필수라는 입장이다.

이영진 이웰에셋 대표는 “현장 답사를 통해 우선 공부상 부동산 내역과 현황상 차이점(면적, 경계 등) 확인하고 감정평가서 평가요항(내역)과 현황상 일치 여부를 따져야 한다”며 “공부상 이용 현황과 실제 이용 현황(용도변경, 증·개축) 점검으로 위법건축물인지 알아보고 유치권, 법정지상권, 산업폐기물, 균열, 유실, 침수 여부 등 물건의 하자를 살펴보면 된다”고 설명했다.

이어 그는 “마지막으로 거래빈도, 최근 거래 가격, 매매 및 임대수요, 개발호재 등으로 거래 현황도 파악해야 한다”고 덧붙였다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com