고종완 한국자산관리연구원 원장 “부동산 가격 변동보다 가치 살펴봐야” [2021 한국금융투자포럼-패널발표]

[한국금융신문 홍지인 기자] 고종완 한국자산관리연구원 원장은 지난 13일 오후 서울 중구 은행회관에서 열린 ‘2021 한국금융투자포럼 : 코·주·부(코인·주식·부동산) 위기인가, 기회인가’에서 “부동산은 내재가치와 미래가치가 높은 것이 투자가치가 높다”고 말했다.

고종완 원장은 이날 포럼에서 ‘1가구 1주택 부동산 투자 전략’을 주제로 패널발표를 진행했다. 먼저 고 원장은 “우리는 늘 부동산 가격 변화와 변동에 관심이 많지만 가격 이전에 가치가 존재한다”며 부동산의 가치를 들여다봐야 한다고 했다.

그는 “부동산은 생각보다 많은 가치를 갖고 있다”며 “특히 가치저장 수단으로서의 부동산의 가치가 비교적 높은 편이고 안정성도 있기 때문에 부동산에 사람들이 쏠리는 것이다”고 말했다.
고종완 원장은 현명한 선택을 하기 위해서 부동산의 내재가치와 미래가치에 집중하라고 조언했다.

고 원장은 그중에서 내재가치에 대해 먼저 설명했다. 그는 “내재가치는 토지가치로 이해하면 좋을 것 같다”고 했다.

이어 “아파트를 예로 들면 현재 40억원 정도인 압구정 신현대아파트 34평 같은 경우 대지지분이 16평 정도된다”며 “건물의 가치는 30년이 넘었기 때문에 구현대든 신현대든 토지 가치만 남게 된다”고 말했다.

고종완 원장은 결국엔 토지가치가 높은 것이 투자 결정의 중요한 요소가 된다고 강조했다. 그는 “결국 무한성, 영속성이 있는 토지가 가치저장수단이 몹시 높다”며 “건물을 감가상각한 후에 토지가치가 높은 것이 투자에 유리하고 이걸 잘 활용하면 저평가, 고평가의 기준이 된다”고 언급했다.

이어 미래가치에 대해 설명했다. 고종완 원장은 “미래가치는 지역의 미래성장잠재력을 의미하는데 인구와 소득, 인프라, 행정 이 4대 성장지표를 기억해야 한다”고 했다. 인구·소득이 증가하고 인프라 증가 및 행정계획이 있는 지역은 미래가치가 높아진다는 의미다.
결국 내재가치와 미래가치가 높은 부동산이 투자가치가 높은 부동산이라고 고 원장은 설명했다. 그리고 투자가치가 높으면 집값 상승확률도 높아진다고 강조했다.

고종완 원장은 앞으로 주목해야 할 부동산 지역에 대해 설명했다. 특히 미래가치가 높은 지역에 집중했다.

고 원장은 “서울시 도시계획과 도시관리계획에 따라 ‘3도심-7광역’ 지역, 한강변을 주목해야한다”고 말했다. 이어 “지천과 관문도시가 중요하다”며 “가격에 비해 저평가 되어 있다”고 했다.

서울시 도시계획에 따른 ‘3도심-7광역’ 체제는 지난 2013년 박원순 전 서울시장이 내놓은 ‘2030 서울플랜’ 내용이다.

기존의 도심지인 한양도성과 더불어 여의도와 강남을 각각 ‘국제업무중심지’와 ‘국제금융중심지’로 격상해 3도심체계로 구성한다는 계획이다. 용산과 왕십리, 상계, 상암, 마곡, 가산, 잠실 등 7곳은 광역중심으로 설정했다.’도심’은 세계 대도시권 경쟁에 대응하는 역할을, ‘광역중심’은 고용기반 창출·확산, 미래성장산업의 전략적 육성을 위한 중심지로 변모시킨다는 미래 계획으로 도심 개발의 주축이 되고 있다.

사람·교통·물류가 집중되는 서울의 관문도시는 총 12곳이다.

지난 2018년 서울시가 서울 외곽에 위치한 경기도 접경지 12곳을 ‘관문도시’로 조성하겠다고 발표하며 관심이 집중됐다.

12개의 관문도시는 1단계 사당·온수·수색·도봉, 2단계 신내·개화, 3단계 신정·석수, 기조성(중)인 강일·수서·양재·구파발 등이 있다. 매일 250만의 출퇴근 인구가 오가는 관문도시는 일터, 주거, 문화 시설이 어우러지는 거점지역으로 개발된다.

고 원장은 이 외에도 GTX-A·B·C·D가 들어서는 신설역세권 지역을 강조했다.

특히 GTX가 모이는 서울역과 청량리, 용산, 삼성 사이 지역이 핵심입지로 부각될 것 같다고 예상했다.

GTX는 수도권 외곽에서 서울 도심의 주요 거점을 연결하는 급행철도를 말한다. 지하 40m 이하에 터널을 건설하여 노선을 직선화함으로써 표정속도 시속 100㎞, 최고 시속 200㎞로 운행하게 되어 기존의 전철보다 3배 이상 빠르다. A(파주~동탄), B(남양주~송도), C(의정부~금정), D 4개 노선을 건설한다.

수도권의 교통난을 개선하기위해 경기도가 국토해양부에 제안하여 추진된 사업이다.

2007년부터 논의가 이루어져 2011년 4월 전국 주요 거점을 고속 KTX망으로 연결하는 것을 목적으로 하는 제2차 국가철도망 구축계획에 포함됐다. 이어 수립된 제3차 국가철도망 구축계획(2016~2025년)에 따라 2025년까지 3개 노선을 건설할 예정이다.

고종완 원장은 “지금 부동산을 구매한다면 대지 지분이 넓고 땅값이 꾸준히 오르며 미래 변화가 많은 지역을 선택하라”며 1가구 1주택 부동산투자전략에 대한 조언을 마무리했다.

홍지인 기자 helena@fntimes.com